실제 지난해 6.27 대책 이후 1년간 서울 아파트 평균 매매가격(KB부동산 기준) 14억1519만원에서 15억8284만원으로 11.8%(1억6765만원) 상승했다. 강남3구 가운데 강남구(32억4589만원→34억5310만원) 서초구(30억6673만원→33억2454만원) 송파구(21억5373만원→24억6426만원) 모두 6.3%, 8.4% 14.4% 오름세를 기록했다. 서울 아파트 평균 전세가격도 같은 기간 6억5055만원에서 6억9655만원으로 비슷한 흐름을 보이고 있다.

 

부동산 시장을 바라보는 심리는 더 좋지 않다. 서울 주택매매 소비심리지수(국토연구원)는 지난달 135.6을 기록해 향후 상승 국면(115 이상 기준)을 점치는 사람들이 갈수록 늘고 있다. 이 지수는 지난 1월 138.2로 정점을 찍었다가 양도세 중과 방침이 예고된 3월 117.8로 떨어졌지만 효과는 5월 이후 사그라들었다.

 

 

 

 

상급지로 불리는 강남3구(강남·서초·송파)에서 대출규제는 더이상 통하지 않는다. 보유 현금이 부족한 2030 세대의 주택구입자금 조달 경로를 분석해 보면 부모 지원과 가족간 차입 비중이 지난 2년새 2배 넘게 확대되며 강남 아파트 구입의 '대세'로 굳어졌다. 주식 등 매각대금을 활용한 주택 매입도 3배 늘었다. 강력한 대출규제가 단기간 부동산 시장에 효과를 발휘하긴 했지만 중장기적으로는 '금수저'와 ''흙수저'를 가르는 부작용을 낳을 것이란 우려가 나온다.

 

23일 한국부동산원이 박상혁 더불어민주당 의원실에 제출한 주택자금조달계획서 분석자료에 따르면 올해 2분기 서울 강남3구에서 2030세대의 주택취득 자금 중 '증여와 가족차입' 비중이 22.6%로 가장 큰 비중을 차지한 것으로 나타났다. 증여와 가족차입 비중은 2년 전인 2024년 2분기만 해도 10.6%에 불과했다.

 

반면 전통적인 자금조달 방식인 주택담보대출은 같은 기간 21.7%에서 15.8%로 줄었다. 이재명 정부 들어 6·27 대책과 10·15 대책 등 강력한 대출규제가 시행되자 고가 아파트가 많은 강남권 대출한도는 단계적으로 6억원, 2억원으로 급격히 쪼그라든 여파다. 더불어 전세자금 대출에 대한 규제가 단계적으로 강화한 가운데 전세낀 매매인 갭투자(임대보증금으로 조달)도 같은 기간 21.7%에서 13.5%로 줄었다.

 

수도권이나 서울 강북권 보유 아파트를 매도하고 상급지인 강남3구로 갈아타는 사례도 줄고 있다. 부동산 처분대금 등을 활용한 자금조달 비중이 2년 전 25.1%에서 올해 2분기 17.0%로 감소한 것으로 나타났다.

 

지난 2년간 강남구 평균 아파트값은 25억8539만원에서 34억5210만원으로 9억원 가까이 뛰었다. 강력한 대출규제가 집값 잡는데는 무기력했으나 2030세대의 주택 구매 방식을 확 바꿨다는 점을 확인할 수 있는 대목이다. 대출을 막을수록 은행 돈에 의존해야 하는 실수요자는 진입이 어려워진 반면 부모 지원이나 가족 돈을 활용할 수 있는 자산가 자녀에게는 기회가 집중됐다고 볼 수 있다.

 

부모 지원이 늘면서 자산 형성 기간이 짧은 30대가 주택 매수에 나서는 현상도 더 뚜렷해졌다. 2024년 2분기와 올해 2분기를 비교하면 40대 매수 비중은 33.6%에서 23.8%로 줄었지만 30대는 31.5%에서 39.6%로 늘었다. 서영수 SK증권 상무는 "강남3구의 주택 구매 자금 조달 구조를 분석해 보면 부의 세습이 주식이나 주택 등 자산을 이용해 체계적으로 진행되고 있다"며 "대출규제 등 기존의 정책 방식으로는 강남 집값을 잡을 수 없다는 점을 확인할 수 있다"고 진단했다.

 

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