“원래 20·30대는 집을 사기 어려웠는데요? 기성세대라고 특별히 내 집 마련이 쉬웠던 게 아닌데 왜 이렇게 불만이 많은지 모르겠어요.”
30대의 부동산 ‘생존매수’를 바라보는 시선에 공감과 연민만이 담긴 것은 아니다. 일각에서는 ‘젊은 세대는 늘 부동산 시장에서 소외돼 있었는데 지나치게 조급해한다’는 주장도 나온다. 과연 사실일까.
국민일보 이슈탐사팀은 청년 세대가 마주한 부동산 시장에서의 불평등 정도를 파악하기 위해 정준호 강원대 부동산학과 교수와 함께 부동산 불평등의 척도를 측정할 수 있는 ‘부동산 지니계수’를 도출했다. 지니계수가 1에 가까울수록 불평등하고, 0에 가까울수록 평등한 상태다.
부동산 지니계수는 국가데이터처가 발표한 2010년부터 2025년까지 16년치 가계금융복지조사에서 각 가계가 보유한 ‘부동산 순자산’을 추출해 계산했다. 이 조사는 매년 2만명을 대상으로 부동산·금융·현금 등 자산을 조사하는데, 이들을 세대별로 나눈 뒤 부동산 금액에서 주택담보대출이나 신용대출, 임대보증금 등을 제외한 ‘부동산 순자산’만 추출해 가장 큰 값과 작은 값 사이의 간격을 측정했다. 한마디로 한 세대 내에서 부동산 자산이 가장 많은 사람과 그렇지 않은 사람 사이 차이가 얼마나 큰지 계산한 것이다.
각 세대의 연도별 지니계수를 보면, 1990년대생(1991~2000년 출생)의 지니계수는 1에 가깝게 분포한다. 완전히 불평등한 상태에 가깝다는 뜻이다. 반면 기성세대에 해당하는 1970년대생 이상의 세대는 대부분 0.6~0.7 구간에 분포한다. 전체 세대 가운데 가장 낮은 수준으로, 상대적으로 가장 평등한 세대라는 의미다. 기성세대에 비해 ‘기울어진 운동장’에 서 있다는 20·30대의 분노가 단순한 불평이 아니었던 셈이다.
정 교수는 “젊은 세대의 부동산 불평등이 높은 것은 생애주기상 집을 살 수 없는 나이대여서가 아니라 주택 시장에 진입한 소수와 진입하지 못한 다수 간 격차가 커졌기 때문”이라고 설명했다. 반면 기성세대에 대해서는 “자가 보유율이 높고 보유 여부가 비교적 균질해서 가격 급등이 집단 내 상대적 격차를 오히려 압축한 것으로 해석된다”고 말했다.
부동산 지니계수와 함께 ‘부동산 순자산 지니계수 기여도’도 측정했다. 부동산 지니계수가 세대 내 부동산 불평등을 측정한다면, 기여도는 해당 세대의 자산 불평등에 부동산이 얼마나 기여했는지를 측정하기 위한 지표다. 전체 자산 격차가 얼마나 부동산에 좌우되는지를 보여주는 셈이다. 예를 들어 한 세대 내에서 부동산 양극화가 심화됐어도 전반적인 부동산 가격이 오르지 않았거나, 주식 투자 등 다른 방법으로 자산을 불릴 기회가 충분했다면 기여도는 하락할 수도 있다.
기여도 분석 결과, 2010년대 들어 꾸준히 하락하던 20·30세대의 지니계수 기여도는 2020년을 기점으로 다시 반등하기 시작했다. 2015년 20.96에 달했던 20·30세대의 지니계수 기여도는 2017년 19.66을 거쳐 2020년 15.28로 최저점까지 떨어진다. 하지만 2020년부터 상승세로 돌아섰고 지난해에는 21.65를 기록했다. 2020년은 코로나19발 양적 완화로 전국 집값이 폭등했던 시기다.
이런 흐름은 40·50세대와 극명하게 대비된다. 같은 기간 40·50세대의 지니계수 기여도는 2015년 48.93에서 지난해 38.42로 꾸준히 하락한다. 20·30세대의 기여도가 다시 상승하던 2020년 이후에도 40·50세대의 기여도는 떨어졌다.
정 교수는 2020년부터 20·30세대에서 나타난 지니계수 기여도의 ‘V자 반등’에 대해 “무리한 대출(영끌)과 갭투자로 시장 진입에 성공한 소수와 부모로부터 증여·차입이 가능했던 ‘금수저’들, 그리고 집값 폭등으로 시장 진입 자체가 봉쇄된 다수로 세대가 갈라지며 자산 격차가 재확대된 것”이라고 말했다. 이어 “가격 급등도 한 원인이지만 레버리지에 대한 접근성 차이가 불평등을 더 확대시켰다. 대출 규제 환경 속에서 부모 증여나 제도권 외 대출이 가능했던 청년들은 집값 상승분을 그대로 흡수해서 양극화를 만들어낸 것”이라고 강조했다. 한마디로 부동산 진입장벽을 우회할 수 있는 이들이 ‘부모 찬스’를 통해 시장에 진입했고 이 투자가 성공하며 부동산이 전체 자산 불평등에 미치는 영향이 커졌다는 진단이다.
부동산을 사들인 이들이 어떻게 돈을 마련했는지를 보면 양극화에 의한 불평등이 잘 드러난다. 국토교통부가 김종양 국민의힘 의원실에 제출한 2021년부터 지난 4월까지의 자금조달계획서 취합 통계를 보면 서울과 경기도 등 수도권 거래에서 증여·상속의 비중이 컸다. 올해 2월 10일부터 4월 말까지 강남구(7.3%) 송파구(7.7%) 성동구(9.6%) 등 부유한 지역에서 증여·상속으로 매매대금을 조달한 비중이 높았다. 반면 노원구(5.4%) 도봉구(4.2%) 강북구(3.8%) 등은 그 비중이 상대적으로 낮았다.
결국 부모로부터 지원을 받지 못한 이들은 은행으로 향했다. 부동산 가격 하위 지역에서는 ‘금융기관 대출액’이 유달리 높았다. 노원구는 이 비중이 40.0%에 달했다. 구로구(34.4%) 강북구(33.6%) 금천구(32.5%) 도봉구(33.7%) 등도 집값의 3분의 1가량이 대출이었다. 반면 강남구(9.8%) 서초구(10.2%) 송파구(14.2%)에선 대출 비중이 현저히 낮아졌다.
정 교수는 “모두가 직접적으로 부동산 시장에 진입하진 못하더라도 주거 비용에서 지나치게 큰 차이가 나지 않도록 관리하는 것이 중요하다”며 “청년들이 거주할 수 있는 양질의 입지에 대량의 임대주택을 공급하는 등 방안을 고려할 수 있다”고 제언했다.
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