서울 삼성동에 들어설 사옥
105층으로 추진하다 재설계
54층 3개동·저층 2개동으로
1개동 수익창출 용도로 활용
공사비·공공기여금에 쓰일듯
재무부담 줄이며 실리 챙겨
현대차그룹이 서울 강남구 삼성동에 조성할 '글로벌 비즈니스 콤플렉스(GBC)' 건립 계획을 105층(561m) 1개 동에서 54층(242m) 3개 동으로 변경했다. 현대차는 이 3개 동 중 1개 동을 지분 매각 또는 임대를 검토 중인 것으로 확인됐다. 층수 조정과 자산유동화를 통해 급등한 공사비와 투자 부담을 줄이면서 실리와 재무안정성을 동시에 챙기겠다는 계산으로 보인다.
21일 서울시는 GBC 사업시행자인 현대차그룹에서 개발계획 변경 제안서를 접수했다고 밝혔다.
앞서 현대차그룹은 2014년 삼성동 한국전력 용지를 매입해 사옥을 건립하겠다고 발표했다. 이후 현대차그룹은 105층으로 짓기 위해 2020년 5월 착공에 들어갔지만, 공사비가 치솟고 글로벌 경영 상황 등이 급변하자 기존 초고층 설계안에 대한 전면 재검토에 들어갔다. 현대차그룹은 개발계획 변경을 위해 지난해 2월 변경 제안서를 제출했다. 기존 105층 1개 동에서 55층 2개 동과 이보다 낮은 저층부 4개 동을 짓기로 한 내용이 담겼다. 하지만 이후 인허가 절차를 두고 서울시와 현대차그룹은 이견을 보였다. 105층 계획은 사전협상을 통해 용적률 상향과 공공기여 등을 모두 확정해 결정한 것인 만큼 층수를 낮추려면 재협상이 필요하다는 것이 서울시의 강경한 입장이었다. 결국 현대차그룹은 개발계획 내용을 보완하기 위해 같은 해 7월 변경을 철회했고, 이번에 54층(242m) 3개 동과 저층부 2개 동을 짓는 개발계획 변경 제안서를 서울시에 접수했다.
현대차그룹이 서울시 절차에 맞춰 층수를 낮춘 설계변경안을 제출함에 따라 양측이 공공기여 등에 대한 재협상에 돌입하는 수순을 밟을 예정이다.
11년째 삼성동 용지에서 추진 중인 GBC 프로젝트가 마침내 본궤도에 오를지 주목된다. 서울시는 이번 개발계획 변경에 따라 기존 사전협상을 통해 계획된 초고층 랜드마크(대표 건물)와 배치 계획 등에 전면적인 변경 사항이 생긴 만큼 관련 조례와 지침에 따라 협상조정협의회를 거쳐 추가 협상을 진행한다는 계획이다. 현대차그룹이 서울시에 내는 공공기여(기부채납)는 물가 상승에 따라 2조1000억원에 달할 것으로 전망되고 있다.
서울시 관계자는 "설계변경 허가 등이 완료되면 내년엔 변경 착공이 진행될 것으로 예상한다"고 말했다. 앞서 작년 3월 현대차그룹은 GBC 개발이 본격화하면 2026년까지 투자 4조6000억원과 신규 고용 9200명이 이뤄질 것이라고 밝힌 바 있다. 공사를 마무리하는 2030년대 초면 투자는 총 19조5000억원, 고용 창출 효과는 5만6000명에 달할 전망이다.
현대차그룹이 설계안을 변경한 결정적 배경은 '실리'라는 평가가 나온다. 2016년 2조원대로 추산됐던 '105층 GBC' 공사비는 설계변경을 제안했던 지난해 기준 5조원을 훌쩍 넘길 것으로 예상됐다. 건설업계에서는 49층을 60층 이상으로 올릴 때 공사비가 최소 25% 더 드는 것으로 추정하고 있다. 투입되는 자재부터 설계와 공법이 완전히 달라지기 때문이다.
현대차그룹은 초고층 타워를 50층대 건물 여러 동으로 분산하면서 아낀 투자비를 첨단 기술에 집중 투입하겠다고 밝힌 바 있다.
현대차그룹은 GBC에 건설하게 될 54층 3개 동 가운데 1개 동을 공동으로 개발하거나 일부 지분을 매각해 공동으로 소유하는 방안을 적극적으로 검토하고 있다. 이를 통해 공사비와 서울시에 지불해야 하는 공공기여분을 충당할 것으로 보인다. 1개 동을 통째로 임대하는 방법도 구상하고 있다.
해당 프로젝트 관계자는 "당초 2개 동이던 계획안을 3개 동으로 바꾼 이유가 1개 동을 현대차 업무용이 아닌 수익 창출용으로 사용하기 위해서인 것은 맞다"고 설명했다. 가장 큰 걸림돌은 가격이다. 2014년 현대차그룹이 10조5500억원에 매입한 GBC의 현재 가치는 많게는 20조원이 넘는 것으로 추정된다.
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https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005447845
