[2026 KB 부동산 보고서]"올해 전셋값 더 오른다" 우세…매매가 '하락' 전망 늘어
'똘똘한 한 채' 초양극화 완화될까…"본격 회복은 한계"

 

 

임대차 시장의 중심축이 전세에서 월세로 바뀌고 있다. 지난해 수도권 아파트 월세 상승률은 8.0%로 전세 상승률(2.5%)을 크게 웃돌았다.

 

신규 입주 물량 감소와 함께 갭투자(전세 끼고 매매) 위축, 월세 전환 증가에 따른 전세 매물 감소 등으로 올해 전셋값은 더 올라 세입자의 부담이 커질 전망이다.

 

KB금융그룹이 5일 발간한 '2026 KB 부동산 보고서'를 보면, 주택 임대차 시장 내 월세 비중은 불과 4년 전인 2021년 40% 수준에 그쳤으나 올해 1~2월 누적 기준 68.3%(수도권 67.3%, 비수도권 70.2%)까지 높아졌다.

 

 

"월세화, 근본적 변화"…'갭투자 불가' 등 전셋값 상승 압력

아파트 기준으로 봐도, 전국 임대차 거래에서 월세 거래 비중이 올해 1~2월 누적 50.6%로 수도권이 50.7%, 서울이 49.8%를 기록했다.

 

전세는 주택 구입 자금 마련을 위한 '사적 금융' 역할을 하면서 오랜 기간 국내 임대차 시장의 주요 임차 유형으로 자리 잡아 왔으나 2021년 발생한 전세 사기와 보증금 미반환이 사회문제로 부각되면서 전세를 둘러싼 인식 변화가 감지되기 시작됐다.

 

임차인의 선택 기준에도 변화가 나타나 과거에는 목돈을 마련해 전세로 거주하는 것이 일반적이었으나, 최근에는 전셋값 상승과 대출 규제 등 보증금 마련 부담으로 매월 임대료를 지불하는 월세가 현실적인 방안으로 부상하고 있다.

 

 

수도권 아파트값 4월 이후 '하락' 전망 늘어…'부동산 세금' 하반기 최대 변수

한편, 올해 수도권 아파트 매매가 전망은 시장 전문가와 공인중개사 의견이 엇갈렸다.

 

1월과 4월 두 차례에 걸친 설문조사 결과 시장 전문가와 공인중개사 두 집단 모두 1월보다 4월 조사 때 상승 전망 비율이 크게 감소했다. 시장 전문가의 상승 전망은 1월 81%에서 4월 56%로, 공인중개사는 76%에서 46%로 각각 줄었다.

 

특히 4월 조사에서 공인중개사는 하락 전망이 54%로 상승 전망을 앞섰다. 다주택자 양도세 중과 시행(5월 9일)과 함께 부동산 세제 개편 가능성이 높고, 공급 대책의 성과가 시장 심리를 좌우할 가능성이 크다는 판단이다. 4.1 '가계부채 관리 방안'을 통해 다주택자에 대한 대출 연장을 중단하는 등 매물 유도를 위한 정부 정책 영향으로 매물이 증가하기도 했다.

 

 

'똘똘한 한 채' 초양극화…수도권 집값 내리고 지방 회복으로 완화될까

보고서는 지난해 주택시장을 특정 지역만 가격이 오르는 유례없는 초양극화 양상으로 분석했다. 학군 프리미엄, 교통 편의성, 한강 조망권 등 인프라가 우수한 지역에 대한 수요가 지속해서 강화되고 있는 데다, 다주택자 보유 부담이 커지면서 나타난 소위 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 반영된 결과다.

 

2025년 서울 아파트 매매가격은 1.3% 상승했으나 송파·성동·강남·광진구 등은 20%를 넘는 상승률을 기록했지만, 상승률이 5% 이하이거나 하락한 지역도 존재했다.

 

경기도 역시 25개 시 중 평택을 포함한 14개 시 아파트값은 하락하며 경기도 전체는 1.3% 상승하는 데 그쳤으나 과천(20.7%)을 포함한 일부 지역은 크게 올랐다.

 

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0008926547?sid=101