#. 이한금씨(가명)는 연말 전세계약 만기를 앞두고 몇달간 마음을 졸였다. 2년 전 임대차계약서를 쓸 때는 천사 같던 집주인이 계약 만기를 3개월 남겨놓고 “돈이 없다”며 쌀쌀맞은 태도를 보였다. 새 세입자를 구하기 전엔 전세금을 내줄 수가 없다는 말에 이씨는 불안해 잠 못 드는 날이 계속됐다. 부동산경기가 침체돼 집을 보러 온 사람이 한명도 없었다. 그가 할 수 있는 일은 법적인 조치를 취하는 방법밖에 없다. 좀 더 일찍 알았다면 ‘전세보증금 반환보증보험’에 가입했을 텐데, 이제 와서 후회해도 소용없었다.

#. 김율씨(가명)는 내후년 2월 전세 만기가 된다. 전재산이나 다름없는 전세금인데 최근 깡통전세 뉴스를 보며 불안이 커졌다. 전세보증 상품에 가입할지를 고민하다가 결국 가입했다. 보증 가입을 고민한 이유는 집주인이 주택 임대사업자로 여러채를 운영하는 자산가인데 설마 돈을 떼일 염려는 없을 거라고 생각했기 때문이다. 하지만 얼마 전 집을 600채 이상 가진 다주택자가 파산해 전세금을 돌려주지 못했다는 뉴스를 보고는 간담이 서늘했다. 보험료 수십만원이 적은 돈은 아니지만 전재산을 지킬 수 있다면 아까워할 문제가 아니었다.

전세보증금 반환보증은 전세계약 종료 시 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 전세금을 대신 책임지는 상품이다. 최근 수도권 일부의 주택 공급과잉과 전셋값 하락으로 신규 세입자를 구하지 못한 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 ‘배째라’ 분쟁을 일으켜 가입자수가 폭증했다. 법적으로 보면 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 방법은 많다. 문제는 세입자가 전세금을 회수하기 위해 스스로 법적 조치를 하는 데는 부담이 크다는 것이다.

◆전세보증 가입밖에 답이 없나

전세보증은 전세금의 약 0.1% 수준인 보험료를 내면 집주인이 만기 후에 전세금을 돌려주지 않아도 주택도시보증공사(HUG) 등이 한달 안에 변제해주는 상품이다. 평균적으로 전세금 1억원당 보증료 약 10만원 안팎이다. 집주인의 동의가 필요 없고 전세 만기가 6개월 이상 남은 경우 신청할 수 있다. 다만 아파트가 아닌 단독주택, 다가구주택, 다세대주택(빌라) 등은 보험료가 더 비싸다.

전세금이 수도권 7억원, 기타지역 5억원 이하인 경우만 가입이 가능하다. 보증금액과 기간은 가입자가 선택할 수 있다. 만약 전세금이 2억원인데 1억원만 가입하면 1억원은 보장받고 나머지 1억원은 최악의 경우 집주인과 소송을 벌여 받을 수 있다. 보증한도는 주택가격 이하로 즉 집값보다 전세금이 높은 깡통주택은 일부만 보증이 가능하다. 아파트의 경우 KB국민은행이나 한국감정원 시세에 따르고 비아파트는 국토교통부 공시가격의 150%다.

HUG에 따르면 올해 세입자가 집주인에게 돌려받지 못해 신고된 전세금은 1700억원에 달한다. 3년 전과 비교해 50배 급증한 규모다. 전세보증 가입자가 급증하면서 보증기관의 부실화도 우려된다.

SGI서울보증은 지난해 연간 전세금 대지급 금액이 815억원으로 HUG의 792억원보다 많았다. SGI는 올 상반기 손해율이 150%를 초과해 받은 보험료 대비 돌려준 보증금 규모가 1.5배 수준에 이르렀다. 보통 손해율이 100%를 넘으면 ‘적자’로 본다.

특히 보증 가입 시기 등에 대한 문턱이 낮아지면서 전세금 미반환 위험이 보일 때 뒤늦게 가입하는 사례가 급증하는 ‘역선택’ 문제도 생겼다. 하지만 정부는 전세금 미반환 사고를 막기 위해 앞으로도 가입 문턱을 낮추고 보증 가입도 적극적으로 권장할 방침이다.

◆‘보험 의무가입’ 필요성 대두

보증 가입은 HUG나 SGI 지사, 시중은행 방문, 인터넷, 스마트폰 등을 통해 가능했는데 최근에는 카카오페이와 공인중개사 등이 대행하기도 한다. 정치권에서는 집주인이 보증에 의무가입하도록 해야 한다는 주장도 나오지만 현실화하는 데는 제약이 많을 전망이다.

신민승 모바일부동산공인중개사사무소 이사(공인중개사)는 “전세금 미반환 사고로 세입자들이 느끼는 불안이 커져 보증 가입의 편의성을 높이기 위해 위탁사업을 시작했다”며 “선순위 융자가 있는 경우 보증 대상이나 다가구·다세대주택의 시세 산정 방법 등을 컨설팅 받을 수 있다”고 소개했다.

[전세보증 Q&A]

Q. 묵시적 전세계약 갱신의 경우 별도의 계약서를 작성하지 않아도 보증이 가능한가
= 가능. 종전의 계약과 동일한 조건이어야 함. 묵시적 갱신은 세입자가 계약을 해지할 수 있으므로 중간에 보험료 정산도 가능함. 전세금을 증액한 재계약인 경우 최초 계약서에 공인중개사 확인이 있으면 요건을 충족함.

Q. 집주인이나 세입자가 외국인인 경우 보증이 가능한가
= 세입자가 외국인이면 보증이 가능하고 집주인이 외국인인 경우 불가

Q. 가족 간 임대차계약을 체결한 경우 보증이 가능한가
= 직계존비속 임대차계약은 경매 절차에서 대항력을 인정하지 않을 수 있으므로 불가능. 형제나 자매, 친인척 간의 임대차계약은 심사 후 가능.

Q. 새 집주인이 전셋집을 양도받은 경우 보증이 가능한가
= 새 집주인과 전세계약을 새로 체결해야 가능

Q. 한국주택금융공사 보증서를 담보로 한 전세대출의 보증이 가능한가
= 불가. 전세보증 요건인 전세금 반환채권의 양도를 권리침해로 간주함에 따라 추후 대출 연장이 안되는 문제가 발생할 수 있음.

Q. 건물과 토지의 소유주가 다른 경우 보증이 가능한가
= 불가. 다만 건물과 토지 소유자를 둘 다 공동으로 임대차계약을 체결한 경우 가능. 공동 임대인인 경우 채권양도 통지 등이 모두 도달해야 하므로 유의.

Q. 소유권 이전등기가 이뤄지지 않은 새 아파트는 집주인이 소유권자로 나타나지 않는데 보증이 되나
= 집주인의 분양계약서, 분양대금 잔금납입 영수증을 받으면 가능

Q. 전셋집이 공유인 경우 51% 이상 지분 소유자와 체결한 임대차계약의 보증이 가능한가
= 경매 시 계약서상 집주인 지분에 한해 회수가 가능하므로 소유자 전부와 계약을 체결해야 보증이 가능함

Q. 구분등기된 집에 다른 세입자가 전입된 경우 보증이 가능한가
= 불가. 세대분리된 가족이 전입된 경우 가족관계증명서와 세대분리된 가족에게 무상거주확인서를 받고 가입 가능.

Q. 선순위 채권금액이 있을 경우 보증 요건
= 선순위 채권금액은 주택가격의 60% 이내여야 하고 단독주택이나 다가구주택은 80% 이내여야 함. 선순위 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권 침해가 있는 경우 가입 불가.