예전에 관련 논문 보고 흥미로웠던건데 기억을 꺼내서 써볼게

우리나라에만 존재하는 전세 제도의 성격에 대해 몇가지 해석이 존재하는데

1. 세입자와 집주인간 개인 금융거래다 

2. 주택의 실질 가격이다 

1. 전세는 세입자,임차인이 집주인,임대인의 집을 공짜로 사는 조건으로

상당한 액수의 돈을 빌려주는 p2p, 사금융, 개인간의 금융거래, 개인끼리 돈 빌려준 것임.

예를들어 10억의 집에 8억의 전세를 살 경우 

세입자가 포기하는 비용 : 

- 그 8억을 은행에 갖다넣었을 때 받았어야할 은행이자

- 8억을 전세자금대출한 경우엔 대출이자

세입자가 아낄 수 있는 비용 : 월세 

세입자의 이득 : 월세 - 은행이자(혹은대출이자)

집주인의 이득 : 8억이라는 돈을 2년 + n 년간 굴릴 수 있는 혜택 

사실 집이라는 물건을 사용하는데에는 돈을 들이지 않고 

돈을 빌려주는 댓가로 집을 사용함 > 이래서 이걸 개인간의 금융거래로 봄.

사실 음지화된 p2p 금융시장이라고도 볼 수 있음 

2. 주택의 실질 가격

주택에는 3가지 가격이 존재하는데

1. 공시지가 2. 실거래가 3. 전세가

공시지가는 그렇다 치고

실거래가는 실질적으로 주택을 투자의 가치로 봤을때의 가치이고

전세가는 그 주택에 거주할 때에 필요한 실질적인 비용임

세입자는 8억을 주고 집에 살다가 다시 그 집을 돌려주면서 8억을 받음

이건 실질적으로 주택을 8억에 사서 살다가 다시 8억을 주고 되파는 것과 같음 

그래서 그 주택의 실질 가격이라는 해석이 나오기도 함 

여기부터는 사견

1번에 따른 부작용은 만약 이런 개인간의 금융 거래가 개인이 아니라 시장을 통해서 형성된다면 gdp에 포함되는 어떤 시장을 가질텐데

그냥 개인간 거래기 때문에 금융시장이 음지에 묻히는 효과가 있음.

2번에 따른 부작용은 주택의 사용자와 보유자가 다르고 

사용에 대한 비용을 매기는 것과 투자로 볼 때 가치를 매기는게 다르기 때문에

주택 시장이 거주를 위한 시장이 아니게 되어버림.

그래서 깡통전세도 아무 문제가 없음. 시장가격이 다르게 형성된거라서