0. 들어가기 앞서
나덬은 10여년 전 사회초년생 시절 크게 공부 안하고 샀던 오피스텔 덕분에 목돈 묶이고, 후에 부동산 거래시에 얼마 안되지만 양도세를 내야했던 입장에서
왜 오피스텔 매매가 위험한지, 왜 내 오피스텔은 역전세가 된건지 경험담을 공유하려고함
나와 같은 실수를 반복하는 덬들이 없길 바라며....
1. 왜 샀는가?
나덬은 사회초년생때 어머니가 오피스텔 월세받는걸로 당시 알바하던 내 월급 정도를 버는걸 보고 나도 목돈이 생기면 오피스텔을 사서 월세를 받으리라고 생각했음
그래서 나름대로 공부(를 하려면 부동산 공부를 했어야하는데, 오피스텔 입지 공부만 했음..)를 해서 당시 본가 근처에 아주 입지가 좋은 오피스텔 분양권을 구매했음
당시 매매가+취득세로 대략 1억 정도 들어감
참고로 오피스텔은 대출이 아파트만큼 되지 않기 때문에 내 돈만으로4000 좀 넘게 들어갔던걸로 기억함
알바+정식 입사해서 약 2년동안 모은돈이었음
2. 팔 기회를 놓치다
분양권 상태일때 한번, 입주 당시에 한번 팔 기회가 있었음
첫번째는 분양권 상태일때 마p도 아니고 그냥 0p로 팔 수 있었음
오피스텔 분양권을 사고나서 부동산 공부를 하는 동기에게서 이거저거 주워듣고 아차싶어서
분양권팔려고 부동산에 내놓고 회사 근처 실거주할 아파트 미분양분을 매수하게됨
오피스텔 분양권은 가계약까지 했는데 계약이 깨짐
그래서 나는 결론적으로 오피스텔+아파트 분양권을 각각 1장씩 쥐게됨
이때 월세받는 계획이 틀어져서 (목돈이 없다보니) 오피스텔을 전세 줘야하는 상황이 생김
두번째 팔 기회는 입주 시작할때였음
100p로 팔라고 연락이 왔으나 이미 어머니 지인인 부동산 통해서 입주 전부터 전세세입자를 구해서 팔 수가 없었음
나는 이 때 오피스텔 상태일때도 매매가 잘될거라는 커다란 착각을 하게 됨
3. 매매가...안되네??
말 그대로임
입주 시작하고 1년쯤 지나고 매매-전세 갭으로 팔려고 하는데 매매가 안됨
이때쯤 아파트 준공도 앞두고 있었고, 내가 들어갈 생각을 하고 있었기 때문에 목돈 마련이 시급한 상황이었음
입지가 좋아서 전세, 월세 회전 잘되는건 다행이었지만,
내놔도 몇년동안 연락조차 없음
결국 아파트도 전세로 주게됨
4. 자꾸자꾸 떨어져 지옥시작
오피스텔 안팔리고(실거래 자체가 뜸함) 2년후쯤
안팔리지만 분양가 가까이 1억에 팔리던 집이 급급급매로 6천에 팔림
이제 이 오피스텔의 매매가 기준은 6천이 되버림
지금 8년정도 지나고 다시 회복해서 7천까지 올랐지만 여전히 팔수도 어떻게 처리할 수도 없어짐
5. 하지만 전세가는 유지 중
처음 전세 줬던게 7000이었는데, 지금은 오히려 올라서 7500~8000됨
지금 매매가는 6000후반~7000 임
내 오피스텔도 역전세가 되버린 거임
빨리 목돈 모아서 월세 전환하는게 목표가 되버렸다..
6. 그럼 오피스텔 매매가 무조건 나쁜가요??
그건 아님
실거주로 최소 5년~10년 산다는 목적이고, 원룸형이 아닌 1.5 혹은 2룸이면 부동산이 폭락하지 않는 이상 괜찮음
아니면 내가 안살더라도 월세 임대를 하겠다고 마음먹으면 괜찮을 수 있음
(괜찮다는 거지 좋다는거 아님)
갭투자로 돈벌겠는 생각을 하면안되고, 내가 팔고싶을때 팔릴거라고 생각하면 안됨
그래서 사회초년생보다 은퇴하고 자가있는 상태에서 목돈 굴려서 일정한 수입 받고싶으신 어르신들에게 추천하고 싶음
물론 공실 안생기고 회전률 좋은 곳이어야한다는 조건 하에서
7. 그럼 깡통전세도 들어가도 괜찮다는 건가요??
절대 ㄴㄴㄴㄴㄴㄴㄴ ❌ ❌ ❌ ❌ ❌
나처럼 시간이 지나다보니 깡통(역전세)이 경우도 있지만,
처음 지을때부터 깡통전세 노리는 임대인도 많음
특히 빌라나 다가구 원룸, 소규모 오피스텔은 더더욱 조심해야함
8. 참고로..
친척 어르신 중에 서초구 3호선 역세권, 강남 역삼동 역세권에 오피스텔 여러채 갖고 임대사업자 하시는 분도 있는데,
이분도 지금 후회하는게 차라리 그 돈으로 아파트 1채를 살걸이라고 후회하고 계심
물론 월세 수요는 끊이질 않으니 수입은 괜찮으시겠으나, 그만큼 목좋은 곳도 매도가 안되는게 오피스텔임
9. 결론
이사 스트레스 없이 실거주로 10년 정도 살거 아니면 오피스텔 매수 비추천
실거주 주택이 1채 있는 상황에서 마침 목돈이 생겨서 월세받으면서 살고싶다, 라고 하더라도 부동산 공부 더 해보길 추천
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오피스텔 사지마!
나덬은 10여년 전 사회초년생 시절 크게 공부 안하고 샀던 오피스텔 덕분에 목돈 묶이고, 후에 부동산 거래시에 얼마 안되지만 양도세를 내야했던 입장에서
왜 오피스텔 매매가 위험한지, 왜 내 오피스텔은 역전세가 된건지 경험담을 공유하려고함
나와 같은 실수를 반복하는 덬들이 없길 바라며....
1. 왜 샀는가?
나덬은 사회초년생때 어머니가 오피스텔 월세받는걸로 당시 알바하던 내 월급 정도를 버는걸 보고 나도 목돈이 생기면 오피스텔을 사서 월세를 받으리라고 생각했음
그래서 나름대로 공부(를 하려면 부동산 공부를 했어야하는데, 오피스텔 입지 공부만 했음..)를 해서 당시 본가 근처에 아주 입지가 좋은 오피스텔 분양권을 구매했음
당시 매매가+취득세로 대략 1억 정도 들어감
참고로 오피스텔은 대출이 아파트만큼 되지 않기 때문에 내 돈만으로4000 좀 넘게 들어갔던걸로 기억함
알바+정식 입사해서 약 2년동안 모은돈이었음
2. 팔 기회를 놓치다
분양권 상태일때 한번, 입주 당시에 한번 팔 기회가 있었음
첫번째는 분양권 상태일때 마p도 아니고 그냥 0p로 팔 수 있었음
오피스텔 분양권을 사고나서 부동산 공부를 하는 동기에게서 이거저거 주워듣고 아차싶어서
분양권팔려고 부동산에 내놓고 회사 근처 실거주할 아파트 미분양분을 매수하게됨
오피스텔 분양권은 가계약까지 했는데 계약이 깨짐
그래서 나는 결론적으로 오피스텔+아파트 분양권을 각각 1장씩 쥐게됨
이때 월세받는 계획이 틀어져서 (목돈이 없다보니) 오피스텔을 전세 줘야하는 상황이 생김
두번째 팔 기회는 입주 시작할때였음
100p로 팔라고 연락이 왔으나 이미 어머니 지인인 부동산 통해서 입주 전부터 전세세입자를 구해서 팔 수가 없었음
나는 이 때 오피스텔 상태일때도 매매가 잘될거라는 커다란 착각을 하게 됨
3. 매매가...안되네??
말 그대로임
입주 시작하고 1년쯤 지나고 매매-전세 갭으로 팔려고 하는데 매매가 안됨
이때쯤 아파트 준공도 앞두고 있었고, 내가 들어갈 생각을 하고 있었기 때문에 목돈 마련이 시급한 상황이었음
입지가 좋아서 전세, 월세 회전 잘되는건 다행이었지만,
내놔도 몇년동안 연락조차 없음
결국 아파트도 전세로 주게됨
4. 자꾸자꾸 떨어져 지옥시작
오피스텔 안팔리고(실거래 자체가 뜸함) 2년후쯤
안팔리지만 분양가 가까이 1억에 팔리던 집이 급급급매로 6천에 팔림
이제 이 오피스텔의 매매가 기준은 6천이 되버림
지금 8년정도 지나고 다시 회복해서 7천까지 올랐지만 여전히 팔수도 어떻게 처리할 수도 없어짐
5. 하지만 전세가는 유지 중
처음 전세 줬던게 7000이었는데, 지금은 오히려 올라서 7500~8000됨
지금 매매가는 6000후반~7000 임
내 오피스텔도 역전세가 되버린 거임
빨리 목돈 모아서 월세 전환하는게 목표가 되버렸다..
6. 그럼 오피스텔 매매가 무조건 나쁜가요??
그건 아님
실거주로 최소 5년~10년 산다는 목적이고, 원룸형이 아닌 1.5 혹은 2룸이면 부동산이 폭락하지 않는 이상 괜찮음
아니면 내가 안살더라도 월세 임대를 하겠다고 마음먹으면 괜찮을 수 있음
(괜찮다는 거지 좋다는거 아님)
갭투자로 돈벌겠는 생각을 하면안되고, 내가 팔고싶을때 팔릴거라고 생각하면 안됨
그래서 사회초년생보다 은퇴하고 자가있는 상태에서 목돈 굴려서 일정한 수입 받고싶으신 어르신들에게 추천하고 싶음
물론 공실 안생기고 회전률 좋은 곳이어야한다는 조건 하에서
7. 그럼 깡통전세도 들어가도 괜찮다는 건가요??
절대 ㄴㄴㄴㄴㄴㄴㄴ ❌ ❌ ❌ ❌ ❌
나처럼 시간이 지나다보니 깡통(역전세)이 경우도 있지만,
처음 지을때부터 깡통전세 노리는 임대인도 많음
특히 빌라나 다가구 원룸, 소규모 오피스텔은 더더욱 조심해야함
8. 참고로..
친척 어르신 중에 서초구 3호선 역세권, 강남 역삼동 역세권에 오피스텔 여러채 갖고 임대사업자 하시는 분도 있는데,
이분도 지금 후회하는게 차라리 그 돈으로 아파트 1채를 살걸이라고 후회하고 계심
물론 월세 수요는 끊이질 않으니 수입은 괜찮으시겠으나, 그만큼 목좋은 곳도 매도가 안되는게 오피스텔임
9. 결론
이사 스트레스 없이 실거주로 10년 정도 살거 아니면 오피스텔 매수 비추천
실거주 주택이 1채 있는 상황에서 마침 목돈이 생겨서 월세받으면서 살고싶다, 라고 하더라도 부동산 공부 더 해보길 추천
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오피스텔 사지마!
