오세훈 서울시장의 역점사업인 잠실 돔구장 건립사업을 두고 민간투자 주체인 한화 컨소시엄이 투자 수익성 지표인 IRR(내부수익률)을 산출하지 못하고 있는 것으로 확인됐다. 서울시와 협상해 총사업비를 2조원대에서 3조원대로 증액하는 데는 합의했지만 민간 측의 투자비 회수 시나리오는 마무리하지 못했다.
25일 IB(투자은행) 업계에 따르면 한화는 잠실 돔구장을 포함한 잠실MICE(회의·포상관광·컨벤션·전시) 복합개발사업과 관련, 공사비 증액에도 불구하고 사업 구조가 확정되지 않았다는 이유로 IRR 시뮬레이션 재검토를 유보했다. 한화 관계자는 수익성 시나리오와 관련한 머니투데이 질의에 "수익성은 운영협상 완료 후에 도출되는 사항"이라며 "아직 (서울시와) 운영 협상이 끝나지 않았다"고 답했다.
IRR은 장기 민간투자사업에서 가장 기본적인 수익성 판단 지표다. 서울시는 공공성 강화를 이유로 요금 인상에 부정적인 입장이어서 민간 투자자 입장에선 IRR 방어 시나리오를 고심 중인 것으로 전해졌다.
잠실 MICE 복합개발사업은 서울 송파구 잠실운동장 일대를 스포츠·전시·숙박 기능이 결합된 공간으로 개발하는 민간투자사업이다. 주경기장을 철거하고 3만석 규모의 돔구장과 야구장 뷰 호텔, 컨벤션센터, 쇼핑몰 등을 조성하는 방식이다.
사업은 BTO(수익형 민간투자) 방식으로 추진된다. 민간이 건설 후 서울시에 기부채납하고 40년간 운영 수익으로 투자금을 회수하는 구조다. 오 시장은 지난 2023년 캐나다 토론토 블루제이스의 홈구장인 로저스센터를 찾아 시구하고 해당 시설을 롤모델로 지목한 바 있다.
잠실 마이스 MICE 조성사업안 조감도 / 자료=서울시
한화 컨소시엄(주간사 한화)은 한화그룹, HDC그룹, 하나증권 등이 참여한다. 2016년 기준 2조1672억원으로 책정됐던 총사업비를 올해 3조원 가량으로 증액하는 데는 서울시와 합의한 것으로 전해졌다. 사업추진 목표는 2025년 하반기 실시협약 체결과 2026년 상반기 착공이다.
사업비는 정부가 지난해 민간투자사업에 건설투자 GDP(국내총생산) 디플레이터(물가상승 반영 지표)를 반영하기로 하면서 올라갔다. 한화 컨소시엄은 총 사업비 15%를 자기자본으로 부담하는 데 서울시와 합의한 것으로 알려져 있다. 나머지는 PF(프로젝트 파이낸싱) 등을 일으켜 사업비를 확보하는 구조다.
한화그룹의 잠실MICE 사업 지분은 39%로, 총사업비가 3조원일 경우 컨소시엄 전체의 자기자본 분담액(에쿼티)은 약 4500억원이다. 한화그룹 몫은 약 1755억원으로 추산된다. 한화 측은 공사비 증액분이 컨소시엄 내부에서 분담되는 방식에 대해서는 "기본적으로 시공 참여 지분대로 증액되나, 협의에 따라서 일부 조정이 될 수 있다"고 했다.
IB업계는 한화그룹의 투자 우선순위에도 촉각을 기울이고 있다. 한화그룹은 최근 방위산업체인 한화에어로스페이스의 유상증자에 참여해 7658억원을 투자하기로 결정했는데 잠실MICE 에 대한 한화 그룹의 에쿼티 분담액 추정치의 4.4배에 달한다. 방위산업의 경우 정부 발주라는 안정적 수익 기반이 있는 반면 잠실MICE는 40년간 운영을 거쳐 투자비를 회수해야 하는 불확실성이 있다.
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