올 초부터 어쩐지 샤머니즘적으로 이사를 가야겠다고 생각한 원덬.
세상에서 제일 상서로운 것이 모다?
우주의 기운이요.
그래서 지옥의 매물 찾기를 시작하는데...
미친 올화이트 꺌-끔하다 진짜 채광 보라구 존좋ㅠㅠ 매물 문의 드걔쟤~
ㄴ...네.....?
사무소가 대체 몬데. 모길래 날 이렇게 불안하게 만드는데. 가라, 제미나이!
참고로 원덬은 대가리라는 말을 쓴 적이 없는데요..?
어쨌든, 결론 세 줄 요약
"사무소 웬만하면 걸러라"
1. 전세대출 및 보증보험 전면 불가
은행과 HUG(주택도시보증공사) 서류에 '사무소'라고 찍히는 순간 대출 승인과 보증보험 가입은 바로 거절된다고 함.
2. 싱크대 강제 철거 리스크
구청에 불법 용도변경으로 적발되면 위반건축물 딱지가 붙는다고 함.
집주인이 이행강제금을 안 내려고 버티다가 결국 방 안의 싱크대와 인덕션을 강제로 철거해 버릴 수 있다고.
3. 바가지 중개수수료(복비)
주택이 아니라 '상가/업무시설' 요율이 적용되기 때문에, 계약할 때 공인중개사에게 내야 하는 복비가 주택보다 2배 이상 비싸대ㄷㄷ
짜증이 좀 나지만 꾹 참고 다시 매물 여정을 시작함.
흠,, 방 크기가 초큼 작기는 해도 괜찮은 듯?🤔
죽는다 진짜. 경찰 부른다.
수납 좋고~ 좋네~
이건 또 뭐야....?
이후로도 원덬은 각종 미친(n) 매물들을 보며 기력이 쇠하여 갔고..
쥰나 "이 컨디션에 이 가격이요?"를 오십만백천만십만 번 반복하다 너무 빡친 나머지
원룸 원가 이거 얼만데?????????? 몰라??????? 샤갈 내가 알아봐
라는 돌발적 사고에 이르게 됨.
그러지 말았어야 했는데.
일이 이렇게 커질 줄 알았다면 안 했을 텐데.....
아무튼 서론이 길었는데, 그래서 민간인 자연인 개인인 원덬이 구할 수 있는 공식 부동산 자료를
있는대로 모아모아서 AI 따닥, 제미나이 딸깍, 그게 아니잖아 이 자식아 분노 1억 번,
클로드로 갈아타!! 토큰 부족해?? 뭘 했다고 미친!!!
대강 이런 과정을 약 한 달 정도 거쳐 원룸 원가 대비 월세 거품 통계를 한 번 내봤음.
거두절미하고 본문 봐봅시다.
1. 매물 몇 개 봤냐?
통계 쪼랩인 원덬.. 전생이 있다면 원덬 세대까지 100세대 정도는 문과였을 것 같을 정도고요?
전국을 다하기엔 너무 빡세서 우선 서울 원룸으로 데이터를 내보기로 함.
2025년 4월~2026년 4월까지 최근 1년간 국토부 실거래 건수가 23만 건 정도였는데,
원가 정보 산출을 위한 항목들을 수집할 수 없는 방들은 분석 대상에저 제외함.
그래서 총 8만2957개의 원룸 정보가 모였음!
모아놓고 보니 1971년 지어진 노후 건물부터 2025년산 신축까지 다양하더군요?
2. 결과는?
(겁나 크게 강조)
서울 원룸의 경우, 적정 임대료 대비 실제 월세가 평균 2.2배 더 높은 것으로 나타났음.
여기서 적정 임대료란 "집주인이 리스크 없이 확보할 수 있는 최대 수익"을 의미함.
만약에 집주인이 원룸 건물 안 짓고, 건물 지을 돈으로 은행 정기예금에 넣었다고 치자.
그럼 매년 수익이 일정하게 날 거 아녀? 이 연간 수익을 12개월로 나누면? 월간 수익이 되겠죠!
이 월간 수익을 바로 적정 임대료로 간주한 것!
그러니까 집주인이 원룸 임대사업 하겠다고 건물 짓고 으쌰으쌰 하더라도,
리스크 없이 은행 이자 따박따박 받았으면 이정도 벌었겠지~하는 정도로 월세를 받아야 "적정하다"는 것.
그치만.. 자본주의 사회에서 누가 적정 수준의 부만 추구하나요?
당연히 더 받고 싶지.. 더 벌고 싶지..
-> 그 결과, 너나 우리 모두 "이정도면 적당하다" 싶은 월세보다 2배 조금 넘게 더 내게 된 것.
3. 여기서 잠깐! 아깐 원가 대비라면서 적정 임대료는 또 뭔데? 라는 질문이 나올 것임.
1) 앞서 말했듯이 적정임대료는
집주인의 no리크스 연간수익=[집주인이 원룸 지으려고 땅 사고 건물 짓는 데 투자할 돈X그냥 은행 정기예금 넣었을 때 확보할 수 있는 수익률]을
12개월로 나눈 값이라고 했잖아.
원같경(원덬 같은 경우라는 뜻) 여기서 집주인이 원룸 지으려고 땅 사고 건물 짓는 데 투자할 돈=원가로 삼은 것!
2) 다만, 원가 계산 시 해당 원룸 건물을 지을 당시의 실제 투입 원가가 아닌, 현재 시점 재조달 원가로 계산함.
ㄴ쉽게 말해, "옛날에 지은 이 건물을 지금 시점에 다시 지으면 얼마나 들까?"를 원가로 삼은 것.
ㄴ애초에 원룸 건물 짓는데 드는 물리적 원가(토지+건축비)만을 계산 때렸기 때문에
ㄴ건물주가 추가로 투입해야 하는 각종 금융비용(대출 등등)이나 설계비, 세금 등은 포함되지 않음.
그래서 임대업자들의 추가 비용을 더하면, 위의 2.22배 부풀려졌다는 결과보단 좀 더 낮아일 가능성도 있음.
4. 그래서 적정 임대료는 얼마인데?
말이야 방구야 증말.. 말을 똥으로 해서 송구합니다.. 문과라서 죄송합니다.. 너무 어렵다 샤갈...
아무튼 그래서 그럼, 서울 원룸 적정 임대료는 얼마인데?
두둥. 40년 된 건물이고 이제 1년 된 건물이고 다 퉁쳐서
약 40만 원 정도 받아야 그게 적정 임대료라는 결과.
서울 원룸러들은 그보다 2배 이상 더 높은 61만 원을 월세로 부담 중.
1인당 약 21만 원 정도 더 내고 있는 건데, 원룸러들 총합으로 따지면
매년 2,074억 원의 임대료를 더 내고 있는 것.
(=>근데.. 체감 대비 생각보다 갭이 막 크지는(?) 않아서 원덬은 스스로를 의심하고 있다..
월세 2배 더 낸다는 게 당연히 엄청난 부담이기는 한데, 체감상 한 4~5배는 더 부풀려진 줄 알았거든. 우우 국책연구기관 일해라 우우..)
5. 드디어(?) 나오는 우리동네 원룸 버블 지도
원덬이 클제들, 즉, 클로드와 제미나이^^와 함께 심야 토론을 벌이며 버블 지도 어떻게 그리냐.. 압박한 논의한 결과,
버블 지도는 4개의 사분면으로 나눌 수 있음.
A. 합리적 고가: 버블 정도가 심한데 원가(특히 땅값) 자체가 높으니 월세 겁나 비싸도 뭐.. 일단 체념하는 구간
ㄴ 강남, 서초, 용산, 마포, 중구가 여기에 해당. 워낙 비싸다고 소문난 곳들이라 라인업, 놀랍지 않군..
ㄴ 그래프에서 강남 서초 용산 동떨어져 있는 거 다소 킹받는다
B. 거품 고가: 버블 정도 심한데, 낡은 건물 많은 주제에 월세 왜 비싸..? 하며 짜증나는 구간
ㄴ 종로, 서대문이 여기에 해당.
ㄴ 종로 원룸 알아보던 원덬 독립문역 코앞 다세대 매물 보러 갔다가 울면서 나옴. 이 컨디션에.. 이 가격이요...? 그치만 초역세권이긴 했음
C. 합리적 서민: 사실 그다지 합리적인 건 모르겠으나, 어찌저찌 월세도 상대적으로 낮고 버블도 낮은 편이라 그나마 좀 나은 구간
ㄴ 송파, 강서, 관악, 강동, 영등포, 은평, 도봉, 동작, 양천, 강북, 강서, 관악, 구로, 금천, 노원이 여기에 해당.
ㄴ 은평구 너 한 번 내가 사랑한다...
D. 높은 갭 : 월세 자체가 막 낮다고도 할 수 없는데, 적정 임대료 대비 버블 정도는 무지 심한 이상한 구간
ㄴ 광진, 성북, 중랑, 동대문, 성동
ㄴ 광진·성동은 건대랑 성수 일대가 포함돼 있어서 월세가 서울 평균 수준임. 낮지 않다는 것.
ㄴ 다만, 5개구의 공통점은 1990년대 건축된 단독다가구 비중이 높아서 지금 시점에서 다시 계산한 건물 짓는 원가는 낮게 산출되는데
월세는 각 동네 시세를 그대로 따라가니 갭이 커진 것.
6. 여기서 주목할 점은 "절대적인 월세는 낮아도 원가 대비 버블 정도는 큰" 경우도 있다는 것
ㄴ 세입자 입장에서야 월세 낮으면 사실 땡큐지만서도, 그 원룸 지을 때 들어간 자본 대비 "훨씬 덜 낼 수 있는데"
어쨌든 좀 더 주고 산다는 뜻이니까.. 받아들이기 나름이겠지 싶어.
ㄴ 특히, 오래된 건물일수록 아무리 지금 물가로 환산해 계산해도 원가 자체가 낮게 나오고, 물가는 올라서 월세 자체는 점점 높아지니까
받았어야 할 적정 임대료 대비 실제 월세도 2배, 3배 높아지잖아? 그럼 어쩔래? 어쩔 건데?!!!!
그럼 이제 경수옵 되는 거지 뭐.
7. 기타 정보
Q. 그래서 월세 자체는 어느 동네가 저렴한데?
그렇다고 합니다. 단, 이건 2026년 4월 기준 실거래 매물 8만 건 표본 집계이므로
가볍게 경향성 참고만 해주시면 좋을듯 합미다.
구 단위로 더 세분화해 들어가면 동대문 망우로, 동작 국사봉로, 광진 아차산로 일대가
평균 월세 미만 매물이 많은 것으로 나타남.
의외의 저가 지역으로 서초 형촌길 일대, 강동 양재대로 일대도 있음.
같은 자치구 안에서도 인접 도로에 따라 월세 편차가 심하게 벌어지는 현상.
8. 마무리
정말 너무 할 말 많다 헉헉.. 숨이 자꾸 멎는다... 니가 나를 향해 걸어온다..
사실 요즘 핫게 지분 어느 치들이 다 가져가서 음의 스타성에 마빡을 빡빡 치고 있는데
묻힐 가능성이 크지만 그래도 일필휘지로 글을 갈겨봄.
양의 스타성,, 내게 와주시겠어욧,,,?
몇몇 덬들은 어디서 많이 본 스타일인데.. 할 수도 있는데
맞습니다. 며칠 전 가사노동 통계 글을 올렸던 그 사람이 바로 나예요 그 사람을 사랑해줘요
https://theqoo.net/square/4231473687
혹시나 자표가 될까봐 올려 말어 올려 말어 하다가
뭐 몇 분의 무묭이들이나 알아보겠다구~ 아무도 노관심~
..이라며 분수 및 주제를 파악한 후 글을 낉여봤읍니다.
마찬가지로 남은 내용들 조금 더 알아보고 싶다 하는 덬들이 혹시나 있다면
원덬이 클제들과 함께 만든 게시판에서 보실 수 있슨니다.
누차 말했듯이 원덬은 통계 바보똥멍충이라
미흡하고 틀린 부분, 오류도 있을 수 있는데 조언/충언/고언/지적 환영합니다..!
그리고 앞으로 통계 공부 많이, 열심히 하겠다고 저 하늘에 선언해 덬들 앞에 서약해,,
그럼 나중에, 나아중에.. 또다른 흥미로운 주제와 분노가 생길 경우
불현듯 나타나겠습니다.
그럼 모두 행복한 화요일..
..그냥 일주일 빡시게 견디자!!!!!!!
