📍근저당에 관련된 기본적인 설정 

 

보도된 내용을 종합하면,

1: 이재명 대통령은 집을 29억에 내놓았습니다.

2: 매매대금 29억 원 가운데 기존 세입자의 전세보증금 11억 원은

매수자가 그대로 승계하기로 했습니다.

3: 매도자가 당장 받아야 할 금액은 약 17억 7천만 원이었고,

이 금액은 기존 세입자가 퇴거하는 10월에 지급하기로 약정했습니다.

4: 다만 매도자 입장에서는 잔금을 받기 전에 소유권을 먼저 이전해야 하는 만큼,

잔금을 받지 못할 위험에 대비하기 위해 근저당권을 설정했습니다.

 

쉽게 말하면

 

"명의는 먼저 넘겨줄게. 대신 약속한 날짜까지 잔금은 꼭 지급해야 한다. 

만약 지급하지 않으면 근저당권을 바탕으로 경매를 통해 채권을 회수하겠다."

입니다.

 

기본적인 설정 이해하셨죠?

 

 

 

📍비난의 핵심은 무엇인가?

 

비판하는 사람들의 주장은 대략 이렇습니다.

 

"비싼 집을 살 때는 은행에서 대출을 많이 못 받게 막아놨는데
그래서 15억에서 25억짜리 집은 최대 4억까지만 대출할 수 있게 해뒀다.
대통령이 은행 대신 직접 돈을 빌려준 거 아니냐?
대출 규제를 피해 가는 방법을 대통령이 직접 보여준 셈이다!!
부동산 문제에 그렇게 깨끗한 척하더니 자기도 꼼수 부렸다!!!!!"

 

즉, 사실상의 금융 역할을 한 것 아니냐?
혹은 대출 규제의 취지를 우회한 것 아니냐?
는 의문을 제기하는 것입니다.

 

이 부분은 충분히 제기될 수 있는 문제의식입니다.

 

 

 

 

🏴🏁 하나씩 반박을 해보겠습니다!

 

1> 은행 대출과 근저당은 같은 개념이 아닙니다.

정부가 규제하는 것은 은행 등 금융기관의 주택담보대출입니다.

근데 이번 건은 은행이 낀 게 아니고 집을 판 이재명 대통령과
그리고 집을 산 매수자, 즉 둘이서만 한 겁니다.

법률상으로는 금융기관 대출과는 성격이 다른 거래로 보입니다.

 

 

2> 왜 이런 거래를 했을까?

타이밍이 안 맞아서입니다.

보도된 내용을 종합하면

이 아파트는 재건축이 진행 중이며
조합원 지위와 관련된 일정(7월 말),
기존 세입자의 계약 종료 시점(10월),
매수자의 자금 마련 시점이
서로 맞지 않았던 것으로 알려져 있습니다.

이에 따라 정해진 시점 전에

소유권 이전이 필요했던 것으로 보입니다.

그래서 일단 소유권을 먼저 이전하고
잔금은 세입자 나가는 10월에 받기로 한 것입니다.

"어라? 근데 불안해서 어떻게 그렇게 해?!"

그래서 못 받은 돈에 대한 최소한의 안전장치를 걸어 둔 게
바로 근저당권 설정입니다.

 

 

3> "야, 그럼 아무나 다 그렇게 하면 되겠네!

새로운 방법 가르쳐줘서 존나 고맙네! 대통령이 몸소 보여주네!"

이것은 아무나 따라 할 수 있지만
아무나 할 수 있는 방법이 아닙니다.

생면부지의 남에게 수억, 수십억 잔금을 나중에 받기로 하고
집 명의부터 선뜻 넘겨줄 집주인은 많지 않을 것으로 보입니다.

이런 방식으로 집을 팔거나 혹은 구매하고 싶다면
그렇게 하기를 추천드립니다.

실제로 이런 형태의 잔금 유예 거래는
부동산 거래에서 드물지만 존재하는 방식이며,
구매자가 돈이 모자랄 때
집에 근저당을 잡고 판매하기도 합니다.

2년 안에 갚기로 하고 근저당 금액을 갚으면
나중에 등기부상 근저당이 말소됩니다.

 

 

4> "시세보다 싸게 팔았다고? 

야 별의별 꼼수 다 쓰네. 이재명 돈 다 받을라고 차익 남기려고~"

이재명 대통령은 이 집을 오래 보유했습니다.

그리고 매도 시점에서 상당한 시세차익이 발생한 것도 사실입니다.
벌써 근 30년은 되었으니까요.

하지만 적어도 이번 거래를 통해

추가적인 이익을 극대화하려고 했다고
단정하기는 어렵습니다.

정부의 정책 기조를 고려해

주택을 처분한 측면도 있었을 수 있다고 생각합니다.

예를 들면 내가 과일가게를 운영하는데
손님에게 판매하는 과일 전부를 돈을 반만 받고 먼저 준 것입니다.

 

 

5> 그럼 또 그러겠죠? "이거 또 가족거래 아냐?

나중에 세무조사 털면 다 나오겠네~ 대통령 주변인 아냐?

이거 대통령 지위 이용한 거 아닌가?

이거 평범한 사람이라면 엄청 다운받아서 팔아야 될텐데

정말 내로남불 끝판왕이야!"

네.. 보도된 내용에 따르면

매수자가 잔금을 미룰 수 있었던 것은
매수자 본인도 원래 살던 집을 팔아야
잔금을 마련할 수 있는 상황으로 알려져 있습니다.

위에도 설명했듯 지금 거주 중인 세입자도 10월까지 계약되어 있고
매수자도 10월에 본인 집 잔금을 받을 수 있는 상황입니다.

보도된 내용을 보면 재건축 조합원 자격과 관련된 일정이

기존 세입자의 계약 종료 시점과 맞물렸던 것으로 보입니다.

[내로남불]이 성립하려면,
[다주택자+투기성 보유]를 해야 [내로남불 이재명]이 될 것 같습니다.

 

 

6> "손해받은 척 하더니 차익 다 남겻네?"

공개된 내용에 따르면 이 집은,

1998년부터 28년 동안 오랫동안 보유했던 주택입니다.

그동안 집값이 오른 것은 이재명 대통령이

뭘 조작했거나 뭘 한 게 아닙니다.

그냥 시간이 지나면서 아파트 가격이 오른 겁니다.

공개된 거래 내용만으로는

추가적인 이익을 극대화하려는 목적이었다고

단정하기는 어렵다고 생각합니다.

 

 

7> "매수자는 근저당 17억 전세 11억 

본인돈 0원으로 소유권 이전한건데,

이거 막으려고 대출 규제했잖아?"

맞습니다.

매수자가 지금 당장은 현금이 많지 않을 수도 있습니다.

인정합니다.

그런데 근저당이 17억 넘게 잡혀 있잖아요.

세입자 보증금도 나중에 매수자가 떠안는 구조입니다.

개인적으로는 이번 거래를 '대출 규제를 우회한 사례'라고

단정하기는 어렵다고 생각합니다.

정부의 대출 규제는 기본적으로

금융기관의 주택담보대출을 대상으로 하는 제도입니다.

이 이야기에서 은행 얘기는 나오지 않습니다.

집주인과 매수자 2명의 인물만 나오죠.

규제 대상 자체가 다릅니다.

'0원으로 집을 샀다'는 표현은 실제 거래 구조를

충분히 설명하는 표현이라고 보기는 어렵습니다.

매수자는 근저당 설정된 돈을 지불하지 않으면
나중에 다 갚아야 하는 빚이 되는 겁니다.

공짜로 집을 얻은 게 아니라 빚지고 산 것입니다.

 

 

 

 

이제 조금은 이해가 가셨죠?

그런데 더 더 더 궁금할 수 있잖아요!

또 준비했습니다.

 

 

질문1> "대기업은 회사 대출을 해줘서 중소 이하만 규제당하는데

그건 어떻게 설명할래? 그마저도 편법을 쓰니 못사는 사람만

집을 못 사는 구나!"

 

>> 대기업 사내 대출은 기업이 직원 복지 차원에서

자체 자금으로 제공하는 사적 계약 영역입니다. 

정부의 부동산 대출 규제는

'시중은행의 과도한 가계대출로 인한 금융 시스템의 부실화와 

가계부채 폭증'을 막기 위한 금융 감독 정책입니다.

은행 자금이 부실해지면 국가 경제 전체가 위험해지기 때문에

금융기관 대출을 규제하는 것이지, 

개인 간 혹은 법인 간 사적 자금 거래를 

일일이 통제할 수는 없고 통제해서도 안 됩니다. 

이를 상대적 박탈감으로 몰아가는 것은 

정책의 목적(금융 시장 안정)과 

사기업의 복지 제도 간의 차이를 구분하지 않은

오류로 보입니다.

 

 

질문2> "요즘 부동산담보대출도 안되고 하니 

우회적으로 사적대출을 많이 한다고 하던데,

담보대출 막아놓은 정부의 대통령이 

사적대출을 해주니 잡음이 나는거아닌가?

규제가 아니었으면 굳이 이렇게까지 안해도 되는건데 

대통령 스스로가 규제의 제재를 경험하는 거아냐?"

 

>>개념을 정확히 해야 합니다. 

이번 거래는 돈을 빌려주고 이자를 받는 '사적 대출(금전 소비대차)'이 아니라, 

매매 대금의 일부를 나중에 받기로 한 '잔금 유예 및 근저당 설정'입니다.

만약 매수자에게 현금을 빌려주고 집을 사게 했다면 대출이겠지만, 

이번 건은 재건축 조합원 지위 양도 시한(등기 이전 마감일)과 

기존 세입자의 퇴거일(10월)이 서로 맞지 않아 발생한

행정적·시점적 불일치를 해결하기 위한 잔금 유예였습니다. 

매도자 입장에서는 잔금을 못 받은 상태로 명의를 넘겨줘야 하므로 

채권 미수금 리스크를 안게 되며, 

이를 방지하기 위해 법적 최소 안전장치인 '근저당'을 걸어둔 것입니다.

공개된 내용을 보면  대출 규제 때문에 우회 대출을 해준 것이 아니라, 

이번 거래는 재건축 조합원 지위 양도 시한과 기존 세입자의 계약 종료 시점 등이

맞물리면서 이러한 거래 구조가 만들어진 것으로 보입니다.

 

 

질문3> "꼭 매도를 해야 했다면 통상적인 급매 수준(10%이상)의 가격으로

깔끔하게 거래하셨으면 더 좋았을 것 같은데?"

 

> 보도에 따르면 시세보다 낮은 가격에 거래됐다는 평가도 있는 상황에서

10% 이상 추가로 터무니없이 가격을 낮춰 파는 것 역시 더 큰 논란을 부를 수 있습니다.

> 지나치게 낮은 가격에 거래하면 특혜 거래나 편법 증여 의혹이 제기될 수 있습니다.
> 인근 부동산 시장 교란이 될 수 있습니다.

10% 이상 폭락한 가격에 집을 던지듯 팔면, 

해당 단지 전체의 집값을 인위적으로 하락시켜 

인근 주민들의 재산권에 피해를 준다는 반발을 사게 됩니다.

 

 

 

 

📌 주요 쟁점 정리

 

1 은행 대출 규제와 무관하다: 

DSR/LTV 등 정부의 대출 규제는 '금융기관(은행)'의 대출을 막는 것이지, 

매도자와 매수자 간의 잔금 이월 및 사적 채권·채무 관계(근저당)를 막는 것이 아니다.

 

2 거래 시점의 특수성:

재건축 조합원 지위 양도 제한 시한 전에 소유권 이전 등기를 맞춰야 하는 사정

+ 기존 세입자 퇴거 및 매수자의 잔금 마련 시점(10월)이 겹쳐서 

발생한 '잔금 유예' 거래다.

 

3 매도자(집주인)가 리스크를 안는 거래다: 

잔금을 다 안 받은 상태에서 명의를 먼저 넘겨주는 것은 

매도자가 상당한 위험을 부담하는 것이며, 

그래서 최소한의 법적 안전장치로 '근저당'을 설정한 것이다.

 

 

◎ 이 글은 공개된 보도와 알려진 내용을 바탕으로 개인적으로 정리한 것입니다.

사실관계가 추가로 확인되면 내용이 달라질 수 있습니다.

◎ 틀린 부분이나 정정해야 할 부분이 있으면 알려주세요! 수정하겠습니다.

 

 

 

나도 무조건 이 정부의 부동산 정책이 다 맞다고는 생각하지 않음.
나 역시 언젠가 내 집 마련을 목표로 삼고 있는 평범한 사람임!

그런데 댓글을 보다 보니 사실관계와 다른 이야기들이 반복되는 것 같아서,
'정말 정확하게 이해하고 댓글을 쓰는 걸까?' 하는 마음에 이것저것 찾아보게 되었음.

나도 전문가가 아니라 틀린 부분이 있을 수 있음.

심지어 나도 완전 몰름보입니다!
오히려 그래서 이것저것 더 찾아보고 정리해 본 거임.

덬들도 한 번쯤 읽어보고,
"그래도 난 다르게 생각한다!" 하면 그것도 충분히 존중함.
다만 서로 사실관계만큼은 최대한 확인하고 

이야기했으면 좋겠다는 마음으로 적어봤음.

 

대통령이 펴는 정책이 마음에 들지 않을 수도 있음.
비판하는 것도 당연한 권리라고 생각함.

다만 요즘은 감정이 먼저 앞서거나,
사실관계가 충분히 확인되지 않은 채 댓글이 달리는 경우도 

종종 보이는 것 같아서 조금 아쉬웠음.

더쿠는 계엄이라는 힘들었던 시기에 

함께 의견을 나누고 버텨왔던 공간이라 애정이 있는 곳임.

그래서 더더욱 서로 의견이 다르더라도
조금만 사실관계를 확인하고 이야기하면
훨씬 건강한 커뮤니티가 될 수 있지 않을까 하는 생각이 듦.

나 역시 틀릴 수도 있음.
혹시 내가 잘못 알고 있는 부분이 있다면 

알려주면 감사하게 배우겠음.

정치 성향이 다를 수는 있어도,
사실관계는 최대한 같은 선에서 이야기했으면 좋겠음.

 

 

비가 많이 오니

다들 빗길 조심하고

오늘도 안전한 하루 보내시오!