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'무리한 추격매수' 막아 과열된 부동산 시장 진정시킨 대출 규제... 토지보유세 정상화까지 이어져야

▲  정부가 27일 발표한 가계부채 관리 강화 방안은 수도권·규제지역 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 설정해 과도한 대출을 막고, 실수요가 아닌 경우 대출을 제한하는 데 초점을 맞췄다. 정부가 이날 '초강수' 대출 규제책을 내놓은 것은 서울 강남 아파트값 급등세가 최근 비강남권까지 확산하며 상황이 심상치 않다고 판단했기 때문이다. 사진은 이날 촬영한 서울시 아파트.

ⓒ 연합뉴스

6.27 대출 규제의 본질 : 불붙은 시장에 땔감 공급을 끊다

이재명 정부의 사실상 첫 번째 부동산 정책, 지난 6월 27일 발표된 수도권·규제지역 주택담보대출 6억 원 이상 전면 금지 조치를 두고 많은 언론은 "부동산 시장에 찬물을 끼얹었다"고 표현했다. 그러나 더 정확히 말하면, 이번 대책은 불타오르는 시장에 더는 땔감을 공급하지 않겠다는 선언에 가깝다.

습도가 매우 낮은 건조한 대기와 넘치는 땔감. 불이 커지고 번지는 데 필요한 조건 두 가지다. 부동산 시장의 땔감은 돈이다. 돈이 없으면 불은 번지지 않는다. 아파트 가격이 급등하려면 끊임없이 대출을 통한 추격매수가 붙어야 한다. '영끌(영혼까지 끌어모은)' 대출 없이는 거래가 이어질 수 없고, 결국 땔감이 떨어진 시장은 금세 식는다.

실제 최근 5년간 서울 아파트 가격 상승률과 주택담보대출 신규취급액 추이를 비교하면 매우 유사하게 움직인다. 가격이 오를 때마다 추격매수가 불을 지피고, 가격은 더 뛰었다. 이 악순환을 끊는 가장 즉각적이고 확실한 방법이 바로 대출 규제다. 대통령실이 의도했는지는 차치하더라도, 이번 조치는 과열된 시장의 불길을 진정시키는 데 분명 효과가 있을 것이다.
 

▲  서울 아파트가격 상승률과 주택담보대출 신규취급액 추이 비교

ⓒ 이성영

불 끄는 사람을 비난하며 불을 키우는 언론

한국 부동산 시장을 왜곡시키는 주범 중 하나는 언론이다. 이번 대책을 두고도 보수언론과 경제지를 중심으로 "서민의 내 집 마련을 막는다", "현금부자만 집을 사란 말이냐", "2030세대는 집 사지 말라는 거냐" 같은 논조로 여론을 호도한다.

대책 없는 공급 타령과 서민 코스프레로 불안과 분노만 키울 뿐, 실질적 해법은 외면한다. 집에 불이 난 상황에서, "왜 애초에 내연재로 집을 안 지었냐"는 비판만 하고 물을 붓는 사람들에게는 비난을 퍼붓는 격이다. 흡사 불구경을 넘어, 방화를 부추기는 태도나 다름없다.

과열된 시장에 급한 불을 끄는 건 단기적 조치이지만, 더 큰 피해를 막는 길이기도 하다. 지난 정부의 어설픈 핀셋 규제가 전국으로 부동산시장 과열을 확산시키고 서민과 청년들을 절망시켰던 경험을 정말 잊은 걸까?

부동산시장의 건조한 대기, 토지불로소득의 존재

이번 6.27 대출 규제는 과열을 잡기 위한 한시적 조치다. 소득수준과 대출상환능력을 고려한 적정한 대출은 개인의 미래 설계뿐만 아니라 자본주의 시장경제의 윤활유와 같은 역할을 한다. 결국 최근의 서울아파트 과열이 한풀 꺾이면 대출규제는 다시 정상화되어야 한다. 결국 예방대책이 필요하다.

산불이 나는 데에는 땔감뿐 아니라 건조한 대기가 필요하다. 겨울과 초봄에 주로 대형 산불이 일어나는 이유는 대기에 습도가 매우 낮아 건조하기 때문이다. 시장도 마찬가지다. 강남아파트 가격이 왜 갑자기 불타올랐을까? 겉으로는 금리 인하, 대선 기간 이재명 대통령의 "세금으로 집값 잡지 않겠다"는 발언 등이 불씨가 됐지만, 더 근본적으로는 강남의 땅값 상승을 막아줄 제동장치가 없었기 때문이다. 토지보유세가 낮아 강남에 집을 가진 사람은 상대적으로 적은 세금으로 큰 불로소득을 얻는다. 지방의 자산가들도 인구가 감소하는 지방의 부동산을 팔고 강남으로 향한다. 1주택자라는 이름으로 각종 세제 혜택까지 주어지면 지대추구 심리는 더 커진다.

급한 불 끄기를 넘어 부동산시장 과열 예방 : 토지보유세 정상화

결국 적정한 습도가 핵심이다. 혹시 산에 불씨가 떨어지더라도 대기에 적정한 습도가 존재한다면 불씨는 금세 사그라든다. 부동산시장에서의 습도는 세금이다. 토지보유세는 특정 지역의 편익과 인프라를 누리는 대가로 마땅히 내야 하는 비용이다. 사회가 함께 노력해 만든 좋은 땅의 환경과 인프라를 누리는 대가는 1주택자, 다주택자 가릴 것 없이 모두가 고루 내야 한다. 그래야 부동산시장에 저금리라는 불씨, 미숙한 정치적 발언이라는 불씨 등 어떤 불씨가 떨어져도 큰불로 번지지 않고 주택가격은 국민소득과 경제성장 속도만큼 움직인다.

힘겹게 정치적 안정을 얻었다. 이재명 정부에서 서민과 청년들이 미래의 집값이 어떻게 될지 노심초사하지 않고, 내 소득과 적정한 대출로 내집을 마련하고 미래를 안정적으로 설계할 수 있는 경제적 안정까지 누릴 수 있길 바란다. 이를 위해서는 토지보유세의 정상화가 필수적이다. 토지보유세는 집값을 잡기 위해 쓰는 것이 아니라 시장경제의 안정적인 작동을 위해 필요불가결한 조치이다.