선별 수주 기조 강화…조합은 '시공사 모시기'
"공사비 계속 올라…불만 있어도 조합이 참아야"
90% 넘어선 원가율에 건설사 폐업 속출
서울 노원구 상계동 상계주공5단지 전경. 사진=한경DB
최근 건설업계의 수익성이 악화하면서 건설사들이 선별 수주 전략을 내세우고 있습니다. 건설사들이 몸을 사리면서 재건축·재개발 조합이 갑(甲)에서 을(乙)로 전락했다는 평가가 나옵니다. 대표적인 사례로 상계주공5단지 재건축 사업이 꼽힙니다.
건설사 선별 수주에…상계주공5단지 시공사 찾기 '난항'
8일 정비업계에 따르면 서울 노원구 상계주공5단지 재건축 사업은 2023년 GS건설과 계약을 해지한 후 지금까지 시공사를 구하지 못하고 있습니다. 상계주공5단지 재건축은 1987년 준공된 840가구 규모 아파트를 지하 3층~지상 35층, 996가구 규모로 탈바꿈하는 사업입니다.
조합은 2023년 1월 GS건설과 공사비 3342억원(3.3㎡당 650만원)에 계약을 맺었는데, 그해 11월 분담금이 전용면적 84㎡ 기준 5억~6억원에 달한다는 이유로 조합원 반발이 커지자 시공 계약을 해지했습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 아파트의 최근 실거래가는 지난달 체결된 5억원(3층)입니다. GS건설과 계약을 맺은 2023년에도 집값은 5억원 안팎을 유지했습니다.
모든 가구가 전용 31㎡인데다 임대주택 물량을 제외한 일반 분양이 4가구뿐이기에 분담금이 늘어날 수밖에 없지만, 그렇더라도 집값보다 비싼 분담금을 받아들이긴 쉽지 않았던 탓으로 풀이됩니다. 시공사 재선정을 통해 분담금을 낮춘다는 조합원들의 선택은 결국 자충수가 되었습니다.
상계주공5단지는 올해 시공사 재선정에 나서면서 공사비를 3.3㎡당 770만원으로 높였습니다. 현장설명회에 10개 건설사가 참여했지만, 지난달 28일 마감한 시공사 선정 입찰도 참여하겠다는 건설사가 없어 무응찰로 유찰됐습니다. GS건설과의 계약보다 3.3㎡당 120만원 비싼 공사비를 제시했음에도 모든 건설사로부터 외면받은 것입니다.
1만원 팔아 590원 남겨…물러설 곳 없다는 건설사
상계주공5단지 사례는 건설경기 침체 장기화로 건설사들의 선별 수주 기조가 한층 강화하면서 사업성이 낮은 현장은 사실상 시공사를 구하기가 어려워진 결과로 풀이됩니다. 최근 수년간 공사비가 가파르게 오르면서 건설업계 원가율은 90%를 훌쩍 넘어섰습니다.
지난해 말 기준 삼성물산 건설부문을 제외한 10대 건설사의 평균 공사 원가율은 94.06%에 달했습니다. 1년 전 92.79%에 비해 1.27%포인트 높아졌는데, 1만원어치를 팔아 이익은 594원만 남겼다는 의미입니다.
업황 부진이 장기화하면서 문을 닫는 건설사도 부쩍 늘었습니다. 건설산업지식정보 시스템(KISCON)에 따르면 올해 1분기 폐업 신고한 종합 건설업체는 전년 동기 134곳 대비 19.4% 증가한 160곳에 달했습니다. 2011년 1분기 164곳 이후 14년 만에 최대치입니다. 신동아건설(58위), 삼부토건(71위), 대흥건설(96위) 등 시공능력평가 100위권 내 건설사들도 법정관리를 신청할 정도입니다.
한 대형 건설사 관계자는 "예전에는 80% 정도의 원가율을 안정적인 수준이라 여겼지만, 지금은 80%대 원가율을 찾아보기 어렵다"며 "미분양 부담까지 커지고 있는 탓에 국내에서 주택을 짓지 않는 게 돈을 버는 길이라는 말까지 나오는 분위기"라고 설명했습니다. 이어 "신규 수주에 보수적으로 접근하다 보니 수주 경쟁도 찾아보기 어려워졌다"고 덧붙였습니다.
이러한 분위기에 이미 시공사를 확정한 재개발·재건축 사업은 시공사에 불만이 있더라도 속으로 삭이는 경우가 늘고 있습니다. 시공사 계약을 해지하고 재선정에 나섰다가 사업 동력을 잃을까 우려하는 것입니다. 최근 서울 용산구 한남2구역 재개발 조합은 임시총회에서 대우건설과의 시공 계약을 유지하기로 결정했습니다.
기존 고도 제한 90m를 118m로 완화해 최고 층수를 21층으로 높이겠다는 대우건설의 공약이 무산되자 조합원들 사이에서는 대우건설에 대한 반감이 확산했습니다. 하지만 시공사 교체에 나섰다가는 시간과 비용만 크게 낭비할 수 있다는 우려가 커져 기존 시공사를 유지하기로 한 것입니다.
정비업계에서는 재건축·재개발 조합의 입지가 좁아지고 있다는 평가가 나옵니다.
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https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005128794
