200만호 서민주택 공급 발맞춰
서울시 용적률 400%로 상향
과밀 아파트 과잉 공급에 난개발 초래
2004년 들어 종세분화 시행
서울의 고밀 아파트는 1990년대 대규모 주택 공급 정책의 산물이다. 주택난 해소를 위해 일반주거지역 용적률 상한이 당시 최고 400%까지 완화되면서 서울 곳곳에 이 같은 고밀 아파트가 집중적으로 들어섰다.
서울 자치구 가운데 노원구는 이 시기 고밀 아파트 공급이 집중된 대표적인 지역으로 꼽힌다. 상계·중계·하계동 일대에 대규모 택지개발이 추진되면서 10년간 1만가구가 넘는 아파트가 공급됐다. 서울 외곽에 대규모 베드타운을 조성해 주택 공급난을 해결하려는 취지였지만 30여년이 지난 현재 이들 단지는 노후화와 사업성 부족이라는 이중고에 직면했다.
서민주택 200만호 공급…400%까지 용적률 상향
고밀 아파트가 들어선 건 용적률 완화와 관계가 깊다. 1979년 180%, 1985년 250%였던 서울시 일반주거지역 용적률 상한선은 '주택 200만호 공급'이 시작된 1990년부터 풀리기 시작했다. 같은 해 4월 300%로 완화된 데 이어 7개월 뒤인 11월엔 400%까지 대폭 상향된다. 서울시의 용적률 체계가 정부의 주택 공급 확대 정책에 맞춰 움직인 셈이다. 당시에는 지역별 주거환경과 특성을 반영한 세분화 체계가 마련되지 않아 모든 일반주거지역에 동일한 용적률 기준이 적용됐다.
그 결과 서울의 아파트 공급량은 폭발적으로 증가했다. 서울연구원에 따르면 1990년부터 1994년까지 5년간 서울에는 아파트 18만8560가구가 공급됐다. 직전 5년(1985년~1989년)의 공급량(14만3524가구)에 대비 31.3% 늘었다.
이 시기 용적률 300% 이상 고밀 아파트가 집중 공급된 서울 자치구는 영등포구다. 아시아경제가 국토교통부 건축 허브를 통해 건축물 대장을 전수 분석한 결과 1990년부터 2000년까지 영등포구에만 용적률 300% 이상 아파트 단지 25곳, 1만699가구가 준공된 것으로 집계됐다. 래미안당산1차(364%·348가구), 대림 현대3차(325%·1187가구), 영등포삼환아파트(369%·520가구)가 모두 이 시기에 지어졌다.
구로구가 24개 단지로 뒤를 잇는다. 가구 수로 따지면 1만5784가구로, 25개 자치구에서 가장 큰 규모를 자랑한다. 이 시기 구로구에는 오류동 라인아파트(449%·218가구), 개봉 삼환아파트(399%·783가구), 신도림현대아파트(300%·450가구) 등 과밀 단지에서 대규모 입주가 이어졌다.
노원과 광진구 역시 22개와 20개 단지가 각각 이때 들어섰다. 공릉 우성아파트가 375%에 달했고 1997년에 준공된 1592가구 규모의 광장동 현대프라임아파트(398%) 용적률은 398%였다.
종(種) 세분화…용적률 대폭 낮춰
고밀 개발의 부작용은 1990년대 후반부터 현실화됐다. 도로·상하수도 등 기반시설 확충이 가구 수 증가를 따라잡지 못하면서 도심 교통체증이 심화되고 일조권과 조망권 침해 문제가 곳곳에서 불거졌다. 남진 서울시립대 도시공학과 교수는 "1990년대부터 도로망이 충분히 확보되지 않은 상황에서 고밀 아파트가 다량 공급되며 도심 내 교통 정체가 심화했다"며 "도심 기반시설의 수용 여력에 대한 고민이 결여된 상태에서 무분별한 개발이 추진된 것"이라고 지적했다.
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전문가는 도시 계획을 고려하지 않은 무분별한 주택 공급 정책이 현재의 고밀 아파트 문제를 초래했다고 본다. 도시의 지속가능성을 고려하지 않은 개발이었다는 지적이다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "도시의 난개발을 막으려면 도시계획이 먼저 수립되고, 그 틀 안에서 주택정책이 작동해야 한다"며 "그러나 1980년대 후반 극심한 주택난 속에서 공급 물량 확보가 우선되면서 과밀 아파트가 대량 공급됐고, 그 결과 지금의 과밀 아파트 노후 문제를 맞닥뜨리게 됐다"고 말했다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/277/0005777305
