[땅집고] 배우 손예진과 그녀가 소유한 서울 강남구 역삼동 ‘813빌딩’

배우 손예진 씨가 2022년 서울 강남구 역삼동에 매입해 신축한 빌딩이 길어지는 공실 여파 끝에 결국 통임대를 선택했다. 손 씨는 당초 층별 임대를 추진했으나 높게 책정된 임대료와 경기 침체가 맞물리면서 수개월간 건물이 텅 비어 있었고, 매달 수천만 원에 달하는 대출 이자 부담을 이기지 못해 결국 통임대로 선회한 것으로 분석된다.

손 씨는 2022년8월 서울지하철 2호선 강남역과 9호선 신논현역 사이의 노후 상가(대지면적 277.7㎡·약 84평)를 244억원에 매입했다. 평당 매입가만 약 2억 9000만원에 달해 당시 업계에서는 “2종 일반주거지역 치고는 과도하게 높은 금액”이라는 평가가 지배적이었다.

이후 손 씨는 2024년6월 기존 건물을 철거하고 연면적 724㎡(약 219평) 규모의 지상 5층 신축 건물로 밸류업(가치 제고)을 진행했다. 신축 공사비로만 약 25억~38억 원이 추가 투입된 것으로 추정된다.

그러나 준공 이후 시장의 반응은 냉담했다. 매입 당시 채권 최고액 180억원을 끌어다 썼다. 실제 대출 원금만 약 150억원으로 추정된다. 대출 금리 4~5%를 적용할 경우 매달 내야 하는 이자만 5000만원, 연간 약 6억원에 달할 전망이다.

업계에 따르면 손 씨 측은 당초 지하층 930만원부터 1층 2200만원, 2층 1215만 원 등 층별 통임대 및 개별 임대를 통해 수익을 맞추려 했다. 하지만 40평 기준 월세만 1200만 원이 넘는 높은 임대료와 부동산 경기 침체가 맞물리면서 반년 넘게 ‘통공실’ 상태가 지속됐다.

부동산 전문가들은 임대료를 내리면 건물 전체의 자산 가치가 떨어지고, 그렇다고 고수익을 고집하면 이자 부담이 커지는 딜레마에 빠질 수 밖에 없었다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 “대출을 과도하게 받은 상황에서 공실이 길어지면 월 5000만 원씩 생돈이 나가는 구조”라며 “총 임대를 놓더라도 수익률이 2.5~3% 수준에 불과해 어쩔 수 없는 선택이었을 것”이라고 분석한 바 있다.

결국 손 씨 측은 층별 임대 대신 건물 전체를 활용할 수 있는 대형 메디컬 스파·피부과 브랜드에 통임대를 내주는 방향으로 활로를 모색했고 2025년에 통임대에 성공했다.

한 부동산 업계 관계자는 “최근 강남 주요 상권에서도 높은 대출 이자를 견디지 못하고 통임대나 장기 임차인을 확보하는 방향으로 전략을 수정하는 연예인 빌딩 투자 사례가 늘고 있다”며 “VIP 보안 동선을 강화한 대형 피부과의 입점으로 매달 수천만 원에 달하던 공실 이자 압박에서는 일단 숨통이 트였을 것”이라고 말했다.

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