장기 원리금 분할로 바꾼 지 오래

은행 주담대 20~30년짜리 대부분

안심전환대출은 다주택자도 신청

강남 고가 아파트는 대출 거의 없어

임차인 많이 사는 외곽 지역, 경매 늘 듯

정부가 가계부채 관리 방안의 하나로 다주택자, 임대사업자의 아파트 담보대출 만기 연장을 제한하면서 이 대책이 집값 안정 효과를 낼 수 있을지 관심이 높다. 이재명 대통령도 다주택자와 임대사업자들의 대출 만기 연장을 ‘혜택’이라며 불공정하다는 입장을 밝혔고, 이런 혜택을 제거하면 주택 매물이 늘어나 집값 안정 효과가 있을 것으로 기대했다. 그러나 대다수 전문가는 이번 가계부채 관리 방안이 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 전망한다.

이번 대책이 시장에 큰 영향을 주지 못할 것으로 보는 가장 주된 이유는 현재의 아파트 담보대출 구조 때문이다. 정부는 주택을 2채 이상 보유한 개인과 임대사업자(개인·법인)가 보유한 수도권과 규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장을 원칙적으로 불허한다고 했다. 지난해 6·27 대책에서 다주택자에 대해 신규 대출을 금지했고, 9·7 대책에서는 임대사업자에 대한 신규 대출을 막은 이후 만기 연장까지 제한하겠다는 것이다.

그러나 현재의 아파트 주담대는 이미 금융 당국의 가계부채 관리 방안에 따라 대부분 장기 원리금 분할 상환 방식으로 만기가 20~30년까지로 전환된 상태다. 대표적인 것은 2015년 시중은행 16곳에서 출시된 ‘안심전환대출’이다. 이는 권대영 금융위 부위원장이 금융정책과장 시절 주도했던 정책 대출 상품으로 기존의 변동금리·일시상환 방식 주담대를 장기 고정금리·분할상환 방식으로 바꿨다. 만기를 최장 30년까지 선택할 수 있었는데 1차와 2차에 각각 20조원 한도가 빠르게 소진될 정도로 인기를 끌었다. 안심전환대출은 2015년 최초 출시 후 2019년 서민형으로 재출시됐다. 서민형 상품은 부부 합산 소득 제한과 1주택자로 한정됐었지만 2015년 상품에선 다주택자도 받을 수 있었고 소득 제한도 없었다. 현재도 신규 취급되는 주택담보대출은 대부분 5년 이상 고정금리와 장기 원리금 분활방식 형태로 대출이 나간다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “보통 만기가 30년으로 설정된 대출이 많아 만기 연장 규제의 영향을 받는 주택이 그리 많지 않을 것”이라고 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “임대사업자가 아파트 담보로 시설 보수 자금(운전자금) 대출 등을 받을 때 몇 년 단위로 만기 일시 상환 구조로 받는 경우가 있는데 이런 대출이 영향을 받을 것”이라고 설명했다. 다만 업계에선 다수의 아파트 담보대출이 20~30년 이상 장기 계약으로 계약서를 쓴 상태라 이번 대책의 실효가 제한적일 것이라는 의견이 많다.

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