전월세난 기름 부은 부동산 대책
20일부터 서울 전역을 포함해 경기 과천·성남(분당) 등 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되는 사상 초유의 부동산 규제가 시행된다. 이 지역들에선 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자가 원천적으로 금지되며, 매수자는 2년간 실거주 의무를 이행해야 한다. 1978년 강남 개발 당시 땅 투기를 막기 위해 도입된 토지거래허가제는, 문재인 정부 시절인 2020년 서울 강남권에 동(洞) 단위로 적용되기 시작했고, 이번에 초광역 단위로 확대됐다.
문제는 정부가 고강도 대출 규제를 핵심으로 한 6·27 대책을 통해 전세 매물 감소와 전세의 월세화를 심화시킨 상황에서, 이번 10·15 대책으로 전세 공급을 사실상 차단해 전월세 시장에 기름을 부었다는 점이다. 이창무 한양대 교수는 “서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶는 것은 전례가 없던 정책이어서 어떤 부작용이 나타날지 상상도 안 된다”며 “사상 최악의 전월세난이 빚어질 우려가 크다”고 말했다.
전세는 실종, 월세는 강북 국평이 300만원
가을 이사철을 맞아 수도권 전월세 시장은 이미 전세 실종이 심화되면서, 월세가 역대 최고 수준으로 치솟고 있다. 특히 강남보다는 서민·중산층이 주로 거주하는 지역을 중심으로 전세 매물 감소 폭이 두드러진다.
부동산 정보 업체 아실에 따르면, 19일 현재 서울 아파트 전세 매물은 2만4542건으로 1년 전(3만1574건)보다 22.3% 감소했다. 특히 강동구(-78.0%)는 전세 매물이 1년 만에 5분의 1 수준으로 급감했다. 강북구(-65.3%), 광진구(-54.6%), 관악구(-48.6%), 노원구(-44.5%) 등 비강남권의 감소 폭이 컸다.
대단지 아파트에서는 전세 매물 찾기가 하늘의 별 따기가 됐다. 2000가구가 넘는 서울 강서구 우장산힐스테이트와 1000가구 규모의 성북구 동아에코빌은 현재 전세 매물이 1건씩에 불과하다. 마포자이더센트리지, 도화현대1차, 노원 삼호4차 등 1000가구 안팎 단지들 역시 계약 가능한 전세 매물이 단지별로 1~2건만 남아있다. 그나마도 최근 실거래가보다 최대 2억원가량 비싸게 나온 매물들이다.
전세 매물 실종은 월세 가격의 역대급 폭등으로 이어지고 있다. KB부동산 통계에 따르면, 지난달 서울 아파트 월세 지수는 129.7을 기록하며 관련 통계 작성(2015년 12월) 이후 최고치를 기록했다. 경기(129.2), 인천(134.8) 역시 월세 지수가 역대 최고 수준이다.
강남이 아닌 서울 강북 지역에서도 수백만 원대 고가 월세 계약이 잇따르고 있다. 서울 종로구 광화문 스페이스본 전용 97㎡는 지난 14일 보증금 1억원, 월세 360만원에 계약됐다. 최근 2년 내 이 단지의 동일 면적 최고가를 기록했다. 마포구 공덕더샵은 국민 평형으로 불리는 84㎡가 보증금 4억원, 월세 300만원에 이달 거래됐다. 현재 전월세 전환율 4.25%를 적용해 순수 월세(보증금 0원)로 환산하면 400만원이 훌쩍 넘는 조건이다. ‘노도강(노원·도봉·강북)’ 지역에서도 200만원에 육박하는 월세 계약이 잇따르고 있다. 노원구 포레나 노원 전용 84㎡는 지난 13일 보증금 3억원에 월세 180만원에, 강북구 래미안길음센터피스 84㎡도 지난달 보증금 1억원, 월세 250만원에 각각 거래됐다.
입주 절벽에 토허제 겹쳐... 최악의 전월세난 우려
서울의 경우 내년부터 입주 물량이 급감하며 입주 절벽이 불가피한 상황이다. 전문가들은 이런 상황에서 이뤄진 초광역 토지거래허가구역 규제가 서울 및 인접 지역에서 사상 최악의 전월세난을 초래할 것으로 우려한다.
부동산R114 자료에 따르면 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 2026년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 전망된다. 직전 3년(2023∼2025년) 평균인 2만9172가구에 비해 최소 1만 가구 이상 적다. 부동산 시장에서 추산하는 서울 적정 입주 물량인 4만6000가구 수준에 비하면 턱없이 부족한 규모다.
전월세 대란의 와중에 더불어민주당·조국혁신당·진보당 일부 의원은 임대차 시장의 근간을 뒤흔들 수 있는 급진적인 입법까지 추진하고 있다. 세입자의 장기 거주를 보장한다는 이른바 ‘전세 3+3+3법’으로, 사회민주당 한창민 의원이 대표 발의한 주택임대차보호법 개정안이 대표적이다. 현재 2년인 임대차 기간을 3년으로 늘리고, 계약갱신청구권 행사 횟수를 1회에서 2회로 확대해 세입자가 최장 9년까지 거주할 수 있도록 보장하자는 것이다.
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