https://www.news1.kr/finance/general-finance/6254212(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 정부가 집값과 가계부채를 잡겠다며 대출 규제를 잇달아 내놓으면서 금융 현장의 혼란이 커지고 있다. 갭투자를 차단하기 위해 전세퇴거자금대출과 소유권 이전 조건부 전세대출을 조이고, 주택담보대출 한도와 생애최초 주택구입자의 주택담보인정비율(LTV)까지 낮췄지만 규제의 빈틈마다 예상하지 못했던 실수요자 피해가 속출하고 있어서다.

 

11일 금융권에 따르면 금융위원회는 이달 중 부동산 금융 종합대책을 발표할 예정이다.

정부는 비거주 1주택자의 전세대출 규제를 강화하는 대신 잔금대출 등 실수요 성격이 강한 대출을 은행의 가계대출 총량 관리에서 제외하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 청년과 신혼부부를 대상으로 한 정책금융의 문턱을 낮추는 방안도 논의되고 있다.

정부가 다시 대출 규제 손질에 나선 것은 잇따른 규제의 부작용이 금융 현장 곳곳에서 나타나고 있기 때문이다.

정부는 지난해 6·27 대책을 시작으로 9·7, 10·15 부동산 대책과 올해 4·1 가계부채 관리방안까지 네 차례에 걸쳐 대출 규제를 강화했다. 집값 상승을 억제하고 갭투자 등 투기성 대출 수요를 차단하는 동시에 가계부채 증가 속도를 낮추겠다는 취지였다.

그러나 규제 대상이 투자 수요와 실수요를 정교하게 구분하지 못하면서 애꿎은 실수요자까지 대출 문턱 밖으로 밀려나는 사례가 잇따르고 있다.

대표적인 것이 전세퇴거자금대출이다. 정부는 지난해 6·27 대책에서 수도권·규제지역의 전세퇴거자금대출을 1억원으로 제한했다. 갭투자 수요를 차단하기 위한 조치였지만 전세를 낀 집을 사려는 무주택 실수요자에게까지 영향을 미쳤다.

예를들어 임차보증금 4억 원이 끼어 있는 10억 원짜리 아파트를 매입해 향후 직접 입주하려는 경우에도 기존 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 자금을 마련하지 못하면 거래 자체가 어려워질 수 있다. 갭투자를 막기 위한 규제가 결과적으로 정상적인 주택 거래까지 막는 상황이 발생하는 셈이다.

정부가 추가로 검토하고 있는 비거주 1주택자 전세대출 규제를 놓고도 논란이 커지고 있다.

정부는 자신이 보유한 주택에 거주하지 않으면서 다른 집에 전세로 사는 1주택자의 전세대출 보증 한도를 축소하는 방안을 검토하고 있다. 실거주하지 않는 주택 보유자의 전세대출을 제한해 갭투자와 전세를 활용한 우회적인 주택 투자를 막겠다는 취지다.

하지만 규제가 강화되면 일부 1주택자가 보유 주택으로 돌아가면서 기존 세입자가 집을 비워줘야 하는 상황이 늘어날 수 있다. 전세 물량이 줄어드는 상황에서는 세입자가 더 비싼 전셋집이나 월세로 이동하는 부작용이 나타날 가능성도 있다.

금융권이 가장 우려하는 것은 대출 규제의 복잡성이다.

지난해부터 LTV·DSR 등 기존 건전성 규제 위에 주담대 한도, 전세퇴거자금대출 제한, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 가계대출 총량 관리 등 목적이 서로 다른 규제가 잇달아 추가됐다.

여기에 실수요자 피해가 발생할 때마다 잔금대출과 정책대출 등에 예외를 두는 방안이 다시 검토되고 있다.

같은 주택담보대출이라도 주택 소재지와 가격, 보유 주택 수, 구입 목적, 기존 계약 여부, 대출 신청 시점 등에 따라 적용되는 규제가 달라지는 구조다. 은행 일선 창구에서도 특정 차주에게 어떤 규제를 적용해야 하는지 판단하기 어렵다는 목소리가 나온다.

시장에서는 이 같은 '핀셋 규제'가 반복될수록 정책의 예측 가능성이 떨어질 수 있다고 지적한다. 규제가 발표될 때마다 대출 가능 금액과 거래 방식을 다시 계산해야 하고, 이후 보완책이 나오면 또다시 자금 계획을 수정해야 하기 때문이다.