한때 '건물주의 꿈'이라고 불린 '스타벅스' 입점 빌딩 임대인들이 단체로 '뿔'이 났다. 이들이 모인 메신저 단체 채팅방에서는 단체 소송을 불사하겠다는 이야기까지 나오고 있다. 지난해 스타벅스 코리아가 구독 서비스 '버디 패스(Buddy Pass)'를 도입하면서 임대인들의 임대료 수익이 줄어들었기 때문이다.
장기간 경기 악화와 오프라인 매출 감소가 이어지자 임대인들이 선호하는 임차 업종과 계약방식 등 리테일 임대시장 전반에도 변화가 찾아왔다. 스타벅스 등 대기업 직영 카페를 선호하던 임대인들은 이제 생활필수품 매장인 '다이소'나 '올리브영', 중저가 SPA 의류매장 등을 선호하는 한편, 매출 수수료 기반 임대료 대신 안정적인 고정 임대료로 계약을 하려는 임대인도 늘고 있다.
3일 상업 부동산업계에 따르면, 스타벅스 임점 건물의 임대인들이 스타벅스 코리아 본사의 버디 패스 도입으로 임대수익이 줄었다며 반발하고 있다.
스타벅스는 개인이 운영하는 가맹점이 없는 100% 직영 매장으로, 매장 절반 이상이 매장 매출의 일정 부분을 월세로 내는 변동 임차료 계약을 맺고 있다. 통상 스타벅스는 매월 순매출액의 10~15%(VAT 별도)를 임대료로 낸다.
지난해 11월 정식으로 도입된 버디 패스는 매일 오후 2시 이후부터 이용할 수 있는 할인 쿠폰 등을 제공하는 스타벅스 최초의 구독 서비스다. 구독 서비스 이용 고객이 내는 구독료(7900원)는 매장이 아닌 본사 매출이 되기 때문에 매장 이용 고객이 같아도 매장 매출은 감소하는 구조다.
그렇지 않아도 임대차 시장에서는 스타벅스의 인기가 예전만 못하다는 평가가 나오던 차였다. 부동산 중개업계 관계자는 "한때는 스타벅스 입점이 건물 가치와 토지 가격까지 좌우한다고 할 정도였다. 고급스러운 이미지에 장기 계약을 맺는 데다 장사도 잘됐기 때문에 수수료 기반 임대료 수익이 쏠쏠했다"면서 "하지만 현재 국내에만 2000개가 넘는 지점으로 포화 상태라 현재는 본사 차원의 출점도 적극적이지 않지만 임대인도 덜 선호하게 됐다"고 전했다.
최근 들어서는 경기를 덜 타고 폐점 위험이 낮은 업종에 대한 선호가 높다. 다이소는 대도시와 지방을 가리지 않고 가장 모시고 싶은 임차인으로 떠올랐다. 상권이 이미 형성되지 않은 곳이라도 집객 역량이 강해 '앵커 테넌트'로 손색이 없다.
다이소는 직영점만으로 운영되는 것은 아니라 가맹점도 있어 고정형 임대료와 변동형 임대료 등 다양한 계약 방식으로 입점 운영된다. 다만 직영점의 경우 고정 임대료 방식을 취하는 것으로 알려졌다. 매출 증감에 따라 임대료가 달라지지 않는 고정 임대료 방식을 선호하는 임대인에게도 적합하다.
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김종율 김종율아카데미 원장은 "다이소의 경우 주차장과 냉난방, 엘리베이터 등의 설비 투자로 초기 투자 비용은 높지만 폐점율이 '0'에 가깝고 유행을 덜 타고 불경기에도 강한 점이 강력한 장점"이라면서 "특히 다이소가 입점하면 올리브영 등 다른 우량 임차인들도 입점을 고려하는 등 '앵커' 역할로 공실 위험을 줄여준다"고 전했다. 이어 "이밖에도 '탑텐'이나 '스파오' 등 중저가의 국내 SPA 브랜드의 경우 12% 이상의 높은 수수료율과 상대적으로 단순화한 계약 프로세스 등 임대인과의 상생 전략으로 인해 임대인의 구미를 당기는 업종"이라고 전했다.
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