#. 전세 계약이 남은 아파트를 실거주 목적으로 매입한 A씨는 최근 예상치 못한 난관에 봉착했다. 지난달 27일, 정부의 대출 규제 강화에 매입 예정이던 아파트 매매 계약을 부랴부랴 체결해 등기 이전일 기준 3개월 내 조건부 실거주 인정 요건을 충족했다. 하지만 거주 중인 세입자의 전세 계약은 아직 4개월 이상 남아있어서다.

대출 규제로 전세반환대출 조건을 충족하려면 3개월 안에 입주 해야 하기 때문에 세입자를 조기에 이사시키는 수밖에 없지만 전세 계약이 만료되지 않은 이상 강제로 이주를 요구할 수 없어 결국 A씨는 세입자에게 '웃돈'을 얹어 이사를 요청하는 방안을 모색 중이다.

8일 업계에 따르면 6·28 대출 규제로 실거주 수요자의 경우 전세 계약 해지를 둘러싸고 분쟁이나 협상 부담이 커지고 있다.

정부는 지난달 28일부터 시행된 '가계부채 관리 강화 대책'을 통해 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출을 전방위적으로 제한했다. 특히 실수요자를 위한 '전세퇴거자금대출' 역시 생활안정자금 범주로 포함시켜 최대 1억원까지만 지원하도록 했다.

다만 정부는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 안에 이뤄진 전세반환대출은 지난달 27일 이후 계약이더라도 6억원까지 주담대를 인정해주겠다는 입장이다. 금융위원회는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이후 실행되는 주담대에 대해서만 생활안정자금 목적으로 전환돼 1억원 한도가 적용된다고 설명했다.

즉 소유권 이전 등기일 기준 3개월 내 전세금을 반환하는 경우 한시적으로 6억원까지 주택담보대출을 허용한다'는 것이다. 이전까지는 실거주 요건 충족 시 최대 6억원까지 대출이 가능했지만 이제는 잔금·중도금·전세금 반환 등 모든 자금을 3개월 내 자체 조달해야 한다.

그러나 실제 이러한 대출이 실행되려면 3개월 내 중도금·잔금 및 전세퇴거자금대출까지 원활히 이뤄져야 한다는 조건이 붙으며 임차인 전세 계약도 3개월 내 끝나야 하는 복잡한 상황이다. 금융기관의 중도금 집행, 잔금 지급, 전세보증금 반환이 모두 이뤄져야 하며 세입자 역시 이 기간 안에 자발적으로 퇴거해야 한다는 조건이 붙는다.

이 사례처럼 매수인이 실거주 목적의 매매 계약을 체결했더라도 전세 세입자가 남아있는 계약 기간을 채우겠다는 입장이라면 실거주 요건 충족 기한인 '등기일 기준 3개월 이내' 조건을 넘기면 정부의 주택담보대출 우대 요건도 사라지게 된다.

현행법상 세입자는 계약기간 내 퇴거를 거부할 수 있으며 집주인이나 매수인이 아무리 실거주 목적이라 하더라도 이를 강제할 수는 없다. 이에 따라 매수인은 세입자에게 수백만원에서 수천만원에 이르는 이사 비용 또는 '위로금'을 제공하고 세입자 역시 이를 수용할지 여부를 두고 고심하게 된다.

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