내가 오랜시간 기다렸고 기다렸던 법안이 공포되어서 글을 써봄...

 

특정건물 양성화 특별법이 오랜시간 체류 끝에 지난달 5월 8일자로 국회본회의를 통과했어. 그리고 지난 화요일인 6월 8일자로 국무회의를 통해 법안 공포가 되었어 
이번 법안의 핵심은 불법건축물중 조건을 만족하는 건물에 한해서 양성화를 해준다는 취지야.  2014년에 비슷한 법안이 한번 실행된바 있지만 이번이 더 중요한 이유는 2014년에는 해당안되었던 근생빌라가 포함되었다는거임

 

Q:근생빌라가 뭐야?
A:근린생활시설빌라의 줄임말로 가끔씩 빌라인데 1층이나 2층에 상가가 있는곳이 있을거야 그래 바로 그게 근린생활시설임, 근데 근린생활시설빌라는 무슨말이냐하면 건물추가 최초에 건축신고를 '상가'로 신고하고 안에 구성은 다른 세대들처럼 주택처럼 해놓은거야... 그래서 겉과 내용물은 일반 빌라처럼 모두 다 동일하지만 막상 건축물대장등본을 떼보면 '주택'이 아닌 '1종 근린 생활시설&2종 근린 생활시설'로 잡혀있는거임

 

Q:일반 주택이랑 안에 내용물이 똑같은데 뭐 문제 있어? 그냥 살으면 되는거 아님?
A:엄청난 문제가 있음, 건축물대장등본을 떼어보지 않으면 이 집이 주택인지 근생인지 알수 없기 때문에 많은 문제를 야기했음. 일단 세입자 입장에선 주택이 아니기 때문에 전세자금보험 가입이 되지를 않기 때문에 전세사기가 빈번히 일어나기도 했고 소유자의 입장에서는 불법건축물이라는 딱지의 리스크가 있었어, 이 불법건축물은 한번 붙으면 대상을 원상복구 시키지 않으면 절대로 사라지지 않고 지속적으로 벌금이 부과되었어. 그래서 부동산 시장에서 근생빌라는 절대로 사면 안되는 애물단지가 되었지. 

 

Q:그러면 이번 특별법을 통해서 용도를 주택으로 무조건 변경시켜주는거야?
A:변경시켜주는건 맞지만 무조건도 아니고 조건이 있어 나도 전문가는 아니기 때문에 상담통해서 얻었던 답변들이야.
1)양성화 신청한 1년내로 이행강제금 5회에 해당하는 금액을 모두 납부할 것. (이전 적발된 대상자들과 형평성을 위해 5회로 결정 되었다고 함)
2)소방법같은 안전과 관련된 부분은 모두 만족 해야함 
3)주차장 확보가 되어야 할것. 다만 확보가 어려울 경우 부족한 주차장만큼의 '비용'을 지불해야할 것

 

Q:이행강제금이 뭐야?
A:위에 언급된 불법건축물 딱지가 붙은 건물에 부여되는 벌금이야. 원상복구 하지않을경우 위반된 면적만큼 계산해서 계속 부여되는 금액이고 우리집의 경우 16평 빌라고 집 자체가 신고된 용도와는 다르게 주택으로 사용되고 있으니 16평 전체가 위반된 면적이야. 우리집의 시가표준액 약 4,291만이고 시가표준액의 10%인 429만이 내가 매번 내야할 벌금이 되는거야. 그리고 이걸 총 5회 납부하라고 되었으니 대략 2145만원이 되는거지. 하지만 이건 감경 규정이 들어가지 않은 금액이고 감경 규정은 2024년 6월 건축법 개정에 따라 최대 75%까지 되는걸로 알고 있어. 이번 특별법에서도 75%를 그대로 따를지 아니면 조금더 감경이 들어갈지는 지자체에서 결정하도록 되어있어.

 

Q:주차장 설치?
A:이번 특별법에서 가장 말이 많은 부분이기도 해 사실이 근생빌라가 탄생한 시발점이 이 주차장이거든. 건물주 입장에서는 한층이라도 더 올려서 분양하는게 이득이거든 하지만 그러기엔 현행 건축법상 한 세대당 한개의 주차장을 설치하도록 되어 있어. 그래서 건물주들이 꼼수를 쓰는거지. 상가는 주택보다 주차장 기준이 느슨하거든. 2상가당 1주차장이면 되어서 만약 순수하게 10세대가 주택이라면 10개의 주차장이 필요하지만 10세대중 4세대는 상가고 6세대만 주택이면 총 8대의 주차장만 필요하거든. 근데 애초에 건물주도 주차장 자리 없어서 이렇게 꼼수를 쓴건대 주차장 자리가 마련되어야한다는게 모순이지. 그래서 주차장 설치 대신 '비용'으로 처리를 해주겠다는 내용이 담겨 있음 그럼이 비용은 어떻게 되나
현재 토지시가 *주차장 면(11.5m)이 원래라면 납부할 금액이고 우리집 기준으로는 810만원쯤 되는 비용이야. 그런데 다행이도 이번 특별법 내용중에 주차장 설치에 관한 비용도 지자체 재량에 따라 감경 가능하도록 되어 있어. 

Q:이행강제금이랑 주차장문제만 해결하면 자동으로 됨?
A:아니, 위에 적은대로 소방과 관련된 안전 부분이 모두 통과과 되어야 하고  최종적으로 건축사 의뢰를 통한 건물 도면을 지자체에 제출해서 심사후에 되는걸로 알고 있어 이때 건축사 의뢰시에도 400이상은 들어간다더라 그래서 내가 상담했던 건축사는 사람들 모아서 한번에 의뢰하라고 하더라고 혼자하면 400이지만 두명이서 하면 공동구매 개념으로 의뢰비가 많이 내려간다고..

지난 화요일 공포가 되었으니 아마 12월쯤에 실질적으로 법안이 실행될거야. 그리고 법안 싱행부터 약 18개월간 유지고 이후에는 얄짤없이 끝나는거지
다른 사람들 말로는 이번 특별법이 처음이자 마지막이라고들 하더라고 혹시 그간 나와 같은 케이스로 고민 많았다면 이번 기회꼭 놓치지않았으면 함 

 

 

 

그럼 나는 내년쯤에 양성화 끝낸 후기 들고 찾아올게