지금 말하지만 글이 매우 길다. 하지만 살아가면서 알면 좋을 듯 싶다.
진짜 진짜 매우 길다. 뭐 요약해달라 그러지마 진짜 요약한거야ㅠ
이런 거 이렇게 정리해서 잘 가르쳐주는 사람이 어딨어 난 착한 익린이
내가 며칠동안 알아보고 머리터지고 한 내용들을 최대한 설명해놓은 것이기 때문에 한번에 이해가 되면 뭐....좀 똑똑한 녀석이라고 스스로 생각해도 됨. 글 읽고 이해가 안 되는 부분은 스스로 찾으며 부동산에 대해 공부하는 시간을 가지도록 하면 좋겠다.
진짜 PEET나 토익이나 이런 거 하다가 부동산에 대해서 좀 찾아보니까 왜이리 말들도 생소하고 어려운건지. 빚이 빚이지 그걸 융자, 근저당, 대출 여러가지 단어로 쓰니까 어렵게 느껴지고 아무튼 전세얻는 것에 도움이 되길 바란다. 너희는 예비약대생이니까 스스로 잘 찾아보면 다 하나씩 알아갈 수 있을거다! 학교에서 이런 거나 가르쳐주지ㅠ 어렵다...
<시작>
집은 2가지로 구할 수 있다.
월세 or 전세
하지만 보통 유튜브나 뉴스에 보면 깡통전세나 전세사기매물에 걸려서 사회초년생 20대초반의 아이들은 멋모르고 계약했다가
자신은 후순위인지도 모르고 깡통매물 경매에 넘어가거나 경매해서 팔은 돈 뿜빠이할 때 후순위라서 못 받으면 그냥 그 전세보증금은 날리는 것이다. 그래서 아래처럼 전세금 1억 날렸어요 그런 상황이 벌어질 수 있다는 것.
갑자기 집이 경매에 왜 넘어가냐고 물어보면 상황은 그 원룸건물의 집주인이 사업이나 그 원룸건물을 담보로 대출을 받았는데 갚을 능력이 없어지거나 사업이 망해서 그 돈을 회수하는 방법이 그 건물담보라고 생각하면 쉽다. 은행에서 돈 받아야되는데 애초에 담보가 원룸건물이니 팔아버리고 돈 받아가는 것임 은행이 그리고 남은 돈은 거기에 살던 임차인에게 순위가 높은 순서대로 나눠줌.(이럴 경우 뒷번호면 못 받는 경우가 생기니까 깡통참.)
아래에 유튜브에 '전세보증금 사기'라고만 검색해도 사기 당하는 일은 누구나 당할 수 있는 일이고 그게 내가 될 수 있다.
(실제 부동산법은 개정이 자주되고 부동산중개인을 끼고 계약을 진행할 시에도 뭐 물어보면 중개인조차 모를 때가 있다. 얼마나 개판인지 알겟지? 심지어 뻔히 사기치는 조짐이 보이는대도 어짜피 자기는 책임 안 진다는 마인드고 중개수수료만 먹으면 되니까 하는 나몰라식 일 수도 있다. 자신이 다 알아보고 계약해야한다.)
그럼 사기를 안 당하는 방법 그것이 무엇인지 지금부터 설명해주겠다. 이것은 내가 3일동안 부동산에서도 전세에 관해서 알아보고 습득한 지식을 토대로 객관적인 데이터로 작성하는 글이기 때문에 따로 알아볼 필요없다. 이 글만 정독하고 이해해도 사기예방을 상당히 할 수 있다.
본격적인 START
1. 집을 구할 때 보통 집을 구하는 방법은 월세 or 전세이다. 물론 기숙사도 있지만 우리는 20대중후반이므로 자유를 찾길 원한다는 가정하에 월세 or 전세만 설명하겠다.
2. 전세사기를 당하지 않는 가장 쉬운 방법은 '월세'로 사는 것이다. 학교 주변 월세만 검색해도 방이 남아돈다.
월세는 보증금이 그렇게 쌔지 않고 지방은 천만원이하에 월30~50선이기 때문에 절대 사기를 당할 수가 없다.
이유는 바로 <소액임차인 보호법> 이라는 것이 있는데 아래의 보증금에서 그 건물이 경매에 넘어가도 일정부분의 보증금은 어떠한 일이 있어도 먼저 보장해주는 법이다.
EX)지역을 기준으로 '월세'로 산다고 했을 때 (아래 그림을 보면서 글을 이해해주세요.)
보증금-1000만원에 '월세'로 들어가서 산다고 계약을 할 시 그 원룸건물이 경매에 넘어가도 그 밖의 지역(지방) 기준에 따라 최대 보증금 1700만원을 보장받을 수 있기 때문에 지역에 따라 최소 보장금액을 먼저 변제한다.
그러니까 지방에서 보증금 1700만원이하에 '월세' 계약을 하면 어떠한 상황이 닥쳐도 1700만원이하는 보장된다.
EX2) 이화여대를 기준으로 대신동에 '월세'를 검색해보면 지금 보증금이 1000만원짜리가 있다. 그렇다는 것은 서울에서는 3700만원까지 보장해주니까. 월세는 그냥 걱정말고 걍 들어가서 살면 아무 머리 아플 필요없다.
검색해보니 대신동은 보증금1000-월세45~65선이 있다. 이대생은 참고하숑
그럼 위의 내용을 요약하면 월세로 살면 서울은 3700만원, 수도권 과밀억제권역은 3400만원, 광역시&안산시&용인시&김포 및 광주시는 2000만원, 그 밖의 지방은 1700만원이하의 보증금을 주고 월세를 살면 전쟁이나서 나라가 망하는 일이 없으면 소액임차인 보호법에 의해서 보증금을 보호받으니 그 이하로 보증금내고 월세내면서 살면 된다.
이제 본격적인 전세로 넘어가겠다.
그럼 왜 전세매물은 쥐똥만큼 찾기가 어려운가ㅠ_ㅠ 그럼 그냥 보증금 맞게내고 월세에 살면 되는거 아냐? 라고 할 수 있다.
하지만 은행저금리시대에 돈을 가지고 있어도 이자를 못 받게되는 현 상황에서는 전세가 월세보다 훨씬 유리하다.
(대신동을 예시로 설명해보겠다.)
월세
월 45만원+관리비5만원 월세=>1년 월세 540 + 관리비 60 =>600만원 보증금은 어떻든 순수 월세+관리비 1년 총액은 600
전세
전세 9000짜리를 들어간다고 가정하겠다.(대신동에는 X 대현동에는 7~8천짜리가 있음)
관리비 15만원 + 전세보증보험료 => 1년 관리비 180 + 전세보증보험료는 9천만원짜리는 얼마하지도 않는다. =>총액은 200
대충 계산해보면 월세살면 1년 600만원이 고정지출 vs 전세살면 1년 200만원정도면 충분히 살 수 있다.
지금 돈이 있거나 전세를 구할 형편이 되면 무조건 전세로 들어가는 것이 이득이다.
이렇기 때문에 전세를 선호하는 만큼 전셋집을 구하다가 위에서 언급한 거처럼 부동산에 대해 잘 알지 못 하기 때문에 덜컥 계약하고 시간이 지난 후에 전세 계약(평균 2년) 2년이 지나고 보증금을 받아야되는데 주지 않거나 하는 상황에 놓이게 된다면 정말 당혹 그 자체일 수 밖에 없을 것이다. [임대인이 돈이 없다고 전세금 못 준다고 하면 소송걸어야되거나 전세권 설정을 해놨으면 다음 들어오는 임차인에게 전세금을 받으면 되는데 다음 임차인이 언제 들어올지 모르면 계속 못 받는거다]<-초록색은 이해 안 될테니 패스 어쨋든 개같은 상황이라는 것.
요약 : 왜 전세>>>월세인가? 월세대신동+전세대현동을 기준으로 예를 들어도 월세보다 전세가 1년에 400만원 절약하면서 살 수 있고 등록금 900만원대인 약대기준으로는 1학기 등록금과 비슷한 수준.
그럼 이제 전세를 어떻게 구해야되는가?
1. 인터넷으로 매물을 검색한다. 매물을 검색할 때는 "O방"을 많이 이용할 거 같은데 광고가 많이 나와서 그렇지
네이버 부동산을 이용한다.
네이버에는 확인21.1.18처럼 매물이 있다는 확인이 표시되어 있지만
아래처럼 O방에는 실제 저렇게 매물이 표시되어 있어도 막상 가서 물어보면 없다.
O방을 이용하는 사람들은 꼭 가기전에 저 매물을 담당하는 부동산중개인에게 전화를 걸어 매물을 볼 수 있는지 확인하고 출발하여야한다. 네이버도 마찬가지긴 하지만 네이버의 확인날짜가 최근이라면 매물이 있을 가능성이 높기 때문에 여러 곳에 전화해볼 수고를 덜 수있다.
O방에 8천짜리 전세있는데 네이버에는 8천은 커녕 1억5천짜리도 없다.(대신동 전세기준) <-- 이렇게 사이트가 다르면 매물도 정말 다르다. 이래서 발품이 아니라 손품을 팔아야함ㅠ 같은 오피스텔이여도 3층은 전세 3천인데 4층은 전세 4천이고 이런 경우도 상당히 많다.
2. 이렇게 위와 같은 방법으로 맘에 드는 매물을 몇 가지 선택하고 찾아본다.
3. 매물을 담당하는 부동산중개인에게 전화를 걸어 매물을 볼 수 있는지 확인하고 직접가서 매물을 눈으로 확인한다.
4. 그럼 부동산중개인에게 등기사항전부증명서(등기부등본) 인쇄해달라고 부탁하면 무조건 인쇄해준다.
5. 등기부등본을 인쇄해서 보는 이유는 그 매물이 누구의 소유인지 + 그 매물에 대출=근저당=융자(빚)이 잡혀있는지 를 확인하기 위해서다.
6. 그럼 부동산중개인 아저씨가 이런 종이를 줄 것이다.
[갑 구]의 가장 아래에 있는 권리자 및 기타사항에 적혀있는 소유자 김약대가 그 매물의 주인. 1월 17일에 매매한 것임.
[갑 구]가 끝나면 [을 구]가 시작되는데 아래 실제 유사한 사진을 가져왔다. 아래처럼 갑구 소유자 박OO 5511118-~
하고 서울 서초구 잠원동에 사는 분이 실제 2000년 11월 29일에 매매했다는 것.
이제 그 아래 빨간 네모에 [을 구]가 표시되어져 있는데 [을 구]는 매물에 근저당=빚이 있는지 없는지를 표시한다.
순위번호 1 에 근저당권설정이 되어있는 것이 바로 빚이다.
채권최고액 5억8천5백을 채무자 윤OO씨가 매물에 대하여 동부상호신용금고에서 대출을 받은 상황을 보여준다.
윤OO씨는 1996년 11월 21일에 동부상호신용금고에서 5억8천5백을 대출받았다.
1998년 12월 14일에 근저당을 말소하면서 빚이 청산된 것으로 보인다.
맨 아래 1998년 12월 14일 되고 1번 근저당에 대해 말소가 이루어져있고 그 아래부분에 아무런 근저당설정이나 여백이면 이 매물에 대해서는 근저당=빚이 1도 없는 건물이다. (이러한 건물이 전세로 가장 좋은 매물 매물에 빚이 없으니 전세금을 못 줄 상황이 오면 건물을 팔고 내 전세금을 먹으면 되는 것이다.)
요약 ->사이트에서 매물확인->부동산중개인에게 전화 후 방문 약속->매물을 보고 마음에 들으면 등기부등본 요청-> [갑 구]의 소유자 확인 -> [을 구]의 근저당=융자=대출금=빚의 유무 체크.
▶[을 구]의 근저당(빚)이 없는 상태가 전세하기에 가장 좋은 매물
이제 본격적인 문제는 분명히 매물을 보러가면 [을 구]에 근저당(빚)이 없는 경우가 거의 없다는 것이 문제!! 그럼 도대체 왜 길게 설명해준거야!!
기본기없이 고난이도 문제풀려고 하면 풀리지 않는 것처럼 이 정도는 베이스로 알고 계약하러 가야 폰팔이한테 호갱 안 되는거처럼 나 자신을 지킬 수 있기 때문.
이제 [을 구]에 근저당이 잡혀있는 경우의 상황을 설명해보겠다.
무조건 "전세보증금반환보증보험"이 가입되는 매물을 전세로 얻어야 된다고 생각하세요.
부동산중개인에게 매물 다 보고 계약하고 싶다고 말한 뒤에 등기부등본도 다 인쇄해서 보고 근저당이 안 잡혀있으면 상관이 없는데 근저당이 잡혀있을 경우 이 집 "전세보증금반환보증보험"가입 되냐고 역으로 물어보세요. 2019년 7월 이후로 개편된 사항이고 2021년 8월 이후부터는 의무화되는 걸로 알고 있는데 지금 1월이라 의무가 아니라서 잘 모르면 가입 안 하고 위에 말한거처럼 후순위채권자가 되고 집 경매로 넘어가면 전세금 잃는 겁니다. 그것을 방지하기 위해서 "전세보증금반환보증보험"가입이 되냐고 물어봐야합니다. 그럼 부동산중개인은 거의 모른다고 말하는데 알면서 모르는 척하거나 진짜 모르는거나 입니다. 이럴 때 그 매물이 정말 맘에 들면 가계약이라고 전세금이 8천이면 2백이나 3백주고 가계약을 걸어두고 등기부등본을 가져온 뒤에 그것을 가지고 "HUG 주택도시보증공사" 지역마다 지사가 따로 존재하므로 서울 매물이면 서울에 가셔 문의하셔야되고 강원도면 강원지사에서 문의해야됩니다. 이렇다보니 아침 일찍가서 매물 다 둘러보고 근저당 잡혀있는 매물에 "전세보증금반환보증보험"이 가입되는지 "HUG 주택도시보증공사"에 등기부등본 가져가서 문의해보면 됩니다.
저도 전화로 문의해보려고 했는데 제 앞에 38개의 전화가 대기중이라는.... 아예 아침 9시에 문의해야 문의할 수 있을거 같은데 아무튼 문의를 해서 "HUG 주택도시보증공사"에서 "전세보증금반환보증보험"가입이 된다고 하면 2~3백주고 가계약 해놓은 상태이니까 보통 전세금의 10%주고 미리 계약하니까 추가로 5~6백만원 더 줘서 800만원 맞추고 나중에 전셋집 들어가는 날=이삿날=전입신고+확정일자받는 날에 잔금 7200만원 주겠다고 계약서 쓰면 최종 전셋집을 구할 수 있습니다.
이건 진짜 위에 글이 다 이해되신 분들만 보세요.
위에서 근저당=빚이 없는 매물=>[을 구] 맨 아래에 아무것도 없는 매물은 전세하기 좋은 거라고 설명했습니다.
하지만 어떤 양아치같은 놈들(나쁜 새끼들,돈이 급한 사람들)은 이사하는 날에 그 매물로 대출을 받습니다. 그럼 근저당이 생기겠죠? 근데 우린 이사를 하고 있으니 그 집주인이 내가 살 전세집에 대출을 받는 걸 알 수 있을까요? 절대 모릅니다. 보통 아침에 이사를 시작하니까 아침에 잔금 7200만원을 주게 되죠.
그러고나서 전입신고+확정일자 받고 살다가 나중에 등기부등본 보니까.
집주인이 대출을 7000만원 받아놓은 걸 나중에 알게 됨. 띠록.... 집주인이 돈이 급하게 필요해서 내가 살 집에 근저당을 설정한 것ㅠ (근저당이 걍 대빵이라고 보면 됩니다. 은행빚 먼저 무조건 갚게 되어있음)
근데 내가 모를 수도 있음. 그래서 일이 꼬이면 그 집이 경매에 넘어갈 시 난 전세금 8000만원 못 받음. 또 한 위에서 그렇게 입이 닳도록 말한 전세보증금반환보증보험도 근저당+전세보증금>매물 매매가격 으로 인해서 가입도 안 되는 상황이 올 것. 이를 예방하려면 잔금 7200만원을 보내기전에 오후 4시 30분에 등기부등본 다시 한 번 확인하고 평일 은행업무가 끝나있을테니 대출받을 수 없을 상황이 크고 4시 30분에 7200만원 보낸다음 가까운 동사무소가서 전입신고+확정일자 받고 살다가 1~2개월내로 빨리 전세보증금반환보증보험 가입하면 4년 맘 편하게 살 수 있습니다.
요약 : 어떠한 개같은 상황이 생길 수 있으니 이사를 오후에 하고 잔금은 오후 4시 30분 은행 업무가 마감되는 시간에 보내드린다고 임대인에게 말하고 잔금을 동사무소 앞에서 계좌이체하고 바로 들어가서 전입신고+확정일자 받으면 이보다 깔끔한 계약이 있을 수가 없다!
위에 초록색 글씨가 현실에 일어나면 어떻게 되는지 2019년 1월에 실제 뉴스사건
개놈새끼 집주인이 전입신고하는 날 근저당설정해서 근저당 POWER>>>전입신고 POWER ㅋㅋㅋ 근데 2년이 지난 지금까지도 아무런 대책이 없음^_^ 그래서 그나마 막는 방법이 오후 이사 오후 잔금 바로 전입신고+확정일자.
아래 뉴스에 나오시는 분 50대임. 50대면 부모님 세대이신데 부모님도 모르는거 많아. 우리 부모님도 다 나한테 맡기고 알아보라고 말만 하더라. 그래서 내가 말하면 니가 뭘 아느냐는 식으로 말해서 존나 빡쳤는데 너희들은 너희들이 지키라고 글쓴다ㅠ
이것으로 전세구하기 방법을 알려드렸습니다~ 어후 너무 많다ㅠ 그래도 꼭 봐바 도움됨ㅠ
<매일 오후 8시 10분에 올려줄게 석식 드시고 티 한잔 때리시면서 읽으셈>
출처 다음카페 약대가자(약대가자!! | ※필독※ 방 구하는 친구들 ※필독※ 3번째 재업 - Daum 카페)
갠적으로 전세파트 읽으면서 도움많이됬고, 혹시 공지위반단어 있으면 알려줘 바로 수정할께!
