[단독] “스타벅스님, 제발 와주세요”… 임대료까지 깎아준 도로공사
김윤덕 국토교통부 장관이 2026년 2월13일 고속도로휴게소 유통 구조 등을 점검하면서 남긴 말이다. 휴게소를 관할하는 한국도로공사(도로공사)의 높은 임대료, 휴게소 운영사의 다단계식 운영, 도로공사 출신이 고액 연봉을 받고 휴게소 운영사에 취업하는 전관 예우, 입점 업체에 대금을 주지 않는 등 운영사들의 ‘갑질’ 관행 등이 얽히며 휴게소 물가를 올리고 있다는 사실을 한겨레21이 고발한 가운데, 휴게소에 입점한 커피 업체마저 중저가 브랜드를 찾기 어렵다는 얘기다.
실제 한겨레21이 김성회 더불어민주당 의원실을 통해 2025년 12월31일 기준 전국 고속도로 휴게소 183곳(도로공사 관할은 215곳으로, 나머지 32곳엔 프랜차이즈 카페가 없거나 던킨도너츠·크리스피도넛 등 도넛 가게형 커피점이 입점)에 입점한 233개 프랜차이즈 카페를 확인한 결과, 아메리카노가 3천원 이하인 저가 커피 매장은 없었다. 메가커피 등 저가 커피뿐만 아니라 이디야 커피 등 중저가 브랜드도 찾아볼 수 없었다.
도로공사 입찰서의 이상한 초대장
이런 상황에서 도로공사가 휴게소에 스타벅스 등 프리미엄 카페를 유치하기 위해 특혜성으로 임대료를 감면해준 정황까지 드러났다. 휴게소에서 저가 커피를 마시고자 하는 시민들의 요구에 역행하는 운영 정책이라는 비판이 나온다.
도로공사가 스타벅스 매장에 특혜성 임대료 감면을 해줬다는 논란은 경기도 용인 처인휴게소 입찰 과정에서 벌어졌다. 한겨레21이 입수한 도로공사의 처인휴게소 민간투자 사업설명서를 보면, 도로공사는 2024년 3월 처인휴게소 운영권의 입찰 공고를 냈다. 이 사업은 건설·운영·양도(BOT·Build-Operate-Transfer) 방식으로 계획됐다. 이는 낙찰받은 운영사가 휴게소 시설 건립에 투자해 일정 기간 휴게소 운영권을 보유하고, 해당 기간이 끝나면 도로공사가 운영권을 가져오는 방식을 일컫는다.
도로공사는 사업설명서에서 입찰 방식과 조건을 규정하고 있는데, 여기에 특정 유명 브랜드 카페 유치를 권장한다는 표현이 등장했다. ‘전망형 갤러리 카페’를 설치할 것을 요구한 뒤 ‘갤러리 카페는 유명 브랜드(스타벅스, 블루보틀 등) 커피 전문점 유치 권장’이라고 구체적인 브랜드 이름까지 적어둔 것이다. 사업설명서는 스타벅스, 블루보틀 등을 두고 “유명 브랜드에 대해서는 운영 체계 및 브랜드 수수료율을 감안”한다며 “사용료율(도로공사 임대료)을 감면 조정할 수 있다”고 설명했다. 스타벅스나 블루보틀 매장을 유치하면 도로공사가 그 매장에서 걷는 임대료까지 감면하겠다는 취지다. 공공입찰 서류에서 특정 브랜드 매장 유치를 권하는 내용은 불필요한 특혜 시비에 휘말릴 수 있어 보통 들어가지 않는다는 점을 고려하면 이례적인 문구였다.
사업설명서의 ‘스타벅스’ 등 문구는 입찰의 핵심 조건으로 떠올랐다. 휴게소 업계 관계자들의 말을 종합하면, 당시 처인휴게소는 연간 100억~200억원의 매출이 예상되는 곳이어서 규모가 큰 휴게소 운영사 다섯 곳 정도가 운영권을 갖기 위한 입찰 경쟁에 뛰어들었다. 그런데 도로공사가 사업설명서에 내건 문구 때문에 스타벅스와 입점 협약(MOU)을 맺고 입찰 제안을 하는 운영사가 이기는 구조가 됐다.
당시 사정을 아는 업계 고위 관계자 ㄱ씨는 “도로공사가 ‘유치 권장’이라고 설명서에 쓴 것은 그 업체를 유치하지 않으면 낙찰자가 되지 못한다는 의미다. 설명서에는 스타벅스와 함께 블루보틀이 있지만, 블루보틀은 휴게소 입점을 고사했다”며 “다른 브랜드도 당시 휴게소에 들어올 계획이 없었다. 결국 스타벅스와 입점 제휴를 맺은 운영사가 낙찰받을 수 있기에, 스타벅스가 낙찰자를 정하는 구조가 됐다”고 말했다. 그는 이어 “스타벅스가 다섯 곳의 후보 운영사를 인터뷰하고 그중 두 곳과 제휴를 맺었다. 스타벅스와 입점 제휴를 맺은 두 곳 중 한 곳이 낙찰받았다”며 “스타벅스와 협약을 맺을 수 있는 규모의 큰 회사는 한정돼 있기에, 영세한 규모의 휴게소 운영사는 불리한 조건에 처할 수밖에 없었다. 그렇게 공공입찰 낙찰자를 민간이 정하게 되는 비합리적인 구조가 완성됐다”고 지적했다.
도로공사가 열고 스타벅스가 골랐다
도로공사는 실제로 2025년 1월부터 처인휴게소에 입점한 스타벅스에 임대료를 감면해준 것으로 드러났다. 도로공사는 7∼12%포인트 가깝게 임대료율을 낮춰 스타벅스 매장에서 7%의 임대료를 걷기로 했다. 이는 주요 고속도로 휴게소 내 커피 프랜차이즈로부터 걷는 임대료율 16~23%보다 크게 낮은 수치다. 김성회 의원실이 도로공사에서 제출받은 자료를 보면, 처인휴게소에 스타벅스 매장이 본격적으로 운영된 2025년 1월부터 2026년 4월까지 16개월간 도로공사가 받아야 할 임대료 가운데 1억8천만원이 감면된 것으로 나타났다. 스타벅스는 한 달에 1125만원씩 다른 매장보다 임대료를 덜 낸 것이다.
업계 관계자들 말을 종합하면, 스타벅스는 휴게소 운영사에 내는 수수료도 크게 감면받았다. 운영사 입장에서는 스타벅스에서 걷는 수수료를 깎아서라도 휴게소 운영권 낙찰을 받아야 했기 때문이다. 스타벅스가 운영사에 내는 수수료는 매출의 7% 안팎인 것으로 알려졌다. 스타벅스는 결국 임대료 7%, 수수료 7%를 더해 매출의 14%를 내고 영업하고 있다. ㄱ씨는 “프랜차이즈 커피 매장은 매출의 20%를 도로공사에 임대료로 내고 25%를 수수료로 낸다”며 “결국 다른 프랜차이즈 카페는 매출의 45%를 내는데, 스타벅스는 그 3분의 1만 내고 영업하는 것”이라고 했다.
특혜 의혹은 이뿐만이 아니다. 도로공사의 사업 설명 공고를 보면, 처인휴게소의 프리미엄 카페는 ‘3층 갤러리 카페’ 형태로 유치하라고 권고하고 있다. 도로공사가 운영사들에 밝힌 사업 공고 도면에도 3층이 프리미엄 전망 카페로 운영된다고 명시돼 있다. 그러나 실제로 스타벅스는 3층이 아닌 1층에 입점한 것으로 드러났다. 도로공사의 사업 계획과 다르게, 접근성이 좋은 1층에 입점한 것이다.
또 다른 논란거리도 있다. 도로공사는 공사가 관리하는 모든 휴게소 매장에서 발생하는 매출을 도로공사 시스템에 실시간으로 보고하도록 한다. 매출을 기반으로 임대료를 걷는 만큼 투명하게 임대료를 걷겠다는 취지다. 그러나 처인휴게소 스타벅스는 별도 포스 시스템(결제·재고·매출 등 관리 시스템, POS)을 쓰고, 이 기기는 도로공사와 호환도 되지 않는 것으로 파악됐다. 도로공사의 휴게시설 업무 기준에 위배된다.
1억8천만원 깎아준 프리미엄 카페
처인휴게소만이 아니었다. 도로공사는 2025년 5월 횡성(인천), 선산(경기 양평), 선산(경남 창원), 서산(전남 목포) 휴게시설 개발 민간투자사업 입찰 공고를 내면서도 같은 문구를 넣었다. 특히 도로공사는 횡성(인천)휴게소에 대해 “직영으로만 운영하는 프리미엄 브랜드(스타벅스, 폴바셋, 블루보틀 등) 유치를 권장”한다며 “수수료율의 50%까지 감면하여 사용료율(임대료율)로 적용 가능”하다고 적었다. 결과적으로 횡성휴게소는 운영사가 폴바셋과 입점 제휴를 맺고 운영권을 따면서 역시 임대료 감면 조건을 적용한 것으로 알려졌다. 다만 횡성휴게소는 현재 영업을 시작한 상태는 아니다.
도로공사 쪽은 스타벅스 쪽에 특혜를 준 까닭에 대해 “기존 휴게소에 프리미엄 커피 브랜드가 없다는 고객, 정부, 기업 대표 등의 수요를 반영”해 “유명 브랜드 커피 전문점을 처인휴게소에 시범적으로 유치하게 됐다”고 주장한다. 하지만 업계에서는 도로공사가 스타벅스에 특혜를 주면서 고매출이 예상되는 휴게소 입찰에 사실상 스타벅스와 제휴를 맺을 수 있는 대규모 휴게소 운영사만 참여할 수 있게 길을 터준 것 아니냐는 지적이 제기된다.
이런 도로공사의 운영 정책은 저가 커피를 원하는 시민들의 요구에 역행한다는 비판이 나온다. 휴게소에 입점한 커피 프랜차이즈 관계자는 “휴게소는 테이크아웃이 많아서 소비자들은 저가 커피를 선호한다. 그런데 수수료와 임대료가 낮아지지 않는 한 중저가 커피 매장이 못 들어온다”며 “이런 상황에서 스타벅스 임대료만 깎아준다는 것은 다른 업체를 비롯한 중저가 커피 업체 입장에서는 역차별”이라고 지적했다.
도로공사 쪽은 “신설 휴게소의 차별화·고급화 서비스 제공을 위해 특색 있는 휴게시설 설치, 전망형 카페 등 시설 특성을 고려해 유명 브랜드 커피 전문점 유치를 권장했다”며 “과거 마장휴게소에 스타벅스가 최초 입점했으나, 적자 등으로 철수한 사례가 있다. 유명 브랜드 커피 전문점을 유치하려면 수수료(임대료) 감면 적용이 현실적으로 불가피했다”는 입장이다. 도로공사는 이어 입점 위치 이동을 두고는 “사업설명에서 매장배치 등은 예시”라고 했다. 또 매출이 실시간 연동되지 않는 점은 스타벅스 시스템 개발 등 사유로, 내규 위반은 아니지만 조속히 개선하겠다고 밝혔다.
스타벅스코리아 쪽은 “휴게소 운영사 공모에 참여하려는 사업자들로부터 입점 제안을 받았고, 복수 업체에 입점 의향서를 제공한 뒤 최종 선정된 운영사를 통해 입점하게 됐다”며 “임차 조건(위치·면적·수수료율) 역시 사업자로부터 제안받은 것으로, 도로공사와 별도의 연락이나 협의를 진행한 바 없다”고 설명했다. 도로공사 매출 시스템과 연동되지 않는다는 지적에 대해서는 “자체 시스템을 운영 중이며, 운영사와 협의해서 일 매출 정산 보고 방식으로 운영하고 있다”고 설명했다.
https://n.news.naver.com/article/036/0000053684?sid=102
