사유 다양… 선의의 피해 양산

기준 형평성·행정 현실성 의문

규제 역설로 인한 부작용 우려

다각적 분석·설계로 접근해야

 

최근 이 대통령은 자신의 엑스(X)를 통하여 “1주택을 보호하려면 실거주 기간에 대한 양도세 감면은 필요하지만 살지도 않으면서 투자용으로 사 오래 투자했다는 이유만으로 더구나 고가 주택에 양도세를 깎아주는 건 주거 보호정책이 아니라 주택 투기 권장 정책”이라고 밝혔다.

우리나라는 오랫동안 부동산 정책에서 1가구 1주택 정책이 사회적 정의 또는 가장 도덕적 기준이라는 이념을 바탕으로 설계되었다. 그런데 최근 비거주 1주택이라는 신조어가 등장하면서 논란의 대상이 되고 있다. 1가구 1주택이라 하더라도 실거주 1주택자와 비거주 1주택으로 세분화하여 전자는 보호할 대상이고, 후자는 부동산 투기꾼이라는 프레임이다. 비거주 1주택자에 대한 규제를 강화하려 하고 있다. 양도세 비과세 요건을 강화하고, 장기보유특별공제 혜택도 축소하려 하고 있다.

또한 전세 대출 한도 축소, 대출연장 제한 등 금융규제도 고려하고 있다. 이는 실거주 중심의 주택 시장을 조성하여 주택가격의 안정화를 위한 정책으로 판단된다. 그러나 이러한 정책을 시행하고자할 때 정책의 효과, 부작용, 선의의 피해자 양산 등의 문제가 발생하지 않도록 해야 할 것이다.

국토교통부 주택소유통계에 따르면 2024년 기준 서울의 전체 가구 중 약 30%가 서울 내 다른 구(약 13%) 또는 서울 외 지역에 거주(17%)하는 것으로 나타났다. 비거주 1주택자에 대한 규제를 강화하면 이들이 소유주택을 모두 매도할 것으로 예측하고 있다. 비거주 주택이 매물로 많이 나와야 공급초과 현상이 나타나고, 주택시장이 안정되기 때문이다.

그런데 매물로 나오는 주택은 제한적일 수밖에 없다. 왜냐하면 비거주 1주택의 소유자는 비거주하는 사유가 다양하기 때문이다. 직장이 멀어서, 부모님을 부양하기 위하여, 자식 교육을 위하여, 자금이 부족하여 등 일시적 또는 장기적으로 비거주하고 있다. 세금이 중과되더라도 매도하거나 실거주하지 못하는 사정이 있을 수 있다. 그리고 비거주 1주택이 매물로 나오게 되면 결국 그 주택에 살고 있는 세입자는 거주할 집을 매수하거나 새 전셋집을 구해야 한다. 결국 매수수요와 전세수요의 증가로 매매가격과 전세가격의 상승으로 이어지는 부작용이 나타날 수 있다.

또한 투기 성격의 비거주 1주택자에 대하여 규제를 하겠지만 이를 적용하는데 예외가 있을 것이다. 예를 들어 직장 이동, 부모 부양, 자녀 학업, 질병 치료 등 불가피한 사유이다. 따라서 예외로 인정할 수 있는 사유가 무엇인지 기준을 마련해야 하는데 현실적으로 쉽지 않다. 지역, 기간, 사유 등이 마련되더라도 선의의 피해자가 양산될 것이다. 법은 일반 국민들이 쉽게 이해할 수 있고, 적용기준이 단순해야 한다. 부동산 세법처럼 난수표를 남발하게 되면 정책의 불신만 가중시킨다. 어떤 기준을 마련하더라도 형평성에 대한 논란이 불가피하다. 그리고 비거주 1주택이 실수요자용인지, 투기용인지 객관적으로 구분할 기준을 마련하기 쉽지 않다. 기준이 마련된다고 하더라도 투기용, 미래 대비용, 거주이전 예정용 인지를 판단하긴 더 어렵다. 더 심각한 문제는 실제로 적용하고자 할 때 예외 사유에 해당하는지를 확인하기 위해서는 현장방문조사가 필수적인데 이러한 행정이 가능한지도 의문이다.

국민들은 비거주 1주택을 매수할 때 양도세 비과세 요건, 장기보유특별공제 혜택 등을 확인하고 매수하였다. 그런데 갑자기 법을 개정하여 세금을 중과한다고 하면 법질서에 심각한 불안정을 초래할 우려도 있다. 국민이 행위 당시에 존재하는 법을 준수할 경우 그에 따른 불이익을 받지 않는다는 믿음을 가질 수 있어야 하는데 새로운 입법으로 법적 지위나 권리를 제한하게 되면 법률불소급 원칙과 기존의 법질서에 대한 신뢰가 깨질 수도 있다.

불안한 집값을 잠재우려는 정부의 노력은 충분히 이해하지만 1가구 1주택 정책의 강화로 똘똘한 한 채로 쏠리는 부작용이 나타나고 있고, 실거주의무 강화로 전세주택의 공급이 급감하고 있다. 비거주 1주택 규제정책도 규제의 역설로 인한 부작용이 우려되기 때문에 다각적인 분석을 통한 접근과 섬세한 설계를 통하여 선의의 피해자가 발생하지 않도록 해야 할 것이다.

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