https://snapshot.bok.or.kr/dashboard/A5

 

한국은행 링크에 가보시면 모두 볼 수 있는 자료들입니다.

M2 통화량입니다. 10년 그래프 선형으로 보시면 통화량이 대략 2배 증가했습니다.

막대 그래프는 전달대비 잔고가 늘었냐, 줄었냐 뭐 그런 개념이니 사실 특별히 볼 건 없고

결국 10년 사이 통화량이 대략 2배 증가, 향후에는 어떨 것인가? 당연히 증가하겠죠.

경제가 성장해서 증가하던, 경제가 나빠져서 정부에서 금리를 인하해서 통화량을 증가시키던

Good is Good 이고 Bad is Good 인것처럼 통화량은 계속 증가될 겁니다.

통화량이 증가되면 다들 아시다시피 인플레이션이 오죠. 자산 인플레이션도 오고, 현금의 가치는 떨어지죠.

대충 평균 년 7% 정도씩 현금의 가치가 하락하고 있습니다.

즉 연봉 인상률이 7% 라면 그냥 러프하게 매년 같은 돈을 번다 정도로 받아들이면 됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그럼 이번엔 GDP 대비 M2 통화량 비율을 보죠.

사실 M2 통화량만 보는 것 보다는 GDP 대비해서 보는게 좋죠.

GDP가 매년 7%씩 증가하는데 M2도 7% 씩 증가했다?

 

물론 GDP 안에는 실질 경제성장 + 인플레이션이 포함된 수치니까 서로 같더라도 인플레이션은 올 수도 있는게 맞긴 합니다만

M2 통화량 성장률 > GDP 성장률이면 인플레이션이 더 많이, 빨리 올 수 있는거죠.

 

즉 위 그래프를 해석하면 한국은 명목 경제 규모보다 시중 통화량이 더 빠르게 늘고 있다는 뜻입니다.

즉 실질 성장과 인플레이션을 감안해도 경제 안에 존재하는 돈의 농도가 진해지고 있다는 의미죠. 

 

물론 이 M2가 늘어난다고 무조건 인플레이션이 온다라고만 하는건 아닙니다.

실제 소비로 돌면 소비자물가 상승 압력이 되고, 금융시장이나 부동산으로 몰리면 자산 인플레이션 압력이 될 거고,

반대로 예금이나 대기자금으로 묶이면 단기 물가는 제한될 수 있긴 합니다.

 

 

 

다만 결과적으로 크게 보면

1. 통화량은 매년 늘어남 -> 현금 가치 하락 -> 인플레이션 옴 -> 자산 인플레이션도 상승 압박이 강해짐

2. GDP 대비 통화량 비율로 봐도 -> 한국은 경제 규모보다 통화량이 더 빠르게 늘어난 구간이 많음 -> 즉 1번과 같은 프로세스

 

결국 한국은 매년 어쨌든 조금씩이라도 성장하는 국가고, 통화량은 계속 증가하는 국가고,

자산 인플레이션 상승 압력이 생기기 쉬운 국가다 정도로 정리할 수 있겠습니다.

일단 기본적인 통화량에 대한 설명으로 인해서 자산 인플레이션 상승 압력이 생기기 쉽다는걸 설명했으니 
 

 

 

 

이젠 그럼 서울의 도시 경쟁력에 대해서 얘기해봐야겠죠.

https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1008

 

국가 데이터를 표로 정리한 결과입니다.
 

 

 

 

 

핵심만 요약

 

서울 GRDP(2024p): 575.0조 원, 전국의 22.5%

경기 GRDP(2024p): 651.4조 원, 전국의 25.4%

인천 GRDP(2024p): 125.6조 원, 전국의 4.9%

수도권(서울+경기+인천) 합계(2024p): 1,352.0조 원, 전국의 약 52.8%

 

 

 

 

https://kosis.kr/statisticsList/statisticsListIndex.do?menuId=M_01_01&vwcd=MT_ZTITLE&parmTabId=M_01_01&outLink=Y&parentId=Q.1;Q_7.2;#Q_7.2

국가 데이터를 표로 정리한 결과입니다.

 

시도별 1인당 소득, 생산 지표 정리

 

 

 

2024년 기준 서울의 1인당 지역총소득은 약 6,903만 원으로 전국 평균의 137.5% 수준입니다.

1인당 지역순소득은 약 5,859만 원으로 전국 평균의 149.5%까지 올라갑니다.

즉 서울은 단순히 사람이 많은 도시가 아니라, 1인당 소득 수준 자체가 전국 평균보다 훨씬 높은 도시입니다

 

거기에 서울 외 지역에서도 부동산 사고 싶은데 2주택 규제로 인해서 돈 좀 있다? 그럼 서울 사야죠

그러니까 서울 거주하시는 분들은 평균 소득도 높은데, 그 외 지역에서도 돈 좀 있다고 하는 분들이 모두 매수하려고 하는게 서울 부동산입니다

 

차라리 여러채를 가지고 있더라도 합리적인 다른 규제 방법을 마련했다면 모를까

지금처럼 다주택자일때 페널티가 강하면 당연히 서울 부동산의 가치 >>> 서울 외 지역 부동산의 가치가 되어버리니

서울 부동산은 수요 > 공급일 수 밖에 없죠

 

 

 

 

 

즉, 서울이 좋은 지역인것도 사실인데 거기에 제도 자체도 서울 쏠림을 강화하는 셈입니다.

그외 국제적으로도 여러가지 지표들이 있습니다만, 뭐 신빙성이 어느정도인지도 모르고 

그게 어떤 의미인지 사실 피부에 와닿지 않을 수는 있으니 따로 기재하진 않겠습니다만

어디서 평가해도 보통 서울은 글로벌 Top10 안에 드는 도시로 나옵니다.

 

높은곳은 탑5 안에 드는 도시로 나오기도 하고, 낮은 곳은 세계 12위 정도 도시로 나오기도 합니다.

가충치를 어디에 두느냐에 따라서 순위가 달라질 뿐 서울이 글로벌에서 탑 레벨에 드는 도시라는건 부정할 분들은 없을겁니다.

 

그럼 논지가

1. 통화량 늘어남

2. 서울이 국가 내부적으로 볼때도 소득 높고, 규제 때문에 쏠림 현상이 강화됨

3. 서울이 국가 외부적으로 볼때도 상당히 경쟁력 있는 도시로 평가됨

정도로 요약할 수 있겠죠.

 

 

 

 

거기에 현재 경제 상태입니다.

 

26년 6월 수출 잠정치 분석: 반도체·IT
https://moneyrecipe.blog/26-06-semiconductor-it-export-preview/

 

해당 링크에서 6월 수출 실적을 아주 디테일하게 볼 수 있습니다.

그걸 필요한 부분만 요약해보면
 

 

 

 

많은 분들이 한국 반도체 원툴 아니냐? 라고 생각하시겠지만

뭐 그럴 수도 있습니다. 결국 원툴이라는 단어는 주관적인 단어이기 때문에 어디서 어디까지가 원툴이냐? 로 평가하기 나름이니까요.

 

다만 지금의 한국경제는 반도체가 매우, 아주, 정말로 강력하게 드라이브하고 있는건 맞습니다만

전력기기, 조선, 방산, 화장품, 식품 등등 다양한 산업군이 골고루 잘 나가고 있습니다.

 

물론 전체 산업이 100 이 있는데 몇이 잘 나가고? 몇이 안나가냐? 그 비율까지 말해봐라 그럼 딱히 드릴 말씀은 없습니다만

결국 매출이 크고, 영업 이익을 많이 내는 기업들의 포지션이 점점 커지고 있습니다.

 

자영업자나 수도권 외 중소기업의 상황은 안좋을 수도 있습니다만, 거시적인 지표 자체는 분명히 잘 나오고 있습니다.

 

 

 

 

따라서 이런 상황에서

 

체감 경기는 안좋다 -> 그렇게 말할 수 있습니다

내 연령대에는 안좋다 -> 그렇게 말할 수 있습니다

내 지역 경기는 안좋다 -> 그렇게 말할 수 있습니다
 

 

근데 한국 경제 안좋다 -> 그렇게 말할 수는 없습니다.

지금 한국 경제는 좋아지고 있습니다. 

결국 낙수효과든 뭐든 그게 올지 안올지 모르겠고

쏠림 효과가 있다는것도 알고 있고

양극화가 심해진다는것도 알고 있습니다만

명백하게 한국 경제는 최근 몇년보다 더 성장하고 있고, 좋습니다.

 

이런 상황에서 자산 인플레이션 상방 압력이 약해진다? 혹은 자산의 가치가 떨어진다?

단기적으론 어떤 이벤트, 금리, 정책에 의해서는 그렇게 될 수 있지만 

장기적으로 그럴 가능성은 거의 제로에 수렴한다고 생각합니다.

 

결국 서울 부동산 가격?

지역마다 차이는 있겠지만 크게 보면 수도권 부동산 가격? 떨어지기 어렵습니다.

그럼 계속 오를거냐? 뭐 그거까진 제가 알 순 없죠.

 

다만 오를 확률이 높고, 떨어질 확률은 아주 아주 희박하고, 이 AI 사이클이 언제 끝날지는 모르지만

그 사이클내에 있는 동안은 지표는 계속 잘 찍힐거고

삼전닉스 직원들의 인센티브도 천문학적으로 나올거고

24년 데이터로 연봉 1억 이상 급여 근로자가 150만명이 넘었는데, 올해는 200만명 이상 되리라 봅니다.
 

인구 구조가 출산율이 낮으니까 인구가 20~30% 갑자기 줄어들어서

한국에 인구가 확연하게 줄어드는게 보였다라면 모를까 서울 부동산이 빠지긴 매우 어렵다고 봅니다.

 

그리고 향후 미래에는 어떻게 될지 모르지만, 인구가 20% 빠졌다고 한들 서울 인구는 20% 줄어들진 않겠죠. 

그 빠진 만큼 또 서울 외 지역에서 다시 서울로 전입을 하겠죠.

 

결국 제 말대로 될지 아닐지는 모르지만, 

수능 응시생이 100만명일때 서울대 가는 난이도와

수능 응시생이 40만명일때 서울대 가는 난이도의 차이를 명확하게 정량적으로 증명하긴 어렵겠지만

정성적으로 보면 그냥 서울대 가는건 그때나 지금이나 마찬가지로 매우 어려운 거다라는 점을 생각해보면

인구가 50% 이상 박살나지 않는 이상 10~20% 빠진다고 해서 서울 부동산의 가치가 급격하게 하락하는 일은 없을거다 라는게 제 생각입니다.
 

 

 

 

다시 말씀드리지만

전 무주택자고, 서울에 살고 있고, 서울에 살면 페널티를 물려야 한다고 생각하는게 제 생각입니다.

하지만 이 상황에서 서울 부동산의 가격이 내려가긴 매우 어렵고, 계속 상승할 거라 봅니다.

상승의 퍼센테이지가 어느정도인지는 알 수 없죠.

 

안정화라는 말도 쓰는 분들 있던데, 안정화의 개념이 뭘까요?

인플레이션 정도만 상승하면 안정화라는 건지, 아니면 내리지도 오르지도 않는게 안정화라는건진 모르겠지만

인플레이션 수준의 상승이 안정화라면 그것도 어렵지 않을까? 라는 생각입니다.

 

해결책? 없습니다.

이건 구조적인 문제라서 해결할 수 있는 방법이 없어요.

 

보유세 올린다? 5%쯤 올리면 폭락하겠죠.

근데 다들 아시다시피 그럼 나라 망하구요.

 

보유세 1% 한다? 살짝 조정이 올 수도 있다고 봅니다.

다만 그러면 정권 뺏기고 국힘이 정권 잡은 다음에 다시 원복 시키겠죠.

 

그 기간동안은 조정을 받을 수도 있겠네요.

대출 규제는 이미 하고 있고, 금리를 막 올리기도 어렵죠?

한두번 올리겠지만 위에서 말했듯이 경제 지표가 좋기 때문에 한두번 인상으론 별 타격이 없을겁니다.
 

 

누군가는 공급 얘기 맨날 하던데

도대체 서울 어디에 공급을 합니까? 남는 땅이 어딨다고

재건축 재개발 빨리 해야 한다고 하던데, 재건축 재개발 하면 부동산 가격이 하락하나요? 안정화 되나요?

 

기존 아파트가 20억인데, 재건축해서 신축이 나오면 30억으로 가격이 책정되고, 기존 아파트는 20억 -> 25억으로 따라 오릅니다.

그리고 서울에 공급을 계속 하면 할수록 서울 외 지역의 수급을 다 빨아들이는 셈이라, 서울 외 지역은 더 어려워지는건 뻔하구요.

 

누군가는 임대 얘기 맨날 하던데 임대의 적정선이 얼마라고 생각하십니까?

요즘 30평 대지 지분 빼고 건축비만 3~4억이라고들 하고 있어요.

30평 임대 아파트 만들면 임대료가 얼마가 적정선이라고 보시나요?

땅값은 하나도 안넣고, 금리 대충 5% 기준으로 (손해는 보지 말아야 하니까) 10% 보증금으로 임대료 계산하면

 

 

 

매달 이 정도 임대료가 나옵니다.

그럼 여기에 장기 수선 충당금, 관리비, 공실 리스크, 감가 상각, 행정비용까지 넣으면 얼마나 더 올려야 할까요?

대지 지분에 대한건 0%로 했을때도 이렇습니다.

 

임대 주택인데 월 150만원 200만원 내라고?? 미친놈들아냐?? 100% 욕만 먹죠.

요즘 나오는 공공임대보면 위 표의 절반 수준 가격이던데 이런 구조는 100% 손해보는 구조죠.

그래서 LH, SH 공사가 부채가 계속 쌓이는거죠. 

 

물론 공사니까 어느정도 적자를 보고, 부채를 쌓더라도 임대 주택 저렴하게 공급해라! 그럴 수도 있겠죠.

한전도 전기요금을 저렴하게 하니까 부채가 쌓이고, 예전엔 총 부채가 200조가 넘는다고 했었는데 요즘은 모르겠네요.

서울시 버스는 거의 공영재입니다, 사기업 버스가 아니예요. 1년에 버스 지원금만 7천억씩 쓰고 있습니다.

지하철도 당연히 적자죠. 건강보험도 뭐 고갈 곧 되죠?
 

 

 

사실 공사고 사람들의 기본적인 생활과 매우 밀접한 분야들이니까 어느정도 손해는 봐도 된다고 생각하시는 분들 있을겁니다.

뭐 저도 사실 굳이 따지면 그쪽에 가깝습니다. 

 

다만 이런 구조를 계속 돌리기 위해서는

 

1. 경제가 지속적으로 성장해서 세수가 늘어나야하는 구조

2. 금리가 낮은 상태로 계속 유지되야 공기업 부채에 대한 이자 부담이 낮음

3. 인구 구조가 버텨줘야 함

4. 요금 현실화를 조금씩이라도 해야 함

 

결국 이런 구조들은 사회 인프라 비용들을 제 값을 받지 않고

공기업, 지자체, 미래 납세자에게 넘기는 구조입니다.

이 구조가 과연 언제까지 유지될 수 있을까? 개인적으론 상당히 회의적입니다.
 

 

 

 

결론

서울 부동산 해결책이 없다

당위적으로 좋은말을 하는건 누구나 할 수 있죠.

이광수 같은 분이 그렇죠. 그 분이 좋다/나쁘다를 말하는게 아니라

당위적으로 얘기하는건 글쎄요, 어떤 이데올로기 라면 모를까

현실 경제 관련 정책에서 당위적으로 얘기하는건 거의 의미없다고 생각합니다.

 

실질적인 이득을 줘야죠. 인센티브를 제공해서 정책적인 목표를 달성해야지

페널티를 통해서 정책적 목표를 달성하는것도 거의 안통한다고 봅니다.

 

결국 서울 외 지역을 엄청나게 성장시키면 어느정도 서울 부동산의 해법이 되겠습니다만 그게 가능할까요?

 

해결책이 없는데 왜 글을 썼냐?

답답해서 그냥 써봤습니다.

감사합니다.
 

 

 

https://www.clien.net/service/board/park/19210552