화성 테마파크 사업용지
신세계, 3256억 수자원공사 매입
감정평가 때 개발이익 미반영
공모지침 따랐다면 분양대금 2배 상승
부당이익 따른 배임교사 가능성

 

힌국수자원공사가 화성국제테마파크 복합개발사업을 추진하면서 신세계그룹에 사업용지를 헐값에 넘긴 것으로 드러났다. 공모지침을 어겨 신세계 측에 일종의 특혜를 준 셈인데, 지침을 준수했다면 그보다 2배가량 많은 토지분양대금을 받을 수 있었다.

 

8일 본지 취재를 종합하면 감사원은 수자원공사에 대한 감사를 진행하고 화성국제테마파크 토지공급계약 과정에서 과소평가된 감정평가액을 기초로 분양대금(3256억원)을 결정한 사실을 적발했다. 이에 감사원은 지난해 10월 감정평가액을 산출한 수자원공사 직원 3명에 징계를 요구했다. 법조계에선 이들의 행위가 수자원공사에 손해를 끼친 배임에, 신세계는 배임교사에 해당할 수 있다고 해석했다.

 

감사원 감사 결과 보고서에 따르면 수자원공사는 2018년 11월 13일 자사가 보유한 부지를 매각하기 위한 ‘그린시티 화성 국제테마파크 복합개발 사업자 공모’를 냈다. 이듬해 2월 28일 이마트 계열인 신세계프라퍼티(90%)와 신세계건설(10%) 컨소시엄이 단독 입찰에 나섰고 우선협상대상자로 선정됐다.

 

이후 양 측은 사업협약을 체결하기 위한 논의에 나섰는데, 이 과정에서 사업 공모지침을 위반한 사실이 밝혀졌다. 수자원공사가 공고한 공모지침(제38조 1항 및 4항)을 보면, 토지분양대금은 개발 사업자의 사업계획을 반영해 ‘그린시티개발 실시 계획’ 변경 고시가 완료된 뒤 감정평가를 통해 확정해야 한다. 하지만 실제 체결된 사업협약은 신세계 측이 제출한 사업계획을 제대로 반영하지 않았다. 신세계 측이 "공모 당시 제시한 입찰가 3250억원보다 토지분양대금이 크게 높아져선 안 된다"고 주장했고, 수자원공사가 이 제안을 수용했기 때문이다.

 

신세계는 관광레저용지에 테마파크를 설치하고, 숙박시설과 판매시설(프리미엄 아울렛), 운동시설(18홀 골프장)을 조성하는 내용을 제시했다. 이를 위해선 국토계획법 시행령에 따라 자연녹지지역인 해당 용지를 관광단지로 지정받아야 한다. 이렇게 되면 건폐율과 용적률이 높아지고 최고층수 제한이 없어지는 등 건축제한이 완화된다. 자연스레 토지분양대금도 비싸진다.

 

그러나 수자원공사와 신세계는 이런 변경 사항을 반영하지 않은 별도 사업협약을 체결해 감정평가액을 과소평가했다고 감사원은 지적했다. 감정평가에 참여한 감정평가사도 미래 가치가 반영되지 않은 감정평가 기준에 이의를 제기했다. 감정평가법인 두 곳은 2021년 1월 수자원공사에 감정평가서를 제출하면서 "향후 유원지로 지정될 경우 허용용도 및 건폐율·용적률 완화 등 토지 가치 변화는 고려되지 않았다"는 별도의 의견을 달았다. 당시 감정평가에 참여한 감정평가사는 감사원에 "사업계획을 감정평가에 반영했다면 감정평가액이 최소 2배 이상은 상승할 것"이라고 밝혔다. 결과적으로 신세계는 10년 전 호가(5040억원)보다 35% 저렴한 가격인 3256억원에 사업용지를 매입할 수 있었다.
 

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