입지·시설·영업노하우 등의 대가…권리금 받는 상가 비율 절반 넘어
서울 핵심 상권은 수십억원대도…약국 경쟁 속 권리금 높게 형성
 

 

(서울=연합뉴스) 권혜진 기자 = 최근 병원이 있는 건물에서 권리금 3억6천만원을 내고 약국을 인수한 지 두 달 만에 병원이 문을 닫았다는 한 유튜버의 사연이 온라인에서 논란이 됐다.

 

온라인에선 자신도 비슷한 경험이 있다는 자영업자들의 글이 잇따랐고 '약국 권리금이 저렇게 비싼가', '권리금은 법적으로 보호받을 방법이 없나' 같은 댓글들도 달렸다.

 

권리금은 법적으로 보호받을 수 있는 것일까. 권리금을 둘러싼 주요 분쟁 요인과 상가 건물 계약 때 주의사항 등을 살펴봤다.
 

 

온라인에서 권리금 분쟁으로 주목받은 제주 약사 부부의 유튜브
[유튜브 갈무리. 재판매 및 DB. 금지]

 

일종의 프리미엄…입지·설비·영업노하우 등에 붙어

권리금은 기존 임차인이 신규 임차인에게 영업상 이점을 넘겨주면서 받는 돈이다.

 

법적으로는 상가건물임대차보호법에 '임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가'로 정의됐다.

 

쉽게 말하면 상가건물의 임대료와는 별개로 기존 임차인이 해당 장소에서 장사하면서 쌓은 모든 가치를 이어받는 대가로 기존 임차인(임차권 양도인)이 다음 임차인(임차권 양수인)으로부터 받는 금액이다.

 

권리금은 '바닥권리금', '시설권리금', '영업권리금' 등 크게 3~4가지 유형으로 나뉜다.

 

바닥권리금은 지리적 이익의 대가로 지급되는 것이다. 장사는 입지가 중요한 만큼 입지에 대한 대가를 지불하는 것으로, 역세권이나 오래된 상권 형성 지역, 유동 인구가 많은 곳일수록 높다.

 

바닥권리금은 임차인 간이 아닌, 신규 분양하는 건물에서 상가 주인이 요구하기도 한다.

 

시설권리금은 기존 임차인이 설치한 인테리어나 각종 설비에 대한 대가로 지불하는 금액이다. 기존 인테리어·설비에 대한 매매대금 성격이다.

 

기존 임차인의 투자로 해당 상가의 가치가 올라갔다면 언뜻 임대인에게 이 비용을 청구해야 할 것 같지만, 대부분의 상가 건물 임대차 계약에는 '원상회복' 특약이 있기 때문에 임대인에게 이를 요구하기란 어렵다. 대신 시설권리금이라는 이름으로 다음 임차인이 부담하는 것이 관행으로 자리 잡았다.

 

영업권리금은 기존 임차인이 쌓은 영업 노하우나 고객 등 무형자산을 이어받는 데 대한 대가에 해당한다. 예컨대 기존 임차인이 운영하던 매장이 입소문이 나서 고객이 많다면 다음 임차인이 이를 이어받았을 때 현재의 수익이 계속될 것으로 기대할 수 있다. 대신 그만큼의 대가를 권리금 형태로 기존 임차인에게 지급하는 것이다.

 

이 외에 영업허가권이나 대리점 계약자의 지위를 이어받음으로써 지급하는 '허가권리금'도 있다. 일례로 행정당국의 인허가 제한이나 특정 프랜차이즈의 지역 할당 정책으로 동종 업종의 추가 진출이 어렵다면 이런 이점에 대한 대가를 지급하는 것이다. 허가권리금은 영업권리금에 포함되기도 한다.
 

 

상가 건물 절반에 권리금…초기 투자 때는 대개 임대료보다 높아

권리금은 입지가 좋거나 인테리어가 잘 돼 있고, 손님이 많은 일부 상가에만 있다고 생각하기 쉽다. 그러나 전체적으로 볼 때 상가건물 임차 때 권리금이 있는 경우가 없는 경우보다 많다.

 

한국부동산원에 따르면 지난해 기준 전국 업종별 상가 권리금 유비율(권리금을 받는 상가 비율)은 54.6%였다.

 

업종별로 보면 숙박 및 음식점업이 70.0%로 가장 높고, 부동산 및 임대업(62.3%), 예술, 스포츠 및 여가 관련 서비스업(56.4%) 순으로 뒤이었다.

 

지역별로는 대전이 70.7%로 권리금 유비율이 가장 높았고 이어 경기 69.6%, 광주 67.3%, 제주 60.8% 등의 순이었다. 서울은 54.8%를 기록했다.

일부 지역은 상가 초기 투자 비용에서 권리금의 비중이 가장 크다.

 

지난해 12월 발간된 '부동산학연구'에 수록된 '상가권리금의 개념과 유형 : 유형별 권리금의 결정요인을 중심으로' 논문에 따르면 서울시 상가임대차 실태조사에서 평균 초기 투자금 1억1천500만원 가운데 보증금은 4천20만원(37.8%), 권리금은 4천340만원(35.0%)으로 권리금이 보증금보다 더 많은 것으로 나타났다.

 

부동산원의 작년 통계에서 전국의 평균 권리금은 3천394만원으로 집계됐다. 서울이 4천938만원으로 전국에서 가장 높았다.

 

2022~2025년 시도별·업종별 상가권리금
[R-ONE 갈무리. 재판매 및 DB 금지]

 

그러나 이는 평균치일 뿐, 핵심 상권의 권리금은 수십억원에 이르기도 한다.

 

상가를 전문으로 중개하는 한 공인중개사무소가 매물 홍보를 위해 운영하는 사회관계망서비스(SNS) 계정을 보면 서울 명동 중앙로에 있는 90~165㎡(30~50평) 규모 매장의 월 임대료는 1억5천만~2억원, 권리금은 5억~10억원선이다.

 

입지만큼 업종에 따른 권리금 차이도 크다.

 

동네 미용실이나 분식집은 권리금이 일반적으로 수백만~수천만원 수준이지만 카페나 프랜차이즈 매장은 이보다 높게 형성돼 있다. 병원 바로 앞에 위치한 '문전 약국'의 권리금은 수억원에서 수십억원에 이른다는 것이 업계 이야기다.

 

그중에서도 약국은 권리금이 높은 업종으로 분류되고 특히나 문전약국은 안정적인 매출이 보장된다는 점에서 권리금이 상대적으로 더 높은 편이다.

 

제주 약국 사례를 두고 권리금이 3억6천만원이나 된다는 사실에 놀라는 반응도 있으나 업계에서 볼 때는 이례적으로 많은 액수는 아니라고 한 전문가는 밝혔다.

 

약국·상가 임대차 관련 분쟁을 전문으로 하는 법무법인 J&K의 김재윤 대표변호사는 "서울 시내 위치가 좋은 약국 자리는 권리금만 25억~30억원에 이르는 곳도 있다"고 말했다.

 

한 현직 약사도 "최근 약국 시장의 경쟁이 치열해지면서 권리금을 내더라도 매출이 나오는 곳을 확보하려는 분위기다"라면서 "그렇다 보니 권리금이 더 오르는 것 같다"고 전했다.

 

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전문 https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0016138274