올 연말 위례·과천·성남 등 수도권 인기 지역에서 아파트 분양이 줄을 잇는다. 정부의 분양가 통제로 주변보다 수억원이 저렴한 '로또 아파트'로 관심을 받고 있는 단지가 많아 청약 수요가 대거 몰릴 것으로 예상된다. 전문가들은 "연말 분양 시장은 무주택자를 우선하는 9·13 대책의 적용을 받아 1주택자의 기회가 크게 좁아지는 등 고려해야 할 요소가 적지 않아 신중한 전략이 필요하다"고 말한다.

◇위례·과천·판교에 연말 '로또 분양' 행렬

위례신도시에서는 3년 만에 분양이 재개된다. 장지천 위쪽 북부 지역으로 행정구역상 하남시 학암동에 속하는 북위례에서는 오는 12월 총 3개 단지 2139가구가 분양된다. '힐스테이트 북위례(1078가구)'와 '위례포레자이(559가구)', '위례신도시리슈빌(502가구)' 등이다. 공공택지 계획에 따라 이들 단지는 모두 전용면적 85㎡ 이상 중대형으로만 구성된 아파트다.

같은 달 경기 성남 판교 도시개발지구인 대장지구에서는 '힐스테이트판교엘포레' 836가구가 분양된다. 판교 대장지구는 성남 분당구 서남부 92만467㎡ 대지에 총 5900여가구 규모로 조성되며, 판교 생활권을 공유한다. 과천에서는 별양동 과천주공6단지가 재건축된다. 840가구가 일반 분양으로 나온다.

정부의 분양가 통제에 따른 '청약 로또화(化)'는 이번 분양에서도 이어진다. 시세 차익이 가장 큰 지역은 북위례다. 공공택지로 분양가 상한제가 적용되면서 3.3㎡당 1800만원대에 분양될 전망이다. 주변 기존 아파트 시세는 3.3㎡당 3000만~3200만원 수준. 전용 96㎡로 따지면, 현재 시세가 12억원 정도 하는 아파트가 7억원대에 분양하는 셈이다. 정부는 조정대상지역에서 분양가 9억원이 넘는 아파트에 대한 중도금 집단대출을 보증해주지 않고 있지만, 이 아파트는 규제 대상이 아니다. 건설사 관계자는 "가점이 낮은 청약자들도 대거 몰릴 것"이라고 전망했다.

판교 대장지구 새 아파트 분양가는 3.3㎡당 2400만~2500만원 수준에서 결정될 것이란 관측이 나온다. 이 아파트에서 북쪽으로 약 1㎞ 떨어진 산운14단지 경남아너스빌(분당구 운중동) 전용 101㎡의 최근 호가는 11억원으로 3.3㎡당 2900만원 정도다.

◇중대형 87.5%가 무주택자에 우선 공급

이번 분양부터 무주택자와1주택자의 희비가 크게 엇갈린다. 정부가 9·13 부동산 대책을 통해 중대형 아파트 분양에서도 무주택자 몫을 크게 늘렸는데, 새 제도 시행 시점이 11월말이기 때문이다.

하남(북위례)·과천·성남시는 모두 투기과열지구다. 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 100% 가점제로 분양하고, 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트는 절반을 가점제로, 나머지 절반은 추첨제로 당첨자를 가린다.

그러나 1주택자가 85㎡ 초과 중대형 아파트의 가점제 분양에 당첨되기는 거의 불가능하다. 84점 만점 중 32점이 '무주택 기간' 배점이기 때문이다. 결국 추첨제를 노려야 하지만 9·13 대책에 따라 추첨 대상 아파트도 75%는 무주택자에게 우선권을 준다. 결국 1000가구가 일반 분양에 나와도 1주택자가 도전할 수 있는 건 125가구에 그치는 것이다. 이 125가구 추첨은 무주택자와 주택소유자가 무작위로 함께 경쟁한다. 최종적으로 1주택자가 당첨되는 경우는 수십건에 그칠 가능성이 크다. 1주택자 정모(46)씨는 "작은 아파트에서 살다가 옮겨가는 게 큰 아파트인데, 큰 아파트마저 1주택자 몫을 이렇게 줄여놓으면 어떻게 하란 거냐"고 말했다.

이렇게 치열한 경쟁을 뚫고 당첨되고나면, 1주택자는 입주할 수 있는 날로부터 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 분양권과 입주권을 갖고 있어도 주택 보유자로 본다. 이들이 당첨 후 시한 내 기존 집을 팔지 않으면 최악의 경우 징역형까지 받을 수 있다.

위례와 성남은 '지역우선공급제도'가 적용된다. 위례의 경우 하남에 1년 이상 거주한 사람에게 분양 물량의 30%가 우선 공급되고, 나머지 20%는 6개월 이상 경기도 거주민, 50%가 서울·인천 거주자 몫으로 돌아간다. 대장지구는 100% 성남시 1년 이상 거주자만 1순위 청약이 가능하다.

안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장은 "가점이 낮은 무주택자들은 대형 아파트에 도전해볼만하다"며 "반면 이제 1주택자는 대형 청약도 주택 처분 시기, 자금 계획 등을 치밀하게 세워서 접근할 필요가 있다"고 말했다.