https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000039679?sid=101
10일 정비업계에 따르면 '대치동구마을제3지구주택재건축정비사업조합(이하 조합)'은 자금난으로 현재 입주에 차질을 빚고 있다. 상가 매각 실패로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금 상환과 공사비 잔금을 치르지 못해서다.
조합은 앞서 사업비와 공사비 등을 위해 농협중앙회에 1700억원의 PF대출을 받았다. 현대건설은 이 대출에 연대보증을 제공했다. 10월 말인 만기 내 대출금을 갚지 못하면 현대건설이 대신 상환해야 한다. 이 건설사는 공사비 잔금 740억원도 받지 못했다.
이에 본래 8월1일이었던 조합원 입주가 미뤄졌다. 현대건설은 상환자금 마련을 입주 조건으로 내걸었다. 조합이 아파트를 담보로 9월 초 2300억원 규모의 대환대출을 일으켜 PF 대출을 상환하기로 하면서 8월11일부터 조건부 입주가 이뤄졌다.
하지만 8월 말 대환대출이 무산되면서 문제가 발생했다. 임차가구 입주 시 근저당권 선순위가 임차가구에 부여되기 때문에 2300억원 규모의 대환대출 담보 가치가 줄어든다고 금융기관에서 판단했기 때문이다.
대환대출이 무산되자 현대건설은 개별 조합원 종전자산에 대한 '근저당권설정 등기 접수'를 입주 허용 조건으로 내세웠다. 기존 입주 조합원에도 즉시 근저당권설정 등기를 일괄 접수해 달라고 요구했다.
현대건설 관계자는 "이번 조치는 미지급된 공사비에 대해 할 수 있는 기본조치"라며 "추가적인 입주 지연 없이 원활한 입주가 이뤄질 수 있도록 최선을 다하고 있다"고 말했다.
문제는 세입자, 즉 임차인이다. 현대건설은 집주인인 조합원이 근저당권 설정 동의를 하지 않으면 임차인 입주가 불가능하다고 통보했다.
에델루이 전용 84㎡는 지난 7월 36억원에 거래됐다. 매매가의 70~80%인 25억~29억원가량에 대한 선순위 근저당이 설정될 경우 임차인의 전세대출은 제한될 수 있다. 은행권 관계자는 "근저당 설정 규모에 따라 달라질 수 있지만 보수적으로 평가하는 입장에서 보면 근저당이 돼 있으면 (전세)대출은 사실상 불가능하다"고 말했다.
현대건설은 근저당권 설정 없이 임차인을 입주시키려면 조합원이 추가 예상 분담금의 최대액 전부를 건설사에 납부해야 한다고 밝혔다. 그러나 추가 분담금은 애초 예상됐던 1억7000만원에서 11억7000만원으로 대폭 늘어 있다. 6·27 대출규제로 주택담보대출이 6억원으로 제한된 만큼 별도 현금을 가지고 있지 않은 이상 조합원이 분담금을 마련하기도 쉽지 않은 상황이다.
에델루이 근처 한 공인중개사 대표는 "앞서 입주한 세입자들은 그나마 보증보험 가입이 가능했지만 현재는 임대인이 근저당 설정을 해야 해 대출도 어렵고 보증보험 가입도 어려운 상황"이라며 "안전장치가 없다 보니 계약이 쉽지 않은 게 사실이고 실제 전세로 들어오려고 했던 사람들이 걱정되는 마음에 문의하는 전화가 크게 늘었다"고 말했다.
조합은 애초 일반분양 수익과 상가 매각을 통해 대출금과 공사비를 마련하려고 했다. 에델루이는 8개동 총 282가구로 이중 일반분양은 72가구다. 가구수가 적은 데다, 후분양 단지임에도 분양가 상한제가 적용돼 조합 수익은 많지 않았다.
여기에 상가 매각에 실패하면서 조합원 분담금이 초기 예상 대비 10억원 넘게 늘어났다. 조합은 상가를 운동시설로 용도변경 후 매각을 추진한다는 계획이다. 매각이 이뤄지면 조합원이 부담해야 할 분담금은 낮아질 수 있다.
다만 아직 용도변경이 이뤄지지 않아 조합이 법인 대출을 통해 PF대출 상환 자금을 마련할 것으로 전했다. 입주를 위해 근저당을 설정해야 하는 만큼 조합원들이 보유한 아파트를 담보로 대출을 받기는 어려운 상황이다.
