서울시가 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 끝나면 약 2만5000가구의 주택이 들어섭니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중 분석했습니다.
[신통기획 후보지 집중분석] ⑨동대문구 청량리9구역, 교통 요충지 청량리역 가까워
[땅집고] 신속통합기획 후보지로 뽑힌 서울 동대문구 청량리9구역. /독자 제공
신속통합기획 후보지로 뽑힌 서울 동대문구 청량리동 19일대 청량리9구역(가칭)은 총 2만7981㎡ 규모로 청량리역에서 700~800m 정도로 멀지 않다. 현재는 비좁은 골목에 노후 주택이 빼곡하지만 정비사업이 끝나는 2027년엔 신흥 주거타운이 될 것이란 기대감이 크다.
실제 청량리역은 수도권광역급행철도(GTX) 2개 노선 등 철도 교통 핵심지로 떠올랐고 역 주변엔 대규모 정비사업도 진행 중이다. 개발이 끝나면 청량리역과 주변 지역은 말 그대로 천지개벽할 가능성이 높다. 다만, 개발이 끝나기까지는 상당한 시간이 걸릴 전망이다.
청량리9구역은 현재 추진위원회 단계다. 통상 정비구역지정까지 5년 정도 걸리는데 신속통합기획으로 이 기간이 3년 정도 줄어들 것으로 보인다. 현재 주민 동의율도 높은 편이다. 전체 소유주 339명 중 약 170명이 동의했다. 용적률을 최대 250%까지 받는다고 가정했을 때 청량리9구역에는 최고 25층 규모 총 666가구가 들어설 전망이다. 김성경 청량리9구역 재개발추진위원장은 “청량리9구역은 동대문구 내 다른 정비구역에 비해 토지 소유주가 젊은 편이고 상가 비율도 낮아 신통기획 동의율이 높았다”며 “2023년 구역지정과 조합설립을 거쳐 2027년 입주 목표로 사업을 진행할 계획”이라고 말했다.
■ 교통 호재·정비사업에 천지개벽 앞둔 청량리
청량리는 4~5년전까지만 해도 기반시설이 낙후해 주거지로서 선호도가 낮았다. 인근에 성매매업소 등 이른바 혐오시설이 있고 학군도 좋지 않았던 것.
하지만 최근 청량리동은 서울 동북권 최고 교통 요지로 거듭나고 있다. 청량리역은 개통 예정인 노선까지 합치면 총 9개 노선이 지나는데 지하철 1호선과 경의중앙선, 수인분당선을 이용할 수 있다. 철도는 경춘선과 KTX를 이용할 수 있다. 4차 철도망구축 계획에 따라 수도권광역급행철도(GTX)-B·C 노선이 지나고 우이신설선과 면목선, 강북횡단선 등 경전철 3개 노선도 개통할 예정이다. 버스환승센터가 역 바로 앞에 있고 46개 노선이 지난다.
신통기획 후보지로 선정된 청량리9구역은 청량리역 역세권이고 구역 바로 앞에 청량초·중학교도 있다. 김성경 추진위원장은 “주변에 학교가 있어 교육환경영향평가 등에 따른 인허가 지연 우려가 있다”며 “하지만 신통기획으로 인허가 속도가 빨라지고 대선 이후 정비사업 규제가 풀릴 가능성이 높아 큰 문제는 없을 것으로 본다”고 했다.
청량리동 일대는 곳곳에서 정비사업이 한창이다. 사업속도가 가장 빠른 곳은 청량리역 바로 옆 청량리4구역과 인근 재개발 구역이다. 이곳엔 주상복합아파트 3개 단지가 동시에 건설 중이다. 청량리4구역에는 2024년까지 최고 65층 1425가구 규모 아파트 ‘롯데캐슬 SKY-L65’와 백화점 오피스, 호텔 등이 들어선다. 청량리4구역은 속칭 ‘청량리588’이 있던 터다. 바로 옆에는 최고 59층 ‘청량리역 한양 그라시엘’(옛 동부청과시장 재개발)과 ‘청량리역 해링턴 플레이스’(청량리3구역)가 내년 입주를 앞두고 있다. 동대문구 전체로는 전농뉴타운, 이문휘경뉴타운을 포함해 총 63곳에서 재개발 사업이 진행 중이다.
■개발 완료에 10년 더 걸려…대지 13평 매물 1억 올라
청량리는 각종 교통 개발 호재가 풍성하지만 실제 실현되려면 최소 10년 이상 걸릴 수 있다. 당장 인천 송도와 남양주를 잇는 GTX-B노선은 2019년 예비타당성조사를 통과해 이제 기본계획을 수립 중이다. 2022년 말 착공 목표로 진행하고 있지만 지연될 가능성이 높다. C노선은 지난해 말로 예정됐던 실시협약 체결이 무산되면서 2023년에야 첫 삽을 뜰 것으로 보인다.
청량리역 역 근처 주상복합 아파트를 제외하면 나머지 재개발 사업은 초기 단계여서 새 주거지가 형성되려면 상당한 시간이 필요하다. 가장 속도가 빠른 청량리 7구역도 지난 해 철거가 끝났고 올해 말 착공, 이르면 2024년 입주한다. 청량리 8구역은 조합설립인가만 받았다.
하지만 청량리역 일대 주택 시장에서는 개발 기대감이 높아지면서 부동산 가격이 강세다. 청량리9구역 인근 공인중개사무소 관계자 A씨는 “지난해 여름까지만해도 이 일대 대지지분 52.8㎡(16평)짜리 노후 다세대주택이 3억~3억3000만원에 거래됐는데 1년 만에 1억원 정도 올랐다”고 말했다. 실제 신속통합기획 후보지 발표가 있기 직전인 지난해 12월 이 일대 빌라는 대지지분 42.9㎡(13평)을 기준으로 최고 4억5000만원에 거래됐다.
다만 매물은 많지 않다. 현재 청량리9구역 노후 빌라를 구입하려면 실거주 목적이 있어야 한다. 신속통합기획 후보지는 선정 발표 후인 1월2일부터 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문이다. A씨는 “아파트 분양권을 받으려는 실수요자라면 당연히 매물을 내놓지 않고 다주택자도 양도소득세 중과 때문에 매물을 내놓지 않고 있다”며 “적어도 대선이 끝나는 3월까지 소유주들이 관망을 지속할 것”이라고 말했다.
