중산층, 서울 집 100채 중 8채만 살 수 있어
28일 KB부동산에 따르면 올해 1분기 서울의 주택구입 잠재력지수(HOI)는 7.8로, 고금리가 지속됐던 2023년 4분기 이후 가장 낮은 수준으로 집계됐다.
HOI는 중위소득 가구가 금융권 대출을 이용해 실제로 살 수 있는 아파트가 전체 중 얼마나 되는지 보여주는 지표다. 지수가 7.8이라는 것은 서울 아파트를 가격 순서로 나열할 때 하위 7.8% 범위의 주택만 중위소득 가구의 구입 가능 영역 안에 든다는 의미로 풀이된다. 서울 아파트를 100채라 가정하면, 중산층이 실질적으로 구입을 검토할 수 있는 물량은 8채 안팎에 불과하다는 계산이 나온다.
서울 HOI는 2020년 3분기 10.4를 기점으로 금리 인상기였던 2022년 말에는 2.3까지 급락했다가, 이후 금리가 안정 국면으로 전환되면서 지난해 3분기 11.7로 반등한 바 있다. 하지만 최근 집값 상승세와 시장금리 오름세가 맞겹치며 지수는 다시 내리막길로 접어든 모양새다.
다만 실제 체감 상황은 통계 수치보다 훨씬 심각할 수 있다는 지적도 제기된다. HOI 산출의 기준이 되는 주택담보인정비율(LTV)은 70%이지만, 서울은 규제지역으로 분류돼 있어 현장에서 실제 적용되는 LTV는 40% 안팎에 고정돼 있기 때문이다. HOI 수치만으로 중산층의 주거 여력을 판단할 경우 실상보다 낙관적인 해석이 도출될 수 있다는 의미이기도 하다.
3년 새 소득 13% 오를 때 집값은 22% 껑충
중위소득 가구의 월 소득은 최근 3년 사이 600만 원에서 679만 원으로 약 13% 늘어나는 수준에 머물렀다. 반면 서울 중위 아파트 가격은 같은 기간 9억8000만 원대에서 12억 원을 웃돌아 22%가량 뛰어올라, 소득과 집값 사이의 간극이 한층 벌어진 것으로 파악됐다. 수치로 비교하면 월 소득은 79만 원 오르는 사이 집값은 2억2000만 원 이상 솟구쳐, 자산 격차가 한눈에 드러난다.
이 같은 격차가 누적되면서 중산층 가구가 실질적으로 살 수 있는 아파트 재고도 빠르게 쪼그라들고 있다. 올해 1분기 기준 해당 재고는 11만6000가구로, 최근 1년 새 가장 적은 물량으로 확인됐다.
업계에서는 대출 규제가 강화되는 흐름 속에 자산가와 일반 실수요자 사이의 격차가 더욱 확대될 수 있다고 경고한다. 특히 하반기 금리 인상 가능성이 현실화될 경우 대출 한도가 줄어들면서 중산층의 주택 마련 부담이 한층 무거워질 것으로 예상된다.
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