오는 25일부터 수도권 공공택지 11곳에서 총 1만102가구가 2차 사전청약을 받는다. 인천 검단신도시, 남양주 왕숙2지구, 성남 낙생, 군포 대야미 등 관심 지역이 많다. 땅집고가 2차 사전청약 대상지를 집중 분석했다.

[2차 사전청약 완전정복] ① 남양주 왕숙2지구 전용 84㎡5억6000만원대 분양

경기도 남양주 왕숙2지구는 2차 사전청약 대상지 중 공급량(1410가구)가 두번재로 많고 유일한 3기 신도시여서 관심이 높다. 왕숙신도시는 남양주시 진접읍 연평·내곡·내각리와 진건읍 신월·진관·사능리 일대 865만4278㎡로 주택 5만4000가구가 들어선다. 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자다.

왕숙2지구는 2차 사전청약에서 A1블록 762가구, A3블록 650가구를 각각 공급한다. 2024년 9월 본청약, 2026년 12월 입주가 목표다.

■ 9호선 신설역은 A3블록이 가까워…2028년 개통은 불투명

[땅집고] 남양주 왕숙2지구 토지이용계획도. /LH

왕숙신도시는 서울 강동구와 중랑구까지 직선거리로 6㎞ 정도 떨어져 있다. 북쪽 1지구와 남쪽 2지구로 나뉘어 있는데, 2지구가 서울이 더 가깝다. 현재 왕숙2지구와 서울을 직적 연결하는 지하철 노선은 없다. 국토교통부는 광역교통대책으로 왕숙2지구에 경의중앙선과 9호선 2개 노선이 다니는 신설역을 2028년 개통하겠다고 발표했다. 왕숙2지구 A3블록이 신설 지하철역에서 더 가깝다. 9호선이 개통하면 왕숙2지구에서 2호선 종합운동장역은 30분, 5호선 여의도역은 45분이 각각 걸릴 전망이다.

다만 입주자모집공고문에는 ‘광역교통개선대책으로 확정된 철도시설, 도로시설, 환승시설은 국가 및 지자체 등 관계기관 협의에 의해 변경 또는 취소되거나 지연될 수 있다’는 문구가 보인다. 업계에선 서울 강동구에서 남양주 왕숙신도시를 잇는9호선 연장사업이 지난달 공공기관 예비타당성 조사를 통과한 만큼 사업이 취소될 확률은 낮다고 본다. 그러나 역 개통 시기가 2028년보다 미뤄질 가능성은 있다. 왕숙2지구가 이른면 2026년 입주하는 점을 감안하면 초기 교통 불편은 감수해야 할 것으로 보인다.

[땅집고] 남양주 왕숙2지구 동남쪽에는 하루 평균 250톤 규모 생활폐기물을 처리하는 자원순환종합단지가 생길 예정이다. /남양주시

왕숙2지구 주변에 혐오시설을 짓는 점도 감안해야 한다. 지구 동남쪽 남양주시 음식물지원화시설(쓰레기 적환장) 부지에 하루 평균 250톤 규모 생활폐기물을 처리하는 자원순환종합단지가 생길 예정이다. 다만 이번에 사전청약을 받는 A1·A3블록은 왕숙2지구 서북쪽이어서 쓰레기장까지는 상당한 거리가 있다.

■신혼부부 등 특별공급이 85% 달해…남양주 우선 30% 배정

왕숙2지구 사전청약 물량은 총 1412가구다. A1블록에서 ▲59㎡ 504가구 ▲74㎡ 50가구 ▲84㎡ 208가구, A3블록에서 ▲59㎡ 366가구 ▲74㎡ 94가구 ▲84㎡ 190가구다. 상대적으로 선호도가 높은 84㎡가 전체의 30% 정도를 차지하며, 74㎡까지 포함하면 40%에 육박한다.

거주지역에 따라 남양주시 30%, 경기도 20%, 기타 수도권 50%를 우선 배정한다. 전체 물량의 85%(1187가구)가 특별공급이다. ▲신혼부부 30% ▲생애최초 25% ▲다자녀가구 10% ▲노부모부양 5% ▲기관추천 15% 비율로 공급한다. 본청약 기간인 2024년 9월까지 거주 기간 요건 2년을 채워야 한다.

나머지 15%(225가구)는 일반공급 물량이다. ▲청약저축가입기간 2년 경과·24회 이상 납부 ▲세대주 ▲5년 이내에 세대구성원 전체가 청약 당첨사실이 없다면 1순위 청약할 수 있다. 일반공급 전형에선 경쟁이 발생하면 무주택기간이 3년 이상이면서 저축총액(1회당 10만원)이 많은 순으로 당첨자를 가린다. 따라서 사전청약 전 청약저축액을 최대한 불려놓는 것이 유리하며, 젊은층보다 중장년층 당첨 확률이 상대적으로 높다. 지난 7월 시행한 1차 사전청약에선 일반공급 당첨자의 청약저축 불입액이 평균 1945만원으로 나타났다. 인기가 가장 높았던 인천 계양은 2110만~2400만원, 성남 복정1지구는 1890만~2169만원 등이었다.

■다산신도시 새 아파트 ‘반값’ 수준에 분양

왕숙2지구에 공급하는 A1·A3블록에는 LH 아파트 브랜드인 ‘안단테’가 적용된다. 3.3㎡(1평)당 분양가는 1569만~1678만원이다. 남양주 전체 아파트 평균 시세(1676만원)와 큰 차이가 없다. 왕숙2지구와 맞붙은 다산신도시(2475만원)와 비교하면 30% 정도 싸다.

국토부는 A1블록 기준으로 추정 분양가가 ▲59㎡ 4억1224만원 ▲74㎡ 4억9523만원 ▲84㎡ 5억6115만원이라고 밝혔다. 84㎡ 기준으로 근처 다산신도시에 2017년 입주한 ‘다산자연앤e편한세상’이 지난 9월 9억7000만원, ‘다산자연앤롯데캐슬’이 이달 10억400만원에 팔렸다. 이를 감안하면 시세 ‘반값’ 수준으로 공급되는 셈이다.

다만 사전청약 분양가는 향후 본청약시 오를 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 최종 분양가는 사전청약 1~2년 뒤인 본청약 때 주변 시세를 반영해 다시 정하기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 10월 둘째주까지 남양주시 아파트값은 21.57% 올랐다. 같은 기간 전국 평균 상승률이 10.94%, 수도권이 13.71%인 점을 감안하면 매서운 상승세다. 땅집고 자문단은 “남양주 왕숙2지구의 경우 서울 강남과 직결되는 9호선 신설역이 들어선다는 점이 가장 매력적”이라며 “강남이나 잠실 등 서울 동남권으로 출퇴근하는 수요자라면 청약해볼만하다”고 했다.