시중은행이 주택담보대출 한도를 줄이거나 접수를 일부 중단하는 ‘대출 셧다운’에 나서면서 부동산 시장에 파장이 일고 있다. 정부는 “부동산 시장과 금융의 절연”을 집값 안정 해법으로 제시했지만, 부동산업계에선 “대출 규제는 수요를 없애는 게 아니라 더 낮은 가격대로 수요를 밀어 넣는 부작용을 만들 수 있다”고 진단한다.
현행 6억 대출 규제 속 중저가 아파트값 급등
KB국민은행은 지난 10일 수도권과 규제 지역의 주담대 최대 한도를 기존 6억원에서 3억원으로 대폭 축소했다. 같은 날 하나은행은 9월 실행되는 주담대와 전세자금대출에 한해 대출모집인을 통한 접수를 중단했다. 신한은행도 주담대를 받을 때 적용하던 모기지보험(MCI·MCG) 취급을 중단했다.
부동산 시장에선 은행권의 고강도 ‘대출 조이기’가 무주택 실수요자의 부담을 키울 수 있다고 우려한다. “망국적 부동산 공화국의 오명에서 벗어나기 위해 부동산 시장과 금융의 절연이 절실하다”(지난 4월 1일 이억원 금융위원장)는 정부 의도와 달리, 대출 의존도가 높은 서민층일수록 타격이 커진다는 분석이다.
정부는 지난해 6·27 대책을 통해 대출 한도를 6억원으로 제한했고 10·15 대책에서 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 다시 세분화했다. 이런 대출 규제가 중저가 주택 시장을 과열시킨 요인으로 작용했다는 게 부동산업계의 시각이다.
실제 규제 시행 후 상대적으로 대출 활용도가 높은 주택 중심으로 상승세가 두드러졌다. “지금 아니면 못 산다”는 포모(FOMO·소외공포) 심리가 확산하며 대출 최대치가 나오는 15억원 이하 중저가 수요가 늘었다. 여기에 다주택자 압박 정책으로 임대 공급까지 줄면서 기존 임차인들의 ‘패닉바잉’ ‘강제 매수’ 같은 말이 유행했다.
대출 조이니 외곽·소형 주택 풍선효과
한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 올해(지난해 12월 다섯째 주~7월 첫째 주) 서울 자치구 중 성북구(8.83%)·강서구(7.84%)·구로구(7.59%)·관악구(7.25%) 등 외곽이 상승률 상위권을 차지했다. 강남구(1.69%)·용산구(2.73%)·서초구(2.77%) 등 고가 지역 상승률을 크게 웃돌았다.
상대적으로 저렴했던 입지의 집값이 치솟자, 지역과 상관없이 작은 평수 주택도 급등세를 보였다. 올해 서울 아파트값은 전용면적 40~60㎡(공급 면적 20평 안팎)의 소형 아파트가 지난해 말 대비 7.53% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 135㎡(50평대) 초과 대형 아파트가 2.42% 오른 것과 큰 격차다.
신고가도 쏟아지고 있다. 송파구 헬리오시티 39㎡(18평)는 지난 5월 19억8000만원에 거래되며, 직전 거래가 18억원(지난 4월)보다 1억8000만원 올랐다. 외곽인 노원구의 미미삼(미륭·미성·삼호3차) 33㎡(13평)도 지난달 7억8000만원에 신고가를 세우며 외곽·초소형이라는 단점을 무색하게 했다.
이런 현상은 투기꾼이 아닌 30대 등 무주택 실수요자가 주도했다. 법원등기정보광장에 따르면, 올해 상반기(1~6월) 서울 생애최초 집합건물 매수자는 4만60명으로 전년 동기(2만7756명)보다 44.3%나 증가했다. 이 중 30대는 올해 2만2391명으로 전년 동기(1만3223명)보다 69.3% 늘며 전체 증가율을 크게 웃돌았다.
이미 빌라 시장도 꿈틀…“저가 주택 사다리마저 흔들”
김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 “기존 대출 규제 여파로 중저가 문턱도 높아진 가운데, 이젠 저가 주택 사다리마저 흔들 수 있다”고 지적했다. 이어 “6억원 대출 규제가 15억원 이하 시장을 자극했다면, 3억원 한도는 6억~9억원대 주택을 급등시킬 것”이라며 “현금 없는 사람일 수록 힘들어지는 구조”라고 했다.
실제 서울 빌라 시장도 벌써 꿈틀대는 조짐이다. 한국부동산원 전국 주택가격 동향에 따르면 지난 5월 서울 연립·다세대주택 매매수급지수는 109.0을 기록, 임대차 3법 시행 여파로 전세난이 확산한 2021년 9월(113.3) 후 4년 8개월 만에 최고치였다. 0부터 200 중 100을 넘을수록 매수 우위 응답이 높다는 지표다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “규제만으론 집값을 잡을 수 없다”고 했다. 이어 “대출 규제를 통한 매수 억제 정책은 현금 부자보단 무주택자·2030 등 실수요자에 가장 큰 피해를 준다”며 “공급 대책과 연계하지 않은 규제는 정부 의도와 달리 서민의 주거 안정성만 해치는 역설을 만들 수 있다”고 했다.
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