※전세가율 = 집값대비 전세보증금비율※
※비율 계산 잘못해서 수정했어! 빌라/연립/다세대 기준!
지금까지 전세사기가 많던 신축의 경우 매매가=전세가였어
기존 보증보험 가입금액은 전세가율 100%이었어
그런데 5월부터는 전세가율이 90% 이하인 경우만 보증보험 가입가능하다는 거야
전세금 받아서 매매하는 무자본 갭투자 빌라왕 대책이라는데
갭투자대책이라고 하기엔 90%도 높지않나 싶긴 하고 암튼...
허그 가입 문턱을 높이는 거지
예를들어 덬이 매매가 1억짜리 집에 전세로 들어갈 경우
예전에는 전세 1억이어도 보험 가입이 가능했지만
5월부터는 전세 9천만원이여야만 가입 가능하다!
아니 매매보다 당연히 전세가 쌀걸 이게 왜 문제가 되지?🤔
싶겠지만 지금 부동산 시장은 뚝뚝 떨어지는 데다가
집값 산정기준은 곧 3월 발표 예정일 공시지가 기준일 거라는거 (KB시세나 공시지가로 보는데 연립/빌라/다가구 등등은 안떠...)
작년 실거래가 하락율 기준으로 약 10% 이상 떨어질걸 예상중이야
2022년 : 공시지가 -> 150% 보험가입
2023년 : 공시지가 -> 140% 보험가입
2023년 5월 : 매매가(10% 하락 예정)의 90%만 보험가입
그리고 또다른 문제는 집주인들은 다음세입자한테 돈받아서
너덬한테 보증금을 돌려줬는데 보험가입하게 해주겠다고
다음 세입자한테 파격적으로 보증금을 깎아줄까?
아니면 다음세입자가 없더라도 상시 현금이 준비되어 있을까?
자 여기까지 듣다 보면 잘 이해가 안오겠지...?
예시로 설명해줄게 (오피스텔이지만 빌라로 가정할게!)
여기 2020년 투룸빌라에 2억5천 전세로 들어왔어
당시 공시지가 360만원, 계약면적 55m2이야.
공시지가와 계약면적을 곱해보면 짜짠...!
원덬네 집 공시지가는 약 2억으로 되어버립니다...😂
2020년도에는 2억×150%=3억 이내기만 하면 보증금의 100% 전액 보증해줬음! 즉 나덬의 보증금 2억5천은 보장가능했음
문제는 앞으로는 어떨까? 150%에서 140%로 줄어든데다가
저 빌라는 집값의 90% 금액만 보증보험이 가입가능한거야
정확한 매매가 산정기준이 없는 빌라나 연립 다가구의 경우 공시지가의 140%를 집값을 산정했기 때문에
(공시지가 × 140%) × 90% = 결국 🔥공시지가의 126% 금액까지만 보증보험 가입🔥 이 되어버린것임!!!!!
이말은 다음 세입자가 보증보험을 가입하려면 2억×126% 즉 보증금이 2억5천200만원까지여야만 가능하다는 거야.
근데 집값(공시지가)은 3월에 약 10% 더 하락해서 뜰예정이라고 했지?
2억×90%(집값하락)×126%=2억3천까지만 보험 가능한 금액이 됨!
그렇다면 과연 집주인이 보험가입을 위해 보증금을 내려서 집을 내놓을까? 전 세입자 보증금 줘서 내보내야 하는데? 그나마 2-3년과 동일한 가격으로 내놓으면 감지덕지 아닐까? 요즘 전세 시세도 저정도 거실+투룸 컨디션 괜찮은 역세권 빌라 시세 2억중반인건 여전하잖아?
https://img.theqoo.net/CUkhg
현실은 난 나만의 길을 걷겠다며 2억8천을 올려둔 사기꾼 집주인놈...ㅂㄷㅂㄷ 이래놓고 보증보험 무조건 가입가능하다고 부동산에 광고하고 있더라구😮💨
물론 이건 오피스텔인데다가 최신 전세가가 오른 극단적인 사례긴 하지만...!
가입조건 점점 빡세짐^^... 국토부 집토스에서는 5월 이후에 보험 가입 조건이 안되는 집이 60% 이상으로 보고있더라
https://img.theqoo.net/diQQT
전세가 요즘 떨어지는 추세라고 해도 몇백만원 수준이지,
전세 가격이 현재보다 약 20% 이상 떨어져야
가입조건 충족율이 지금이랑 비슷해짐...ㅎㅎ...
충족율에 대한 대책으로 어떡할건지 물으니까
아 그럼 90%만큼만 전세 보증금 내시고 나머지 금액은 월세로 내면 되죠! 하던데 이사람들은 반전세의 우리가 모르는 줄 아나🤷♀️
참고로 허그만 먼저 시작했지 HF나 SGI도 곧 할 예정임!
앞으로 몇년간 역전세가 계속될거라니까
보험가입 안한덬들 5월전에 빨리빨리 가입하고
가계약중이더라도 느낌싸하면 지금이라도 손절하자ㅇㅅㅇ9
보험받는 과정 힘들고 험난해도 보험만큼 든든한 동앗줄이 없다!
그리고 아무리 싸더라도 서울 강서구 전세는 피하기...
이상 강서구에서 깡통전세 들어와서 보험이행중인 덬이...ㅠ
<두줄요약>
※5월부터 보증보험 개빡세지니까 빨리 보험가입해라
※강서구 전세 오지마
※비율 계산 잘못해서 수정했어! 빌라/연립/다세대 기준!
지금까지 전세사기가 많던 신축의 경우 매매가=전세가였어
기존 보증보험 가입금액은 전세가율 100%이었어
그런데 5월부터는 전세가율이 90% 이하인 경우만 보증보험 가입가능하다는 거야
전세금 받아서 매매하는 무자본 갭투자 빌라왕 대책이라는데
갭투자대책이라고 하기엔 90%도 높지않나 싶긴 하고 암튼...
허그 가입 문턱을 높이는 거지
예를들어 덬이 매매가 1억짜리 집에 전세로 들어갈 경우
예전에는 전세 1억이어도 보험 가입이 가능했지만
5월부터는 전세 9천만원이여야만 가입 가능하다!
아니 매매보다 당연히 전세가 쌀걸 이게 왜 문제가 되지?🤔
싶겠지만 지금 부동산 시장은 뚝뚝 떨어지는 데다가
집값 산정기준은 곧 3월 발표 예정일 공시지가 기준일 거라는거 (KB시세나 공시지가로 보는데 연립/빌라/다가구 등등은 안떠...)
작년 실거래가 하락율 기준으로 약 10% 이상 떨어질걸 예상중이야
2022년 : 공시지가 -> 150% 보험가입
2023년 : 공시지가 -> 140% 보험가입
2023년 5월 : 매매가(10% 하락 예정)의 90%만 보험가입
그리고 또다른 문제는 집주인들은 다음세입자한테 돈받아서
너덬한테 보증금을 돌려줬는데 보험가입하게 해주겠다고
다음 세입자한테 파격적으로 보증금을 깎아줄까?
아니면 다음세입자가 없더라도 상시 현금이 준비되어 있을까?
자 여기까지 듣다 보면 잘 이해가 안오겠지...?
예시로 설명해줄게 (오피스텔이지만 빌라로 가정할게!)
여기 2020년 투룸빌라에 2억5천 전세로 들어왔어
당시 공시지가 360만원, 계약면적 55m2이야.
공시지가와 계약면적을 곱해보면 짜짠...!
원덬네 집 공시지가는 약 2억으로 되어버립니다...😂
2020년도에는 2억×150%=3억 이내기만 하면 보증금의 100% 전액 보증해줬음! 즉 나덬의 보증금 2억5천은 보장가능했음
문제는 앞으로는 어떨까? 150%에서 140%로 줄어든데다가
저 빌라는 집값의 90% 금액만 보증보험이 가입가능한거야
정확한 매매가 산정기준이 없는 빌라나 연립 다가구의 경우 공시지가의 140%를 집값을 산정했기 때문에
(공시지가 × 140%) × 90% = 결국 🔥공시지가의 126% 금액까지만 보증보험 가입🔥 이 되어버린것임!!!!!
이말은 다음 세입자가 보증보험을 가입하려면 2억×126% 즉 보증금이 2억5천200만원까지여야만 가능하다는 거야.
근데 집값(공시지가)은 3월에 약 10% 더 하락해서 뜰예정이라고 했지?
2억×90%(집값하락)×126%=2억3천까지만 보험 가능한 금액이 됨!
그렇다면 과연 집주인이 보험가입을 위해 보증금을 내려서 집을 내놓을까? 전 세입자 보증금 줘서 내보내야 하는데? 그나마 2-3년과 동일한 가격으로 내놓으면 감지덕지 아닐까? 요즘 전세 시세도 저정도 거실+투룸 컨디션 괜찮은 역세권 빌라 시세 2억중반인건 여전하잖아?
https://img.theqoo.net/CUkhg
현실은 난 나만의 길을 걷겠다며 2억8천을 올려둔 사기꾼 집주인놈...ㅂㄷㅂㄷ 이래놓고 보증보험 무조건 가입가능하다고 부동산에 광고하고 있더라구😮💨
물론 이건 오피스텔인데다가 최신 전세가가 오른 극단적인 사례긴 하지만...!
가입조건 점점 빡세짐^^... 국토부 집토스에서는 5월 이후에 보험 가입 조건이 안되는 집이 60% 이상으로 보고있더라
https://img.theqoo.net/diQQT
전세가 요즘 떨어지는 추세라고 해도 몇백만원 수준이지,
전세 가격이 현재보다 약 20% 이상 떨어져야
가입조건 충족율이 지금이랑 비슷해짐...ㅎㅎ...
충족율에 대한 대책으로 어떡할건지 물으니까
아 그럼 90%만큼만 전세 보증금 내시고 나머지 금액은 월세로 내면 되죠! 하던데 이사람들은 반전세의 우리가 모르는 줄 아나🤷♀️
참고로 허그만 먼저 시작했지 HF나 SGI도 곧 할 예정임!
앞으로 몇년간 역전세가 계속될거라니까
보험가입 안한덬들 5월전에 빨리빨리 가입하고
가계약중이더라도 느낌싸하면 지금이라도 손절하자ㅇㅅㅇ9
보험받는 과정 힘들고 험난해도 보험만큼 든든한 동앗줄이 없다!
그리고 아무리 싸더라도 서울 강서구 전세는 피하기...
이상 강서구에서 깡통전세 들어와서 보험이행중인 덬이...ㅠ
<두줄요약>
※5월부터 보증보험 개빡세지니까 빨리 보험가입해라
※강서구 전세 오지마
