https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005165993?sid=001
정부의 ‘가계부채 관리 방안’(6·27 부동산 대책) 등에 따른 고강도 대출 규제와 고분양가 기조, 전세가율 하락 등이 맞물리며 분양받은 아파트 잔금을 마련하기 어려워진 사람들이 분양권 처분에 나서고 있다. 청약 경쟁률이 수백 대 1에 달했던 서울 마포구 등지의 아파트조차 ‘무피(분양가와 같은 가격)’로 시장에 나오고 있다. 올해 하반기엔 부동산 시장 관망세가 짙어지면서 분양권 거래 시장도 얼어붙을 것이란 관측이 나온다.
2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 들어 지난달 말까지 서울 아파트 분양권은 353건 거래됐다. 작년 같은 기간(131건)보다 2.6배로 늘었다.
분양권은 아파트 청약 당첨으로 얻는 권리로, 초기 계약금 10%가량만 납부한 뒤 중도금과 잔금을 대출 등을 통해 납부하게 된다. 비슷한 개념인 입주권은 재개발·재건축 사업의 기존 토지 소유자가 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리를 뜻한다. 분양권은 분양가격이 공개된 만큼 비교적 단순하게 거래할 수 있지만 입주권은 거래 시 조합원 권리 등을 확인해야 하는 만큼 가격 비교가 까다로운 편이다.
서울 분양권 거래량은 대부분이 규제지역이 지정돼 있던 2021년과 2022년 각각 22건, 17건에 불과했다. 투기과열지구는 5~10년, 조정대상지역은 6개월~3년가량 분양권 전매가 제한되기 때문이다. 이후 규제지역이 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구만으로 한정되면서 서울 분양권 거래량은 2023년 224건, 작년 445건 등으로 늘었다.
최근 분양권 시장은 수천만~수억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었던 과거와는 분위기가 달라졌다. 정부의 고강도 대출 규제 등으로 ‘무피’ 또는 ‘마피’(마이너스 프리미엄) 매물이 속출하고 있기 때문이다. 강북구 미아동 ‘엘리프 미아역 2단지’ 전용면적 59㎡ 분양권은 이달 분양가와 비슷한 7억6000만원에 팔렸다. 구로구 오류동 ‘천왕역 모아엘가 트레뷰’ 전용 84㎡ 분양권은 기존 분양가(10억9000만원)보다 낮은 10억2000만원 수준에 매도됐다.
마포, 송파 등 인기 주거지도 예외가 아니다. 마포구 공덕동 ‘마포자이 힐스테이트 라첼스’는 이달 들어서만 분양권이 9건 거래됐다. 이중 전용 84㎡ 분양권이 ‘무피’인 17억2000만원대에 거래돼 화제가 됐다. 이 단지는 지난해 7월 청약 경쟁률(전용 84㎡ 기준)이 평균 276.3 대 1에 이를 정도로 인기를 끈 곳이다.
송파구 송파동의 ‘잠실더샵루벤’ 전용 106㎡도 분양가(19억3000만원)와 비슷한 가격인 19억6000만원에 손바뀜했다. 가락동 ‘더샵송파루미스타’ 전용 99㎡ 분양권은 최근 22억원 수준에 거래돼 분양가보다 2000만원 높은 가격에 팔렸다.
6·27 부동산 대책 이후 잔금 대출도 최대 6억원으로 제한되고, 소유권 이전 조건부 전세 대출 등이 막히면서 자금 여력이 부족한 청약 당첨자가 서둘러 분양권을 매도하고 있는 것으로 분석된다. 입주 시 적지 않은 시세 차익을 낼 수 있는 단지들도 당첨자가 자금을 마련하기 어려워 분양권을 시장에 내놓는 사례가 적지 않다는 설명이다. 대출 상한인 6억원을 제외해도 10억원 이상의 자금을 온전히 스스로 마련하기가 쉽지는 않기 때문이다.
이처럼 아파트 분양을 받은 당첨자 가운데 자금 여력이 부족한 사람들은 미래 시세 차익을 포기하거나 손해를 감수하더라도 분양권을 처분하는 분위기가 당분간 지속될 것이란 전망도 나온다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “지금은 전세 보증금으로 잔금을 마련하는 방안도 막힌 만큼 과거처럼 계약금만으로 차익을 실현하기 어렵다”며 “추가 가격 조정 움직임이 나타나면서 한동안 분양권 거래도 위축될 수 있다”고 내다봤다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양권은 중도금 대출 등을 승계받아야 하는데 매도인과 매수인 모두 대출 제약이 많기 때문에 분양권 가격 조정은 불가피할 것”이라면서도 “정부가 앞으로 부동산 안정 대책을 통해 명확하고 구체적인 공급 시그널을 주지 않으면 다시 분양권이 주목받을 수 있을 것”이라고 말했다.
