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윤석열 전 대통령 파면에 정책 변화 '관심'
'전세 10년' 도입되면 시장 혼란 불가피
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조기 대선 정국으로 접어들면서 부동산 시장 일각에선 벌써 정권 교체를 염두에 두고 전략을 짜는 실수요자와 투자자가 늘어나는 분위기입니다. 정권이 바뀌면 시장 정책에 어떤 변화가 있을지를 두고 예측이 분분합니다. 정책 변화에 민감한 부동산 시장에서 투자자와 실수요자들 모두 주목하는 정책이 하나 있습니다. 더불어민주당이 민생 의제로 띄웠던 '전세 10년 보장'을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안입니다.
민주당은 지난달 12일 '20대 민생의제 발표회'를 열었습니다. 주요 정책 의제 가운데 세입자가 2년마다 전세 계약을 갱신해 최장 10년까지 점유할 수 있게 하는 내용을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안이 포함돼 논란이 일었습니다.
민생 의제 관련 논란이 부동산 커뮤니티 등을 중심으로 확산한 가운데 이재명 더불어민주당 대표는 이 법안을 두고 "당 공식 입장이 아닐뿐더러, 개인적으로도 바람직하지 않다는 의견을 갖고 있다"고 해명에 나섰습니다. '반(反)시장적'이란 지적이 쏟아지자 한 걸음 뒤로 물러난 것입니다.
앞서 전세 계약 4년 보장, 전셋값 상승률 5% 이내 제한을 골자로 하는 '임대차 2법'(계약갱신청구권·전월세상한제)은 문재인 정부 시절인 2020년 7월 시행됐습니다. 임대차법 시행 이후 2년마다 한 번씩 나오던 물량이 급격하게 줄어들면서 공급 부족 사태가 일어나 가격이 폭등하고, 한 아파트 단지, 같은 면적대에서 전셋값이 이중·삼중으로 나뉘는 등 전셋값이 다중화하는 등 임대차 시장은 그야말로 혼란에 빠졌습니다.
이런 상황에서 '전세 10년 보장'의 현실화 여부는 미지수지만 집주인한테든 세입자한테든 크게 도움이 되지 않는다는 사실은 분명하다는 게 전문가들의 중론입니다. 시장에 혼란은 주는 제도여서입니다.
먼저 집주인의 입장에서 살펴보겠습니다. 현재는 집을 내놓으면 최소 4년이지만 관련 제도가 도입되면 앞으로는 10년을 묶이게 됩니다. 관련 내용이 발표된 이후 집주인들 사이에선 "내 집이 아니라 완전히 남의 집 되는 것이다", "4년도 길다고 생각했는데, 10년은 너무 길다. 그냥 들어가서 사는 게 낫겠다", "대체 전셋값을 얼마나 올려 받아야 하는 것이냐" 등의 반응이 나왔습니다.
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전문가들 역시 이런 점을 우려합니다. 공급이 줄어들 가능성이 있다는 것입니다.
심형석 우대빵연구소 소장(미국 IAU 교수)는 "베네수엘라에서도 임대차시장에서 무한 계약갱신 사례가 있었는데 현지 집주인들은 '차라리 집을 내놓지 않겠다'라면서 오히려 빈 집으로 두는 경우가 있었다"며 "우리나라에서도 불가능한 일은 아니다"라고 설명했습니다.
심형석 소장은 "10년 치를 한 번에 추산해 올려 받는 경우는 드물겠지만 이미 임대 기간이 4년이 보장됐을 때도 미리 가격을 올린 것처럼 선제적으로 가격을 올리려는 움직임은 있을 것"이라면서 "전셋값 상승은 불가피하다"고 부연했습니다.
집주인들이 오히려 집을 내놓으면서 매물이 쏟아질 가능성도 있습니다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석 위원은 "집주인 입장에서 굳이 시장에 임대로 집을 내놓을 이유가 없어진다면 차라리 집을 내놓는 일도 벌어질 수 있을 것"이라면서 "향후 보유세, 취득세, 양도소득세 등이 강화할 가능성이 있다고 고려하면 차라리 집을 내놓고 '똘똘한 한 채'로 모일 가능성이 있다"고 말했습니다.
김진유 경기대 도시교통공학과 교수도 "집주인들이 집을 내놓게 된다면 우량한 자산인 아파트보다는 상대적으로 열위에 있는 연립, 다세대, 다가구 등의 주택 유형을 내놓을 가능성이 높다"며 "선호하는 유형의 아파트 공급은 줄고, 비선호하는 빌라 공급이 늘어나는 등 시장은 양극화할 가능성이 높다"고 말했습니다.
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전세를 놓을 이유가 사라지면서 되려 '전세의 월세화'를 가속하는 촉매제가 될 수 있단 지적도 나옵니다.
익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는 "현재 시장 환경만 봐도 전세보다는 월세가 더 유리한 환경이 조성되고 있는데 '전세 10년 보장' 등으로 임대차 관련 제도가 바뀐다면 월세화는 속도가 더 붙을 것"이라고 했습니다.
그러면서 "다만 해외처럼 1년 치 월세를 보증금으로 내고 다달이 돈을 내는 방식보다는 우리나라 고유의 준전세, 월세 등의 형태가 시장에 자리 잡을 것"이라고 덧붙였습니다.
