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국토교통부가 ‘6.27 대출규제’가 발표되기 전 재개발·재건축 등 정비사업지에 동일한 대출규제를 적용할 시 공급이 우려된다는 의견서를 금융위원회에 전달한 것으로 확인됐다. 하지만 이같은 의견이 배제된 채 대출 규제가 적용되면서, 국토부는 실제 주택 공급 우려는 없는지 재개발·재건축 사업지에 대한 밀착 모니터링에 착수했다.

8일 정부 관계자에 따르면 국토부는 수도권과 규제 지역의 주택담보대출 최대 한도를 6억원으로 예외없이 제한하면 재개발·재건축 사업에 제동이 걸리고 공급이 위축될 것을 미리 예측했다. 이에 따라 주택 공급 측면만 놓고 보면 조합원들이 잔금과 이주비 등 자금 조달 계획에 큰 차질을 빚어 당장 정비사업이 ‘올스톱’ 될 수 있다는 내용의 의견서를 규제 발표 전에 금융위에 제출한 것으로 전해진다.

실제 신규 택지 공급이 마땅치 않은 수도권 특히 서울에선 공급의 상당수가 정비사업을 통해 공급된다. 정비업계에 따르면 사업시행계획인가 후 관리처분계획인가를 기다리는 조합은 모두 정부의 대출규제 영향권에 들어간다. 서울 용산구 한남2구역, 강남구 개포주공 5·6·7단지, 송파구 잠실 우성4차, 동작구 노량진 1구역 등 52곳의 사업장이 대표적이다. 가구 수로 따지면 5만 세대가 넘는 주택이 공급 ‘위기’에 부닥친 것이다.

이같은 국토부의 주택 공급 우려에도 정부는 치솟는 집값을 잡기 위한 수요 억제책이 더 필요하다고 판단했다. 금융위는 국토부에 “앞으로 관리처분계획인가를 받을 사업장에만 적용되기 때문에 그 파장은 제한적”이라며 “또 관리처분계획인가 이후 이주까지는 시간이 걸리기 때문에 실질적인 유예기간이 충분하다”고 답변한 것으로 전해진다.
 

부동산 업계는 국토부의 우려대로 정비사업지 공급 위축을 전망하고 있다. 통상 재개발·재건축로 집을 비워야 하는 조합원은 임시 거처를 구할 때 주택담보대출비율(LTV) 50%까지 금융기관에서 이주비 대출을 받는데, 최대한도가 6억원으로 제한되면서 당장 자금 조달 계획에 차질이 생겼다. 또 주담대로 전환해 잔금을 납부해야 하는 수요자나, 현재 거주 중인 세입자에게 전세금을 빼주려 했던 조합원들도 난감해진 것은 마찬가지다.

건설사들 사이에서도 정비사업 구조 자체가 흔들릴 수 있다는 목소리가 나오고 있다. 사업 추진을 위해선 이주비 대출이 막힌 조합원들에게 시공사가 ‘보증’에 나서는 신용보강 부담을 떠안게 됐기 때문이다. 현재 주요 대형 건설사들은 매년 수조원대 정비사업을 수주하고 있다. 이번 대책으로 건설사의 누적 신용보강이 수조원에 이를 것이란 전망이 나온다. 게다가 신용보강은 회계상 ‘부채’로 잡혀 건설사의 실적에도 직격탄이 될 수 있다.

한 재개발·재건축 전문 로펌의 법률 고문은 “조합원들이 벌써부터 잔금을 치르는 걸 크게 염려하는 분위기”라며 “당장의 사업비 마련을 위해 시행사·시공사와의 협의를 이어가는 중”이라고 말했다.

국토부는 ‘6.27 대출규제’로 인해 정비사업지가 받는 영향 및 상황을 파악하고 밀착 모니터링에 나섰다. 실제 공급 위축이 현실화하고 있지는 않은지, 직접 실태 파악에 나선 것이다.

국토부 관계자는 “관련 협회 등을 통해 다양한 의견이 들어오고 있다”며 “민원 형태로 들어오는 조합들의 의견을 상시 접수하고, 또 우리가 놓친 것은 없는지 지속적으로 모니터링하는 중”이라고 밝혔다.

하지만 수도권 공급 확대를 위한 부동산 시장 안정화가 나타나지 않을 경우, 정부는 추가적인 수요 억제책에 나설 전망이다. 이재명 대통령은 앞서 수도권 대출 규제와 관련해 “맛보기에 불과하다”면서 “수요 억제책은 이거 말고도 많다”고 밝힌 바 있다.

시장에서도 정비사업지에 대한 대출 규제 예외 적용은 시일이 걸릴 것으로 보고 있다. 국토부 관계자도 “주택시장으로 몰려가는 현금 흐름을 막을 필요가 있다”면서 현재의 정책 기조가 돌아서긴 쉽지 않다고 내비쳤다.