[전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트]
전재식 건국대 부동산학과 교수②
과거 세제 강화 후 전세수급 84.5→108.9 악화
임대수요 높은데 2027~2028년 '세제+공급 절벽'
갱신기간 거주 인정하고 제각각 실거주 기준 통일
개인임대 감소 대비 기업형 장기임대 공급 늘려야[전재식 건국대 부동산학과 교수·이데일리 김은경 기자] 정부가 실거주 중심으로 부동산 세제를 재편하면서 임대차시장에 적잖은 변화가 예상된다. 수도권 전·월세 수급이 이미 빠듯한 상황에서 세제 변화가 임대차 시장 불안을 키우지 않도록 보완책을 함께 마련해야 한다는 지적이다.
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이미 과거에 비슷한 정책 변화 뒤 임대차 시장 불안이 커진 전례가 있다. 문재인 정부는 2018년 9·13 대책부터 2020년 7·10 대책까지 비거주·다주택 보유에 대한 세 부담을 높이는 동시에 등록임대 혜택을 줄였다. 조정대상지역 신규 취득 임대주택의 종부세 합산배제 혜택을 축소하고 아파트 임대 등록을 폐지했다. 다주택자 종부세 최고세율은 3.2%에서 6%로, 공정시장가액비율은 80%에서 95%까지 높아졌다.
이후 임대차시장에서는 공급 부족 신호가 나타났다. 전국 전세수급지수는 2019년 84.5에서 2021년 108.9로 뛰며 공급 우위에서 공급 부족으로 돌아섰다. 전세수급지수는 100을 기준으로 이를 웃돌수록 전세 수요가 공급보다 많다는 의미다. 전체 등록임대 재고에서 단기임대와 아파트 매입임대가 차지하는 비중은 2020년 45.4%에서 2021년 38.7%로 낮아졌다. 물가 상승분을 제외한 실질 전세가격 역시 2018년 대비 2021년 4.7% 상승했다.
물론 당시 전셋값 상승을 세제 강화만의 결과로 단정하기는 어렵다. 저금리와 임대차 3법 시행에 따른 변화가 동시에 작용했기 때문이다. 다만 등록임대 재고와 비중 감소는 임대사업자에 대한 세제·규제 변화와 직접 맞물려 있다. 임대주택 공급 기반이 약화된 것이 전세가격 상승 압력을 높인 하나의 경로였다는 점까지는 부정하기 어려울 것이다.
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세제 본격화 시점에 ‘공급 절벽’ 함께 온다
문제는 지금 시장이 당시보다 세제 개편에 따른 위험에 더 취약한 구조라는 점이다. 최근 1년간 물가를 반영한 전국 전세와 월세 실질가격은 각각 0.4%, 0.2% 하락하며 사실상 제자리걸음을 했지만 수도권은 각각 1.3%, 1.2% 상승했다. 전·월세 수급지수도 전국은 104 안팎인 반면 수도권은 110, 서울은 122 안팎까지 올라 임대차 시장 압력이 수도권에 집중되고 있다.
정부의 바람처럼 임대주택이 매매로 전환되더라도 세입자가 곧바로 매수자로 이동하기도 쉽지 않다. 서울 아파트 중위 매매가격은 12억7600만원으로 주택담보대출 한도 6억원의 두 배를 웃돈다. 토지거래허가제(토허제)는 상급지 이동을 제약하고 대출 규제는 갈아타기 과정의 매도·매수 연쇄와 무주택자의 자가 진입을 어렵게 한다. 집주인의 실거주 전환으로 임대주택 한 채가 사라진다고 해서 그 집에 살던 세입자의 주거 수요까지 함께 없어지는 것은 아니다.
새 아파트 공급 여건도 녹록지 않다. 수도권 아파트 착공은 2021년 20만3000가구에서 2025년 15만3000가구로 감소했고 서울도 같은 기간 3만5000가구에서 2만7000가구로 줄었다. 착공 감소가 시차를 두고 입주 물량 감소로 이어지는 만큼 세제개편이 본격 시행되는 2027~2028년 임대차 시장에 공급 부담이 가중될 가능성을 염두에 둬야 한다.
이번 세제개편은 과거보다 임대차 시장에 미치는 경로도 직접적이다. 과거에는 주택 수를 기준으로 다주택 보유를 억제했다면 이번에는 과세의 무게중심을 거주 여부로 옮겼다. 임대를 계속하는 것보다 직접 들어가 사는 것이 세 부담을 줄이는 선택지가 되는 만큼 임대 물량 감소와 세 부담의 임대료 전가 가능성을 함께 살펴야 한다.
세입자 계약갱신 기간도 거주기간 인정 필요
세제개편의 부작용을 줄이려면 먼저 실거주 혜택이 기존 세입자의 퇴거 압력으로 이어지지 않도록 제도를 보완해야 한다. 현행 제도에서는 임대인이 실거주하겠다고 하면 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 없다. 정해진 계약 기간을 마치고 쫓겨날 수밖에 없는 것이다. 이에 따라 임차인이 갱신청구권을 행사해 실거주 전환이 늦어진 기간을, 집주인의 거주기간으로 인정해주면 임대인은 불이익 없이 기다릴 수 있다. 개편안이 취학·근무 등의 사유를 이미 인정하고 있는 만큼 못 할 이유가 없다.
두 번째로 실거주를 요구하는 제도 간의 ‘시계’를 맞춰야 한다. 대출은 6개월 내 전입, 토허제는 4개월 내 입주와 2년 거주, 세제는 주민등록 전입일 기준으로 제각각이다. 세입자가 있어 입주가 늦어지는 경우처럼 불가피한 사유는 세 제도가 같은 기준으로 인정하고, 한 제도에서 인정하면 다른 제도에도 자동으로 적용해야 한다.
마지막으로 개인 임대주택이 줄어든 자리를 대신할 임대 공급 기반을 확보해야 한다. 기업형 장기임대를 확대하고 임대료를 안정적으로 관리하는 사업자에게 세제상 유인을 제공하는 방안을 검토할 필요가 있다. 과거 등록임대처럼 취득·양도 단계에서 큰 폭의 세제 혜택을 주기보다 실제 임대기간과 임대료 인상률 등에 연계해 보유 단계에서 혜택을 주는 방식이다.
부동산 세제의 목표가 실거주자를 보호하는 데 있다면 그 범위에는 집을 소유한 실거주자뿐 아니라 전월세로 살아가는 실거주자도 포함돼야 한다. 매매시장 안정을 위해 집주인의 선택을 바꾸는 과정에서 그 비용이 세입자에게 넘어가지 않도록 하는 것이 이번 세제개편의 남은 과제다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0006349120?sid=101
