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서울 송파구 한 부동산 중개업소의 모습. 2026.8.11 ⓒ 뉴스1 최지환 기자

(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 올해 상반기 전국에서 아파트 교환 거래가 3년 만에 최고치를 찍었다. 다주택자 양도소득세 중과 부활 등 정부의 세금 부담 강화 기조와 맞물려 집을 맞바꿔 양도세를 미리 정산하려는 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다.

8·3 세제 개편안 확정 이후 초고가 주택을 중심으로 맞교환이 더욱 확산할 전망이다. 향후 양도세 부담이 더 커지기 전에 현재 세제 아래에서 양도차익을 정산하고 취득가액을 높이려는 셈법이 작용하고 있어서다.

'교환 거래'는 아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등 모든 부동산의 재산권을 서로 주고받는 물물교환 방식이다. 매매·판결·증여와 같은 합법적 거래 방식 중 하나다. 부동산을 서로 맞바꾸더라도 기존 주택 처분과 동일하게 간주돼 양도세 과세 대상이 된다. 이때 새로 교환하는 주택의 취득세도 부담해야 한다.

그럼에도 집주인들이 교환 거래에 관심을 보이는 것은 향후 양도세 부담을 낮출 수 있어서다. 시세가 비슷한 주택끼리 집을 맞바꿔 양도세를 한 차례 미리 정산하고 새로 취득한 주택의 취득가액을 교환 당시 거래가액을 기준으로 다시 설정할 수 있다. 이후 해당 주택을 매도하면 높아진 취득가액을 기준으로 양도차익이 계산해 향후 양도세 부담을 줄일 수 있다.

특히 과거 낮은 가격에 주택을 매입한 장기 보유자는 교환 거래에 관심을 보일 가능성이 크다. 당장 양도세와 취득세를 부담하더라도 향후 더 강화된 세제 아래에서 큰 양도차익에 세금을 내는 것보다 유리할 수 있다는 판단에서다.