비례율 50.12%…35평 시세 110억·71평 200억
이주비 이자만 7억3000만원·보유세 연 1억원
서울 강남구 압구정5구역 전경. 사진=최가영 기자
10일 정비업계에 따르면 압구정5구역 재건축 조합은 최근 조합원을 대상으로 평형 신청 관련 설문조사를 진행하면서 평형별 추정 분담금과 보유세, 이주비 이자 등을 담은 참고자료를 배포했다.
조합이 공개한 자료에 따르면 현재 35평형 조합원이 재건축 이후 같은 35평형을 선택할 경우 추정 분담금은 8억3300만원이다. 25평형 소유자가 26평형으로 이동하는 경우에도 6억1400만원의 분담금을 부담해야 한다.
가장 눈길을 끄는 것은 펜트하우스 분담금이다. 현재 단지 내 최대 평형인 80평형 조합원이 재건축 이후 공급되는 116평형 펜트하우스를 선택할 경우 추정 분담금은 125억7100만원에 달한다. 80평형에서 78평형 펜트하우스를 선택해도 65억8000만원을 추가 부담해야 하는 것으로 계산됐다. 35평형에서 116평형 펜트하우스로 이동할 때는 166억100만원을 부담해야 한다.
일반적으로 재건축 이후 소유했던 것보다 더 작은 평형을 선택하면 환급금이 발생하지만, 압구정5구역은 달랐다. 재건축 후 가장 작은 평형인 25평형으로 옮기더라도 현재 32평형과 33평형을 소유한 조합원은 각각 1억3800만원, 1200만원을 추가 부담해야 하는 것으로 제시됐다. 반면 환급금은 최소 35평형 이상 소유한 조합원이 더 작은 평형으로 이동할 경우 발생하며, 25평형을 선택하면 1300만원을 돌려받게 된다.
추정 분담금이 높게 산정된 것은 추정 비례율 하락 때문으로 분석된다. 조합은 추정 비례율을 50.12%로 제시했는데 이는 지난해 8월 정비계획 및 정비구역 변경안 수정 가결 당시 제시했던 69.06%보다 18.94%p 낮은 수준이다. 비례율이 낮아질수록 조합원에게 돌아가는 수익이 줄어드는 만큼 분담금은 늘어나게 된다. 고가단지인 만큼 사업성보다는 상징성과 상품성을 높이는 방향으로 사업이 추진되고 있기 때문으로 풀이된다.
조합은 이번 추정 비례율 산정을 위해 일반분양가를 3.3㎡당 1억8000만원, 시공비는 평당 1168만원을 적용했다고 설명했다. 또 재건축 준공 후 시세는 35평형 110억원, 71평형 200억원으로 가정했다.
조합이 공개한 추정비례율 산정 자료. 조합원 제공
분담금 외에도 조합원들이 부담해야 할 금융비용과 세금도 만만치 않다.
조합 자료에 따르면 조합원이 이주비 30억원을 연 3.5% 금리로 7년간 대출받을 경우 이자만 약 7억3000만원이 발생하는 것으로 추산됐다. 공시가격 현실화율에 따라 재건축 후 시가 110억원 주택을 보유한 1주택자의 연간 보유세는 약 4300만~7400만원, 시가 200억원 주택은 약 8800만~1억5500만원 수준으로 제시했다.
다만 조합은 이번 자료가 조합원의 평형 선택을 돕기 위한 참고자료로, 서울시 추정분담금 산정 기준과 감정평가 가이드라인 등을 토대로 개략적으로 계산한 금액이라고 설명했다. 향후 사업시행계획 인가, 감정평가 결과, 정부 정책과 시장 상황 등에 따라 실제 분담금은 달라질 수 있다.
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