투기 수요 억제·자산 집중도 완화·실수요 중심 시장 등 장점
집값 서열화·임대차 시장 구조 재편·거래 경색 등 부작용
"평생 '집 한 채 있으면 소원이 없겠다'고 생각했는데 이번 정부에선 가능할까요?"(서울에 거주하는 40대 직장인 이모씨)
이재명 대통령이 연일 부동산 시장 정상화에 강한 의지를 나타내고 있습니다. 다주택자뿐만 아니라 1가구 1주택이라고 하더라도 거주하지 않는 경우엔 불이익을 주겠다고 합니다. 사실상 '1가구 1주택'을 유도하는 정부가 그린 방안이 만일 현실화되면 어떨까요.
먼저 장점부터 볼까요.
투기 수요가 억제됩니다. 투자 목적으로 사들이는 매수세가 줄어들 것이고, 단기간 상승을 노린 매매도 감소할 것입니다. 이재명 정부 전 집값이 치솟을 땐 세입자를 끼고, 즉 레버리지를 활용한 투자가 시장을 자극하는 사례가 많았는데 이를 줄일 수 있다는 의미입니다. 시장 과열이 완화되겠죠.
집을 투자 자산으로 보지 않으면서 일부 계층이 다량으로 보유하고 있던 자산 집중도도 완화할 가능성이 있습니다. 국토교통부에 따르면 서울 주택 보급률은 92.9%지만 무주택자는 전체의 절반에 달합니다. 이들에게 기회가 돌아갈 수 있다는 얘기입니다.
또한 투기 수요가 빠지면서 실수요 중심의 시장이 형성될 것입니다. 집을 '사는 것(Buy)'이 아닌 '사는 곳(Live)'으로 보는 시각이 늘어나게 되겠습니다. 정책은 실거주 기준으로 단순해질 가능성이 있고 공공주택 정책 확대 등 주거 안정책도 기대할 수 있겠습니다.
우선 집값이 서열화됩니다. 집을 살 기회가 사실상 한 번뿐이라면 실수요자들은 '내가 거주할 집'에 집중할 수밖에 없습니다. 대출이 가능한 시장이라면 소득을 바탕으로 대출을 일으켜 집을 살 수 있겠지만 대출도 제한되는 상황입니다. 가지고 있는 자산에 따라 명확하게 집값이 나뉠 것이란 전망입니다.
익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는 "1가구 1주택이 자리를 잡게 된다면 집값이 마치 대학수학능력시험에서 등급이 나뉘듯 촘촘하게 나뉘어 서열화될 것"이라며 "서울부터 부산까지 단지별로 줄이 세워질 것"이라고 내다봤습니다.
임대차 시장에서 상황은 더 악화할 것이란 지적도 나옵니다. 서울만 놓고 본다면 그간 임대차 시장 물량의 한 축을 다주택자가 담당했습니다. 정부의 공급이 여의찮은 상황에서 다주택자가 내놓는 전·월세 물건이 사라진다면 공급 자체가 감소해 이는 가격 상승으로 이어질 가능성이 높다는 의견입니다.
다른 부동산 시장 전문가는 "전세시장부터 살펴본다면 현재 전세 대출에 대해서도 규제가 있는 만큼 향후 전세는 점점 사라질 가능성이 높다"며 "매매로 가기 전 디딤돌 역할을 했던 전세는 사라지고 월세만 남을 가능성이 높다"고 했습니다.
이어 "월세의 경우 상급지의 경우 더 희소해질 수 있다. '똘똘한 한 채' 수요가 상급지로 몰릴 가능성이 높고 이들 지역엔 대부분 실거주로 채워지면서 임대차 매물이 줄어들 것이기 때문"이라면서 "간혹 나오는 월세 물건은 희소성과 함께 집주인의 세금 전가까지 더해져 가격이 높은 수준에 형성될 것"이라고 내다봤습니다.
거래가 위축되면서 가격이 경직될 가능성도 있습니다.
또 다른 부동산 시장 전문가는 "집을 투자 목적이 아니라 실거주 중심으로만 보유하는 구조가 되면 거래량은 지금보다 크게 줄어들 가능성이 있다"며 "상급지일수록 거래가 드물어질 수 있다"고 말했습니다.
이어 "이럴 경우 가격이 급등하거나 급락하기보다는 거래가 거의 없는 상태에서 가격이 경직되는, 마치 빌라시장에서 수년간 거래가 없다가 1건, 2건 거래되는 상황으로 바뀔 것"이라며 "아파트 시장의 장점이 거래가 많아 가격을 파악하기 쉽고 환금성이 높다는 것이었는데 이런 장점들이 사라질 수 있다"고 덧붙였습니다.
다만 아직은 구체적인 방안이 나오지 않았고 선거라는 변수도 남은 만큼 당분간 시장을 지켜봐야 한다는 조언입니다. 향후 시장이 어떻게 변할지는 현 상황에서 가늠하기 어려워서입니다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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