1. 서울 전세는 2022년을 제외하고 15년간 매년 물가보다 약 4%p 더 올랐음.
전세에는 투자 수요가 없고 실거주 수요만 반영됨.
그래서 전세 상승률은 그 지역이 실제로 선호되는지를 가장 정직하게 보여주는 지표임.
2. 전세가는 매매가가 꺾여도 그 아래로는 떨어지지 않게 받치는 하방 지지선 역할을 함.
갭투자(전세를 끼고 적은 자기자본으로 집을 사는 방식) 이후 전세가가 10~15년 오르면 투자 원금이 전세 상승분으로 모두 회수됨.
반면 세입자 입장에서는 보증금 대부분을 대출로 마련해야 하고 전세사기 위험도 있음.
이 때문에 반전세나 월세로 전환하는 것이 맞다고 봄.
3. 월세 상승은 더 가파름.
서울 30평대 아파트 월세는 2010년대 내내 정체하다가 코로나 이후 유동성이 늘면서 2020년 대비 약 80% 올랐음.
임대아파트를 지금 착공해도 입주까지 4년이 걸려 그 사이 상승을 막기 어려움.
4. 근본 원인은 공급 부족임.
서울 아파트 적정 입주량은 연 3만3천~3만5천 가구로 추정되는데 올해 약 2만3천 가구로 이미 밑돌았음.
내년 1만7천, 내후년 1만3천, 2029년 이후 약 6천 가구로 줄어듦.
2022~2025년 착공이 급감한 결과가 지금부터 입주 물량에 반영되는 것임.
5. 빌라 사정은 더 나쁨.
적정 공급량이 연 3만5천 가구 수준인데 2023년부터 매년 6천 가구 정도만 나오고 있음.
공급 부족은 매매보다 전월세를 먼저 밀어올리기 때문에 전월세 상승은 기본 전제로 봐야 함.
6. 재건축 재개발만으로는 이 공백을 메울 수 없음.
신속통합기획(서울시가 정비계획 수립을 지원해 절차를 줄이는 제도) 강남 1호 단지도 2021년 말 선정 후 2026년 5월에야 추진위원회가 꾸려졌음.
조합 설립, 인허가, 철거, 시공을 거치면 완공까지 약 10년이 남음.
그 10년 사이 기존 주택이 대거 철거되는 멸실(주택이 재고에서 빠지는 것)이 겹치면 전월세는 급등함.
따라서 국공유지 기반 공급을 5년 안에 병행해야 하고, 여야가 둘 중 하나만 고집해서는 안 된다는 입장임.
7. 매매가는 강남이 조정 중이고 강북도 뒤따라 조정을 거칠 것으로 봄.
다만 2022년 같은 급락 가능성은 낮고 하락 사이클 폭도 과거보다 좁아져 하락 기간은 1~2년 정도로 예상함.
회복 시점은 한국은행이 기준금리로 유동성을 얼마나 조이느냐에 달려 있음.
8. 당장 필요한 대책으로는 주거급여 바우처(정부가 임차료 일부를 지원하는 제도) 현실화를 제시함.
지역 중위 월세를 기준으로 본인이 소득의 30%까지 내고 나머지를 정부가 정률로 지원하는 방식임.
재원은 삼성전자와 SK하이닉스 실적으로 향후 3년간 늘어날 세수에서 찾음.
그 10~20%를 목적세(용도를 정해 걷는 세금)로 적립하면 10조~20조원 기금이 생기고, 연 4%로 운용해 매년 약 1조원을 쓸 수 있다는 계산임.
9. 세제 쪽에서는 보유세 인상 근거로 조세 형평을 듦.
10억원 아파트 재산세가 그랜저 두 대의 자동차세와 비슷한 수준임.
보유자가 더 적고 가격도 더 비싼 자산에 세금이 적게 매겨지는 구조라는 지적임.
10. 고가주택 과세 강화에는 찬성하지만 종부세는 폐지하자고 함.
징벌적이고, 세무사와 회계사마다 계산 결과가 다를 만큼 예측이 어렵다는 이유임.
대신 재산세 실효세율(실제 낸 세금을 집값으로 나눈 비율)을 0.3%까지 단계적으로 올리고, 여야 합의로 확정해 정권마다 바뀌지 않게 해야 함.
https://x.com/babybluecream/status/2109093397797720393
