[서울파이낸스 정성화 기자] 금융당국이 전세대출 규제 카드를 다시 만지작거리고 있다.

 

이재명 대통령이 전세대출을 집값 상승과 가계부채 확대의 원인 중 하나로 지목한 이후 비거주 1주택자 전세대출 보증 제한·축소 등 추가 규제 논의가 급물살을 타는 모습이다. 다만 전세의 월세화와 실수요자 부담 확대 우려도 적지 않아 정책 효과와 부작용 사이에서 균형점을 찾을 수 있을지가 핵심 과제로 떠오른다.

 

16일 금융당국과 금융권에 따르면 당국이 전세대출 규제 방안을 놓고 막바지 검토를 이어가는 가운데 규제지역에 아파트를 보유한 비거주 1주택자의 전세대출의 보증을 금지하거나 현행 80%수준인 보증비율을 하향 조정하는 방안을 유력하게 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 

 

이 같은 움직임은 전세대출이 집값 상승과 가계부채 확대를 부추겼다는 정부의 문제의식과 맞닿아 있다. 이 대통령은 지난 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 전세대출이 집값 상승의 주요 원인 중 하나라는 취지의 발언을 하며 전세 제도 개편 필요성을 언급했다. 금융당국은 대통령 발언 이후 전세대출 규제 논의에 속도를 내고 있는 것으로 전해진다.

 

현 정부 들어 전세대출 규제는 이미 단계적으로 강화돼 왔다. 정부는 지난해 9·7 대책을 통해 보증기관별로 상이했던 수도권 1주택자 전세대출 한도를 2억원으로 일원화했다. 이어 10·15 대책에서는 수도권·규제지역 1주택자가 받은 전세대출의 이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하기 시작했다. 전세대출 보증비율 역시 과거 100% 수준에서 현재 80%까지 낮아진 상태다.

 

금융권에서는 다음 달 발표될 가계부채 관리 방안에 비거주 1주택자의 전세대출 보증 제한이 포함될 가능성에 주목하고 있다. 특히 규제지역 내 아파트를 보유하고 있으면서 실제 거주하지 않는 차주가 주요 규제 대상이 될 것이란 전망이 나온다. 전세대출이 이른바 '갭투자' 자금으로 활용되면서 집값 상승과 가계부채 확대를 부추겼다는 정부의 인식이 반영된 조치로 풀이된다.

 

보증비율을 70%까지 낮추는 방안도 거론된다. 보증기관이 부담하는 위험을 줄여 금융회사의 자체 심사를 강화하고 과도한 레버리지를 억제하겠다는 취지다. 현재 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등이 제공하는 전세대출 보증은 대출 부실 발생 시 일정 비율을 대신 상환하는 구조다.

 

보증비율이 낮아질수록 은행이 부담해야 하는 손실 위험은 커진다. 예를 들어 1억원의 전세대출에서 현행 80% 보증 체계에서는 보증기관이 8000만원을 대신 변제하지만 보증비율이 70%로 낮아질 경우 보증액은 7000만원으로 줄어든다. 이에 따라 은행이 부담해야 하는 위험은 2000만원에서 3000만원으로 증가하게 된다.

 

보증비율이 낮아지면 은행들은 늘어난 손실 위험을 대출 심사 강화나 가산금리 인상으로 반영할 가능성이 크다. 사실상 전세대출 공급 축소와 금리 상승 압력으로 이어질 수 있다는 의미다.

 

전세대출 규제가 강화되면 전세 수요가 월세 시장으로 이동하는 이른바 '전세의 월세화' 현상이 가속화될 수 있다는 지적도 나온다.

특히 최근 수도권을 중심으로 전셋값이 오름세를 보이는 상황에서 전세대출 규제를 강화하는 것이 서민과 실수요자의 부담만 키울 수 있다는 것이다. 또한 집값 상승기에 전세대출이 갭투자 수단으로 활용됐던 측면이 있지만, 최근에는 매매시장 위축과 전세 물량 감소로 임차인의 자금 조달 수요가 커진 상황이어서 규제 시점이 적절한지에 대한 논란도 제기된다.

 

이에 금융당국은 전세대출 규제 강도를 높이면서도 실수요자 충격이 큰 방안은 신중하게 접근하는 분위기다. 당초 일각에서 거론됐던 전세대출 원금의 일부를 DSR 산정에 반영하는 방안은 이번 검토 대상에서 제외된 것으로 알려졌다.

 

DSR은 차주의 연간 소득 대비 원리금 상환액 비율을 기준으로 대출 한도를 정하는 대표적인 규제 수단이다. 전세대출 원금까지 DSR 산정에 반영될 경우 청년층과 무주택 세입자의 대출 한도가 크게 줄어들 수 있는 만큼 금융당국이 실수요자 보호를 고려해 규제 강도를 조절하고 있다는 해석이 나온다.

 

출처 : 서울파이낸스(https://www.seoulfn.com)

 

비거주 1주택도 규제하면 문제가 되는게 지방 공기업 이전, 회사 등 자기 의지랑 상관없이 지방으로 잠시 가있는 사람들도 규제 받을수 있다는거... 내가 평생 ㅇㅇ구 살다가 회사 때문에, 교육 때문에 잠시 다른 지역 전세 사는걸 다 잡겠다는 이야기인데... 전세 잡는건다는건 알겠는데 그럴거면 집살수 있게 대출이라도 풀어주면 좋겠음 ㅠㅠ