안녕하세요.
이번 대출규제에 대한 간단한 분석입니다.
존대어 생략함을 양해해주세요.
1. 가계대출 총량 감축
내용
⊙ 가계대출 총량 50%감축, 정책대출 25%감축
의미
올해 남은 기간은 주택가격 상승률을 늦추겠다는 정책
주택가격을 폭락시키겠다는 게 아님을 명심.
하지만 이 대책은 사실 엄청나게 큰 억제책이 아님.
GDP 기준 가계대출이 비슷하게 가도록 유지하고 있었으나, 향후 전국민 지원쿠폰이 발행되게 되면 M2가 급격하게 오를 것이 자명하기 때문에 GDP도 따라서 올라감. 또한 수출량이 늘어나는 추세에 있으며, 향후 수년간 한국의 수출이 계속 늘어날 가능성이 높으며, 중국과의 교역이 조금씩 완화됨에 따라 급증할 가능성도 동시에 존재함.
따라서 올해 남은 반년동안 약~간 잡아두겠다는 것을 무섭게 보이도록 표현한 것.
내년부터는 GDP 상승에 따라 가계대출은 여력이 더 증가할 가능성이 아주 높음.
2. 은행권 자율관리를 전 금융권으로 확대
내용
⊙ 무주택, 처분 조건 1주택자만 주담대 실행
⊙ 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%
⊙ 생안대출 1주택자만, 최대1억원
⊙ 대출 만기 30년 제한
⊙ 조건부 전세대출 금지
⊙ 신용대출 연소득 이내 한도
3. 주담대 여신한도 제한
내용
6억 한도 주택담보대출
위의 2와 3은 묶어서 설명. 대출한도에 대한 이야기이므로...
배경
일단 이재명 대통령 당선 후 일명 좌파성향 부동산 유튜버들을 불러서 간담회 비슷하게 한 적이 있는데, 그 때 채 모 씨 등 몇몇 유튜버 등이 말한 것이 적용된 것으로 보임.
강남용산권에서 고소득자 들이 주담대 받고, 신용대출 받고, 후순위 대출까지 받으면 생각보다 더 큰 금액으로 대출이 나온다는 꽤나 구체적인 의견이 있었음.
그에 대해 일단 꼼수 대출이 가능한 부분에 대해서 막은 부분은 있음. 그건 어느정도 건강한 대책.
또한, 어느정도 대출을 막아보려고 주담대를 상환능력 여부에 관계없이 한도제한을 건 것으로 보임.
의미
일단 강남권을 위시로 한 50억 이상의 고가주택을 구매하려고 하던 사람들은 자금동원력이 다소 부족해 질 수 밖에 없음.
그래서 약간의 매수세 감소는 있을것으로보임.
다만, 그렇다고 해서 가격이 떨어지기는 쉽지 않음.
애초에, 유튜버들이 말하는 케이스가 엄청나게 많지는 않음.
누누이 말했지만, 2026년 이후로 입주물량, 현재의 착공물량 등을 감안하면 2025년에서 2029년 혹은 그아상까지도 대한민국 부동산의 대세상승기가 됨. 이걸 폭락이나 금융 사정이 안좋은 분들은 모르는 것 뿐.
결국 최상급지가 너무 달릴 경우, 부작용도 심하고 여론이 악화될 것이므로, 최상급지만 브레이크를 조금 세게 밟고, 중상급지 이하는 영향이 적도록 꽤나 잘 다듬어진 대책
다만, 하급지는 영향이 없다고 해서, 하급지가 달릴꺼라고 착각하면 안됨.
우리나라는 부동산 정보가 너무 상향평준화 되어서, 살만한 곳이라야 사는거지, 싸다고/대출해준다고 사는 시대는 끝났음.
하급지나 지방 물건 팔아서 6억정도 대출받으면 살 수 있는곳이 풍선효과가 날 곳.
하급지도 풍선효과 아니냐고 생각하면 안됨. 그냥 안팔리던게 이젠 팔리게 되는 정도, 꽤 따라가는 정도...
그래도 그동안 워낙에 회복을 못하고 있었으므로, 어느정도 선까지는 상승할것으로 봄.
풍선효과 대상인 주택은 가격대로 보면 15억~30억 사이정도.
여기에 해당하는건 마포, 성동, 양천이 가장 강력하고, 그다음은 동작, 광진, 영등포, 종로 등.
물론 강남3구 용산에서도 그 금액대에 해당하는 것은 풍선효과가 날 수도 있음.
마포 성동에 대해서는 규제지역으로 묶일 가능성도 있으나, 이에 대해서는 고도의 정치적 전략이 엿보임.
이건 글 말미에 다시 언급.
위와 같은 연쇄 효과로 중급지 아파트들이 가격이 오르면서 한칸씩 밀려올라가서, 핵심지 50억 이상 고가아파트까지 다시 탄력을 받을 때까지는 시간이 좀 걸릴 수 밖에 없음.
반년이상 예상.
반면에 그 기간이 자금력 있는 사람들에게는 기회가 될 것.
4. LTV등 규제강화
내용
⊙ 생초주담대 LTV 70%및 6개월 이내 전입의무
⊙ 디딤돌 대출 및 버팀목 대출 한도축소
⊙ 수도권 주담대 받은 경우 6개월 이내 전입의무
⊙ 전세대출 보증비율 80%로 강화
배경
정책금융 소진이 생각보다 빨라서 규모를 줄이고 수혜대상을 늘리기 위한 것으로 보임.
의미
사다리가 줄어들고 있다.
하지만, 생초주담대가 줄어들면서 전입의무가 생긴다면, 그 반사작용은 그냥 갭투자를 선택하게 됨.
대출 안받고 그냥 갭투자 하면서 월세 사는게 대세가 될 가능성이 높음.
이는 두가지 의미를 지니는데,
첫째는 갭투자가 되려 촉진되어 전세물량을 그나마 유지시키는 결과를 초래하게 되는 것.
두번째는 월세 가격이 오르게 됨.
그런데 상급지 전세물량은 향후 줄어들 수 밖에 없어서 전세는 더 씨가 마르고, 월세가격도 오르게 됨.
5. 총평 과 함의
이번 대책은 정말 잘 만든 대책이긴 함.
그런데, 몇몇가지 부분은 잘 만든 대책이지만, 몇몇 부분에서는 정치적인 의미로도 읽힘.
정치적인 입장에서 음모이론이라고 치고 들어보시길.
먼저, 지금까지의 상황에 대한 올바른 이해가 필요한데...
3월에 오시장이 토허제를 풀었다가 다시 묶은 것에 대한 이야기가 먼저임.
시장은 모두 오시장 욕만 하는것 같은데, 이에는 두가지 효과가 있었음.
과거 제 글에서 말씀드렸던 부분이 있는데, 토허제가 확대시행되게 되면 의자뺏기 게임과 같이 된다고 말씀드린 적 있음.
(https://cafe.naver.com/jaegebal/5269188)
기억하시는 분들은 기억하실 거임.
토허제 확대시행 시, 누군가 한명이 매수하면, 전세물량도 같이 한개가 줄어들게 되는 효과가 있음.
그 누군가가 서울에 사는 한국인이라면 문제가 없음.
그런데 그 누군가는 외국인도 있고, 외국이민자일 수도 있고, 지방사람일 수도 있음.
따라서 전세물량이 시장에서 증발되는 효과가 나서, 토허제 장기시행시에는 무조건 전세가 폭등하게 되어있음.
그게 문제의 시발점임.
토허제 구역은 당연히 상급지일 수 밖에 없다는 건 이해를 하실거임.
그럼 그 안의 물량도 당연히 한정적일 수 밖에 없음.
그래서 기존 토허제 구역이 계속 유지되었었으면, 이미 전세가 난리가 나기 시작했을 것임.
그런데 토허제를 잠깐 풀었다가 다시 토허제를 시행하니, 전세 물량 공급 효과가 생긴 것임.
기존 토허제 유지시, 매수자는 적어도 2년은 살아야 전세를 놓을 수 있으므로, 전세물량이 확 줄어드는 효과가 생김.
그게 토허제의 가장 큰 문제점인 것인데, 토허제를 살짝 풀었다가 다시 시행하니, 매수한지 2년 안된 사람도 전세를 놓을 수 있게 된 것임.
그래서 전세물량이 공급된 효과가 난 것.
이걸 서울시에서 알고 한것이면 정말 부동산에 대해 잘 아는 사람이 한 것이고, 우연히 생긴 일이라면, 정말 말도안되는 확률로 신기한 타이밍인것임.
그런데 문제는...토허제를 재지정 하면서 토허제를 동 단위가 아니라 구 단위로 확대했다는 것임. 그게 큰 실수가 될 것임.
이게 두가지 문제를 일으키게 되는데,
의자 뺏기 게임이라면 뺏을 의자가 한정적이어야 하는거라서, 동 단위였을 경우는 최상급지 전세만 올라갔을 것임.
뭐, 딱히 전세야 그들만의 리그네 하고 좀 아래등급에 살아도 엄청난 문제가 생기지는 않음.
그런데, 이제는 구 단위라서, 앞으로 매수자가 하나 하나 생김에 따라서 전세물량은 지속적으로 감소될 수 밖에 없는 환경이라는 것임.
그게 강남3구와 용산구라는, 우리나라의 최상급지 전체아파트에서 일어나게 되면, 전세가 상승이 결국 아래쪽으로 퍼질 수 밖에 없어짐.
그리고 그 전세가 상승은 입주물량 급감과 시너지를 일으켜서 부동산의 장기상승기를 만듬.
이 효과는 핵심지만 일어나는 것이 아니라, 전방위적으로 일어나게 될 것.
또 다른 효과는, 너무 극단적이고 끝판왕 급의 제재를 너무 일찍 내놨기 때문에, 사람들이 백신 한대 맞고 시작하는것이 됨.
즉, 정부정책이 진정한 억제책으로써 효과를 가지기가 힘이듬.
앞으로 웬만한거 때려맞아도, 그리 아프게 느껴지지 않는다는 걸 아시게 될것임.
토허제가 의자뺏기 게임이라는 것을 사람들이 눈치채기 시작하는 순간부터는, 아비규환이 됨.
전세가 폭등과 월세상승이 얼마나 무서운 건지 아심?
그래서 앞으로 4~5년, 혹은 그이상은 서울 부동산 시장은 골디락스로 들어감.
입주물량 급감, 분양 물량 급감, 착공물량 급감, 금리 인하기 후 상대적 저금리 유지, 세계적 경기회복, 신3저로 인한 한중일 3국의 경기상승, 한국 내 경기 회복, 한국 수출량 증가, 출생률 하락에 따른 서울로 매수세 몰림, 전세물량 급감, 전세가 장기상승, 전세의 월세화 및 월세가 상승, 베이비 부머 세대의 본격적인 은퇴기 등.
(미국의 경우 베이비 부머가 은퇴하는 시기에 부동산 시장과 주식시장이 둘 다 가파른 상승세를 보임. 이에 대해서는 향후 기회가 되면 다른 글로 말씀드릴것임.)
이런 상황은 대한민국 역사상 단 한번도 없었음.
그렇기 때문에 정부에서 규제책을 적당하게 써서, 충분히 억제 해 줘야 골디락스로 끝나는 것이고, 규제책을 너무 강하게 쓰면 밑천이 드러나서 폭등, 규제책을 너무 약하게 써도 그냥 폭등임.
그 경우 우리나라는 잃어버린 30년으로 들어가게 될 가능성도 농후함.
따라서 지금의 규제책은 긍정적으로 봄.
부동산 시장에 들어가는 돈을 조절하는 것이 가장 나음.
다른건 건드리면 터지는 여드름 같은 존재가 되어버림.
그런데 문제는, 여기서 정치적인 판단이 들어간 것이 아닌가 하는 의심이 무럭무럭 생기는 대책이라는것.
대출규제는 정부가 하는것임. 또한 규제지역 선정도 국토부가 하는것임.
그런데 규제지역 확대를 안했음.
물론, 이게 다른 한방이 될 수 있으니, 밑천 다 드러내지 말자는 입장인 것도 눈에 보임.
그렇지만 또 다른 함의가 생길 수 밖에 없음.
토허제. 이게 문제인데....토허제는 지방자치단체장, 즉 오시장의 몫이 되는 것임.
오시장이 토허제를 안할 수도 없고, 할 수 도 없는 상황이 될 수 있다는 것.
풍선효과는 두달정도 뒤면 다들 확인 가능할 것이고, 제가 말씀드리는 대로 풍선효과가 15~30억 구간에서 일어나면???
입장이 곤란해질 것임.
알다시피 오시장은 토허제를 확대시행하면서 강남권에서 표를 많이 잃었음.
그게 대선에도 어느정도는 영향이 있었다고 볼 정도임.
그럼 다음 시장선거가 바로 내년인데, 오시장은 어떻게 해야할까?
민주당은 일단, 대출을 줄였지만, 그 풍선효과는 민주당 표밭인 마포, 성동일 가능성이 높음.
마포성동을 토허제 묶으면 그 표는???
민주당은 나름 강력한 규제책을 냈지만, 표밭은 더 챙겨주는 것 같은 대책을 냈음.
그럼 이제 공은 서울시, 오시장으로 넘어감.
어떻게 할까?
토허제 확대? 지방선거 앞둔 시장이 이거 선택하기가 쉬울까?
상승세로 봐서는 토허제를 마포성동까지는 확장해야 할 분위가가 될 수도 있는데 그게 쉬울까 정말?
위와 같은 부작용 때문에 구 단위로 할 경우, 전세가 폭등이 생각보다 더 빠르게 올 것.
그리고 그 덤테기는 모조리 오시장이 덮어쓰게 될 가능성이 높아짐.
오시장에 대한 덫을 놓은것 같은 규제책임.
조언하면, 이런 부작용을 미리 조금이라도 줄이면서 토허제를 확대 시행하려면 동 단위로, 핀셋으로 전환해야 함.
즉, 상급지 여러 구에서도 매수가가 폭등하는 동 위주로 토허제를 전환시켜야 한다는 뜻.
그러면 마포 성동에 대해서도 토허제 지정하는 데 들어가는 부담이 확 줄어듬.
그게 아니라면, 적어도 정부에서 규제지역으로 선정하기 전에 토허제를 시행하기는 어렵다는 언론 플레이 정도는 미리 해둬야 함.
토허제의 부작용을 미리 인정하고 동 위주로 전환하는 것이 가장 좋은 대비책으로 보이는데...
뭐, 오시장이 이걸 눈치채고 있을지, 아닐지...모르겠음.
또 안다고 해도, 시행하는데 용기가 필요한 것이라....
과연 어떻게 할지....
그리고 내년 지방선거 이후에는??
규제지역 확대시행은 마음놓고 하겠지.
민주당 장기집권 플랜으로 보임. 치밀하게 짰음.
서울시장마저 뺏기면, 국힘은 되살아나기 힘들것.
부동산 시장과 민심에 대해 잘 아는 사람이 민주당에 있음. 누군지는 모르지만....
부동산 카페 당연히 2찍들 천지인데
상당히 심도 있는 분석인데 이런 분석보면 확실히 이번 정책 잘 만든 정책인 것 같음
저사람말대로 서울시장마저 뺏기면.....🤭
