靑 “보유세·양도세 합리적 조정 옳은 방향”
증세 초읽기, 세 부담 높여 매물 출회 유도
“다주택자 팔만큼 팔아, 증여 열풍 이어질 것”
“중장기 매물 감소…주거비 전이 우려”

서울 남산 N서울타워에서 바라본 서울시내 주택의 모습. [헤럴드DB]

[헤럴드경제=서정은·신혜원 기자] 정부가 반도체 호황에 따른 시중 유동성이 부동산 시장으로 흘러 들어가는 걸 막기 위한 ‘부동산 증세’ 카드를 언급했다. 서울을 비롯한 수도권 집값이 상승세를 이어가는 상황에서 7월 말 공개할 내년도 세제개편안에 부동산 세금 강화안을 담아, 주택시장으로 돈이 흘러가지 않도록 막겠다는 것이다. 하지만 시장에선 전월세값이 급등하는 가운데 세금을 올리는 것으로 주택 시장 자금 유입 차단 효과는 한계가 있을 것으로 본다.

22일 부동산 업계에 따르면, 다음달 세제 개편안에는 다주택자 및 고가 1주택자에 대한 보유세 강화, 비거주 1주택자에게 주어지던 양도소득세 장기보유 공제를 축소하는 안이 거론된다. 김용범 청와대 정책실장은 20일 자신의 페이스북에 반도체 기업들의 호실적으로 인해 가계와 기업의 돈이 확대될 것을 언급하면서, “과거 이런 유동성이 결국 부동산 시장으로 흘러 들어가는 경향을 반복해왔다. 보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것은 필요하고 옳은 방향”이라고 밝혔다.

주택 시장 안팎에선 세금 부담 증가가 단기적으로 추가 매물 출회를 유도할 수 있다고 본다. 매물이 많이 나오면 김 실장의 말처럼, 시장 가격은 안정될 수 있다. 특히 고가주택 보유자 가운데 수입이 없거나 적은 이들은 세 부담에 매도 후 주택 다운사이징에 나서는 등 고가 시장에서의 급매물 출현도 예상 가능하다. 문제는 과연 이 같은 매물 출회가 주택 시장 흐름을 바꿀 정도냐는 데 있다.

이미 다주택자 매물은 5월 10일 양도소득세 중과가 부활하기 전 상당 부분 시장에 나와 이미 소화된 상태다. 만일 추가 매도에 나서려면 대폭 강화된 양도세 부담이 짊어져야 한다. ‘팔자’ 대신 ‘증여’나 ‘버티기’에 나설 수 있다는 해석이 나온다.

현재 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자들은 주택 매도 시 기본세율 6~45%에 추가 중과세율을 더해 과세가 이뤄진다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p가 각각 가산된다. 여기에 지방소득세 10%까지 적용되면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최대 82.5%까지 올라갈 수 있다.

김효선 KB국민은행 부동산수석연구위원은 “현재 보유 중인 다주택자 매물은 이미 시장에 내놓았지만 팔리지 못했거나 장기 보유를 염두에 둔 물건일 가능성이 높다”며 “보유세 체감이 크게 높아지지 않는 이상 추가적인 매물 출회는 제한적일 것이고, 오히려 증여 등을 통한 명의 분산 시도가 이어질 것”이라고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “양도세 중과가 적용되는 상황에서 다주택자들이 매물을 팔 이유가 없다”며 “매물 출회 효과를 내려면 7월 세제개편안 이후 내년 6월 1일(보유세 부과기준일)까지 한시적으로 양도세 중과 유예를 해 퇴로를 마련해주는 것이 최선”이라고 했다.

실제 과거 문재인 정부시절에도 세제 강화를 통해 집값 안정화를 꾀했으나 시장에서는 오히려 역효과만 났다. 당시 정부는 2018년 9·13 대책을 통해 종합부동산세 최고세율을 2.0%에서 3.2%로, 2020년 7·10 대책에서는 최고세율을 다시 6.0%까지 올리는 등 세 부담을 확대했다. 하지만 매물잠김이 심화했고 집값 상승세는 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 당시 서울 아파트 매매가격 상승률은 ▷2018년 6.22% ▷2019년 1.25% ▷2020년 3.01% ▷2021년 6.56% 등을 기록했다.
 

증세 카드가 주택 시장 안정화를 불러오기 어려운 또 다른 이유는 전월세 가격이 급등하고 있다는 것이다. 지금도 ‘전월세 상승분을 감당하느니 (차라리) 사자’ 수요가 서울 외곽 및 수도권 집값을 올리는 가운데, 김 실장의 말처럼 유동성마저 더해지면 집값은 더 밀려 올라갈 가능성이 높다. 정부도 ‘실거주 1주택자’에 대해선 규제 강화 언급을 제한 만큼, 내 집 마련 수요가 증가한 데 따른 집값 상승은 강제가 어렵다.

문제는 전월세 가격이 더 올라갈 가능성이 높단 점이다. 실거주 의무 강화와 입주물량 감소 등이 맞물리면서 서울 아파트 시장에서는 전월세 매물은 줄고, 가격 상승 속도는 더욱 빨라지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 5월 서울 아파트 전세가격지수는 102.98(2026년 1월=100)로 2022년 10월(107.35) 이후 최고치다. 올해 들어서만 3.5%가 뛰었다. 서울 아파트 월세가격지수도 5월 102.76으로, 연초 이후 3.45%가 상승했다.

여기에 부동산 보유 세금이 늘어나면 앞으로 증세분이 전월세 가격에 전가하면서 임차 비용만 더 올라갈 수 있다. 자유기업원은 최근 ‘보유세 증세론의 문제점과 정책 대응과제’보고서를 통해 “보유세 부담은 임대시장으로 전가될 수 있다”며 “임대인이 보유세 증가를 전세보증금 인상, 월세 전환, 반전세 확대로 전가하면 청년·신혼부부·무주택 세입자의 주거비 부담이 증가할 수 밖에 없다”고 분석했다.
 

김용범 청와대 정책실장 <연합>

임대차 시장 공급의 한 축을 담당해 온 임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 역시 단기적 안정세는 가져올 수 있지만, 중장기적으로 임대 물량 감소를 초래할 수 있다고 우려한다. 최근 임광현 국세청장은 “등록임대 다주택자에게 엑시트 기회를 줘서 서울 아파트 6만8000여 호가 시장에 공급되면 좋겠다”며 이들에 대한 세제 혜택 축소 필요성을 언급한 상태다.

정부 안팎에선 등록임대주택 의무임대기간이 끝난 뒤 1~2년의 처분 기한을 부여하는 방안이 거론되고 있다. 해당 기간 안에 주택을 팔면 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 등 기존 혜택을 인정하지만 기한을 넘겨 계속 보유하면 혜택을 단계적으로 축소하는 방식이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “등록임대 주택에 대한 양도세 중과 배제 기한을 설정한다면 차익실현 목적에서 일부 임대사업자들이 매물을 내놓을 순 있다”면서도 “결국엔 (총량 측면에서) 임대차 공급 물량이 줄어들 게 될 것”이라고 예상했다.

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