우리나라 주택 시장의 절대다수를 차지하는 5억원 이하의 주택은 자산 가치 상승 흐름에서 소외돼 있습니다. 언론과 정부는 서울 일부 지역의 집값 폭등을 보고 대한민국 전체 부동산이 과열됐다고 진단하지만 이는 평균의 오류입니다.
국제통화기금(IMF)과 경제협력기구(OECD)의 국가별 주택가격지수(House Price Index) 통계에 따르면 대한민국의 국가 전체 평균 주택가격 상승률은 다른 주요 선진국(G7)에 비해 그리 높지 않습니다. 수도권, 그중에서도 서울 상급지라는 극히 일부의 '특수 시장'이 전체 통계를 왜곡하고 있기 때문입니다. 대다수 서민이 보유한 지방과 수도권 외곽의 5억원 이하 주택은 물가상승률조차 따라가지 못하는 것이 현실입니다.
이재명 정부 역시 부동산 정책의 타깃을 오직 강남 3구(서초·강남· 송파구)와 용산 등 초고가 상급지에만 맞추고 있습니다. 출범 1주년 기자회견에서 정부가 '부동산 폭등을 막아냈다'고 자평한 것 역시, 냉정히 말해 '강남구의 초고가 아파트 상승세를 일시적으로 묶어뒀다'는 의미에 불과합니다.
역대 어느 정권보다 서울 아파트 가격이 가파르게 상승한 배경에는 바로 '강남 프레임'이 있습니다. 강남을 잡겠다고 대출을 막고 세금을 올리는 사이 규제의 칼날을 비껴간 다른 지역으로 풍선효과가 번지며 서울 전체, 나아가 경기·인천까지 불이 붙었기 때문입니다.
이런 정책 기조 속에서 당분간 가장 유망하고 안정적인 투자 방향은 '서울 내 중·하급지에서 중·상급지로의 징검다리 이동'입니다. 정부의 눈은 여전히 초고가 상급지에 쏠려 있기 때문에, 중·하급지나 중·상급지 지역에는 상대적으로 규제의 느슨함이 유지될 가능성이 큽니다.
반면 강남 3구 등의 초상급지는 끊임없는 타깃이 될 것입니다. 정부는 비거주 1주택자(갭투자) 규제에 이어, 향후 '고가 1주택자'에 대한 보유세 압박 카드를 꺼내 들 확률이 높습니다.
정부 관계자들이 "전세 제도가 수명을 다해 없어지는 것도 정상적인 시장 흐름"이라고 발언하는 것 역시 상급지 중심의 시각이 반영된 오류입니다. 한국부동산원 등의 통계를 보면 실제로 최근 강남 3구의 전세가격 상승률은 서울 다른 지역이나 수도권 외곽에 비해 상대적으로 낮거나 안정적인 흐름을 보였습니다. 고가 전세에 대한 대출 규제와 보증금 부담으로 인해 수요가 둔화해서입니다.
정부는 '강남 3구의 전세 안정 통계'를 보고 전세 시장 전체가 평온하다고 착각합니다. 하지만 그 시각, 서민들이 주로 찾는 중저가 전세 시장은 매물 부족과 가격 폭등으로 아우성을 치고 있습니다.
강남 3구와 용산구만을 겨냥한 핀셋 규제가 왜 서민을 더 어렵게 만들까요. 부동산 시장에는 거스를 수 없는 몇 가지 본질이 있기 때문입니다. 상급지가 규제로 묶이면, 갈 곳 없는 자금은 '노도강(노원·도봉·강북)'이나 경기 외곽의 중저가 주택으로 흘러 들어갑니다. 결국 서민들의 전·월세와 매매 가격을 전반적으로 끌어올려 진짜 서민들은 직장과 멀어진 더 먼 외곽으로 쫓겨나야만 합니다.
외곽 지역의 집값이 서서히 오르다 보면, 어느새 상급지와의 가격 격차(갭)가 줄어듭니다. 이때 시장은 '이 가격이면 차라리 돈 조금 더 보태서 강남에 가겠다'는 심리가 작동하며, 묶여 있던 강남 3구와 용산의 집값을 다시 밀어 올립니다. 하급지가 오르면 상급지는 시차를 두고 더 크게 오릅니다. 그것이 부동산 시장의 기본 논리입니다.
규제로 민간 정비사업을 꽁꽁 묶어둔 상태에서 공공 주도의 공급마저 제대로 이뤄지지 않고 있습니다. 서민들의 주거 안전판이 전무한 실정입니다. 강남을 규제한다는 명분으로 대출을 차단하면, 정작 타격을 입는 것은 현금이 부족한 자산 형성기의 직장인과 서민들입니다. 자산가들은 현금으로 상급지를 쇼핑하는 데 비해 서민들은 평생 열심히 벌어도 상급지로 진입할 수 없는 '신분 고착화'가 일어납니다.
정부는 이제 '강남만 잡으면 부동산이 안정된다'는 해묵은 도그마(신념)에서 벗어나야 합니다. 특정 지역을 옥죄는 규제는 일시적인 진통제일 뿐, 결국 시장 왜곡이라는 더 큰 부작용으로 돌아옵니다. 정부가 내놔야 할 대안은 명확합니다. 강남 3구에 쏠리는 수요를 분산시킬 수 있도록 서울 내 중상급지 및 외곽 지역의 교통과 학군 등 인프라를 획기적으로 개선하고, 민간 재건축·재개발 규제를 완화해 실제 수요가 있는 곳에 양질의 주택이 지속해서 공급된다는 신호를 줘야 합니다. 징벌적 세금과 대출 규제로 서민들의 '주거 사다리'를 끊는 대신, 생애 최초 구매자나 실수요자들에게는 과감한 금융·세제 혜택을 제공하는 주거 안전판을 마련해야 합니다. 대한민국 전체 국민의 주거 안정을 위한 '실용적 공급과 균형 발전'으로 정책의 물꼬를 틀어야 할 때입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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