올 초부터 어쩐지 샤머니즘적으로 이사를 가야겠다고 생각한 원덬.
세상에서 제일 상서로운 것이 모다?
우주의 기운이요.
그래서 지옥의 매물 찾기를 시작하는데...
미친 올화이트 꺌-끔하다 진짜 채광 보라구 존좋ㅠㅠ 매물 문의 드걔쟤~
ㄴ...네.....?
사무소가 대체 몬데. 모길래 날 이렇게 불안하게 만드는데. 가라, 제미나이!
참고로 원덬은 대가리라는 말을 쓴 적이 없는데요..?
어쨌든, 결론 세 줄 요약
"사무소 웬만하면 걸러라"
1. 전세대출 및 보증보험 전면 불가
은행과 HUG(주택도시보증공사) 서류에 '사무소'라고 찍히는 순간 대출 승인과 보증보험 가입은 바로 거절된다고 함.
2. 싱크대 강제 철거 리스크
구청에 불법 용도변경으로 적발되면 위반건축물 딱지가 붙는다고 함.
집주인이 이행강제금을 안 내려고 버티다가 결국 방 안의 싱크대와 인덕션을 강제로 철거해 버릴 수 있다고.
3. 바가지 중개수수료(복비)
주택이 아니라 '상가/업무시설' 요율이 적용되기 때문에, 계약할 때 공인중개사에게 내야 하는 복비가 주택보다 2배 이상 비싸대ㄷㄷ
짜증이 좀 나지만 꾹 참고 다시 매물 여정을 시작함.
흠,, 방 크기가 초큼 작기는 해도 괜찮은 듯?🤔
죽는다 진짜. 경찰 부른다.
수납 좋고~ 좋네~
이건 또 뭐야....?
이후로도 원덬은 각종 미친(n) 매물들을 보며 기력이 쇠하여 갔고..
쥰나 "이 컨디션에 이 가격이요?"를 오십만백천만십만 번 반복하다 너무 빡친 나머지
원룸 원가 이거 얼만데?????????? 몰라??????? 샤갈 내가 알아봐
라는 돌발적 사고에 이르게 됨.
그러지 말았어야 했는데.
일이 이렇게 커질 줄 알았다면 안 했을 텐데.....
아무튼 서론이 길었는데, 그래서 민간인 자연인 개인인 원덬이 구할 수 있는 공식 부동산 자료를
있는대로 모아모아서 AI 따닥, 제미나이 딸깍, 그게 아니잖아 이 자식아 분노 1억 번,
클로드로 갈아타!! 토큰 부족해?? 뭘 했다고 미친!!!
대강 이런 과정을 약 한 달 정도 거쳐 원룸 원가 대비 월세 거품 통계를 한 번 내봤음.
거두절미하고 본문 봐봅시다.
1. 매물 몇 개 봤냐?
통계 쪼랩인 원덬.. 전생이 있다면 원덬 세대까지 100세대 정도는 문과였을 것 같을 정도고요?
전국을 다하기엔 너무 빡세서 우선 서울 원룸으로 데이터를 내보기로 함.
2025년 4월~2026년 4월까지 최근 1년간 국토부 실거래 건수가 23만 건 정도였는데,
원가 정보 산출을 위한 항목들을 수집할 수 없는 방들은 분석 대상에저 제외함.
그래서 총 8만2957개의 원룸 정보가 모였음!
모아놓고 보니 1971년 지어진 노후 건물부터 2025년산 신축까지 다양하더군요?
2. 결과는?
(겁나 크게 강조)
서울 원룸의 경우, 적정 임대료 대비 실제 월세가 평균 2.2배 더 높은 것으로 나타났음.
여기서 적정 임대료란 "집주인이 리스크 없이 확보할 수 있는 최대 수익"을 의미함.
만약에 집주인이 원룸 건물 안 짓고, 건물 지을 돈으로 은행 정기예금에 넣었다고 치자.
그럼 매년 수익이 일정하게 날 거 아녀? 이 연간 수익을 12개월로 나누면? 월간 수익이 되겠죠!
이 월간 수익을 바로 적정 임대료로 간주한 것!
그러니까 집주인이 원룸 임대사업 하겠다고 건물 짓고 으쌰으쌰 하더라도,
리스크 없이 은행 이자 따박따박 받았으면 이정도 벌었겠지~하는 정도로 월세를 받아야 "적정하다"는 것.
그치만.. 자본주의 사회에서 누가 적정 수준의 부만 추구하나요?
당연히 더 받고 싶지.. 더 벌고 싶지..
-> 그 결과, 너나 우리 모두 "이정도면 적당하다" 싶은 월세보다 2배 조금 넘게 더 내게 된 것.
3. 여기서 잠깐! 아깐 원가 대비라면서 적정 임대료는 또 뭔데? 라는 질문이 나올 것임.
1) 앞서 말했듯이 적정임대료는
집주인의 no리크스 연간수익=[집주인이 원룸 지으려고 땅 사고 건물 짓는 데 투자할 돈X그냥 은행 정기예금 넣었을 때 확보할 수 있는 수익률]을
12개월로 나눈 값이라고 했잖아.
원같경(원덬 같은 경우라는 뜻) 여기서 집주인이 원룸 지으려고 땅 사고 건물 짓는 데 투자할 돈=원가로 삼은 것!
2) 다만, 원가 계산 시 해당 원룸 건물을 지을 당시의 실제 투입 원가가 아닌, 현재 시점 재조달 원가로 계산함.
ㄴ쉽게 말해, "옛날에 지은 이 건물을 지금 시점에 다시 지으면 얼마나 들까?"를 원가로 삼은 것.
ㄴ애초에 원룸 건물 짓는데 드는 물리적 원가(토지+건축비)만을 계산 때렸기 때문에
ㄴ건물주가 추가로 투입해야 하는 각종 금융비용(대출 등등)이나 설계비, 세금 등은 포함되지 않음.
그래서 임대업자들의 추가 비용을 더하면, 위의 2.22배 부풀려졌다는 결과보단 좀 더 낮아일 가능성도 있음.
4. 그래서 적정 임대료는 얼마인데?
말이야 방구야 증말.. 말을 똥으로 해서 송구합니다.. 문과라서 죄송합니다.. 너무 어렵다 샤갈...
아무튼 그래서 그럼, 서울 원룸 적정 임대료는 얼마인데?
두둥. 40년 된 건물이고 이제 1년 된 건물이고 다 퉁쳐서
약 40만 원 정도 받아야 그게 적정 임대료라는 결과.
서울 원룸러들은 그보다 2배 이상 더 높은 61만 원을 월세로 부담 중.
1인당 약 21만 원 정도 더 내고 있는 건데, 원룸러들 총합으로 따지면
매년 2,074억 원의 임대료를 더 내고 있는 것.
이 결과를 토대로, 8만여건의 각 매물 별로 월세 가격 부풀림 배율의 평균을 냈더니 2.22배였던 것
(=>근데.. 체감 대비 생각보다 갭이 막 크지는(?) 않아서 원덬은 스스로를 의심하고 있다..
월세 2배 더 낸다는 게 당연히 엄청난 부담이기는 한데, 체감상 한 4~5배는 더 부풀려진 줄 알았거든. 우우 국책연구기관 일해라 우우..)
5. 드디어(?) 나오는 우리동네 원룸 버블 지도
원덬이 클제들, 즉, 클로드와 제미나이^^와 함께 심야 토론을 벌이며 버블 지도 어떻게 그리냐.. 압박한 논의한 결과,
버블 지도는 4개의 사분면으로 나눌 수 있음.
A. 합리적 고가: 버블 정도가 심한데 원가(특히 땅값) 자체가 높으니 월세 겁나 비싸도 뭐.. 일단 체념하는 구간
ㄴ 강남, 서초, 용산, 마포, 중구가 여기에 해당. 워낙 비싸다고 소문난 곳들이라 라인업, 놀랍지 않군..
ㄴ 그래프에서 강남 서초 용산 동떨어져 있는 거 다소 킹받는다
B. 거품 고가: 버블 정도 심한데, 낡은 건물 많은 주제에 월세 왜 비싸..? 하며 짜증나는 구간
ㄴ 종로, 서대문이 여기에 해당.
ㄴ 종로 원룸 알아보던 원덬 독립문역 코앞 다세대 매물 보러 갔다가 울면서 나옴. 이 컨디션에.. 이 가격이요...? 그치만 초역세권이긴 했음
C. 합리적 서민: 사실 그다지 합리적인 건 모르겠으나, 어찌저찌 월세도 상대적으로 낮고 버블도 낮은 편이라 그나마 좀 나은 구간
ㄴ 송파, 강서, 관악, 강동, 영등포, 은평, 도봉, 동작, 양천, 강북, 강서, 관악, 구로, 금천, 노원이 여기에 해당.
ㄴ 은평구 너 한 번 내가 사랑한다...
D. 높은 갭 : 월세 자체가 막 낮다고도 할 수 없는데, 적정 임대료 대비 버블 정도는 무지 심한 이상한 구간
ㄴ 광진, 성북, 중랑, 동대문, 성동
ㄴ 광진·성동은 건대랑 성수 일대가 포함돼 있어서 월세가 서울 평균 수준임. 낮지 않다는 것.
ㄴ 다만, 5개구의 공통점은 1990년대 건축된 단독다가구 비중이 높아서 지금 시점에서 다시 계산한 건물 짓는 원가는 낮게 산출되는데
월세는 각 동네 시세를 그대로 따라가니 갭이 커진 것.
6. 여기서 주목할 점은 "절대적인 월세는 낮아도 원가 대비 버블 정도는 큰" 경우도 있다는 것
ㄴ 세입자 입장에서야 월세 낮으면 사실 땡큐지만서도, 그 원룸 지을 때 들어간 자본 대비 "훨씬 덜 낼 수 있는데"
어쨌든 좀 더 주고 산다는 뜻이니까.. 받아들이기 나름이겠지 싶어.
ㄴ 특히, 오래된 건물일수록 아무리 지금 물가로 환산해 계산해도 원가 자체가 낮게 나오고, 물가는 올라서 월세 자체는 점점 높아지니까
받았어야 할 적정 임대료 대비 실제 월세도 2배, 3배 높아지잖아? 그럼 어쩔래? 어쩔 건데?!!!!
그럼 이제 경수옵 되는 거지 뭐.
7. 기타 정보
Q. 그래서 월세 자체는 어느 동네가 저렴한데?
그렇다고 합니다. 단, 이건 2026년 4월 기준 실거래 매물 8만 건 표본 집계이므로
가볍게 경향성 참고만 해주시면 좋을듯 합미다.
구 단위로 더 세분화해 들어가면 동대문 망우로, 동작 국사봉로, 광진 아차산로 일대가
평균 월세 미만 매물이 많은 것으로 나타남.
의외의 저가 지역으로 서초 형촌길 일대, 강동 양재대로 일대도 있음.
같은 자치구 안에서도 인접 도로에 따라 월세 편차가 심하게 벌어지는 현상.
8. 마무리
정말 너무 할 말 많다 헉헉.. 숨이 자꾸 멎는다... 니가 나를 향해 걸어온다..
사실 요즘 핫게 지분 어느 치들이 다 가져가서 음의 스타성에 마빡을 빡빡 치고 있는데
묻힐 가능성이 크지만 그래도 일필휘지로 글을 갈겨봄.
양의 스타성,, 내게 와주시겠어욧,,,?
몇몇 덬들은 어디서 많이 본 스타일인데.. 할 수도 있는데
맞습니다. 며칠 전 가사노동 통계 글을 올렸던 그 사람이 바로 나예요 그 사람을 사랑해줘요
https://theqoo.net/square/4231473687
혹시나 자표가 될까봐 올려 말어 올려 말어 하다가
뭐 몇 분의 무묭이들이나 알아보겠다구~ 아무도 노관심~
..이라며 분수 및 주제를 파악한 후 글을 낉여봤읍니다.
마찬가지로 남은 내용들 조금 더 알아보고 싶다 하는 덬들이 혹시나 있다면
원덬이 클제들과 함께 만든 게시판에서 보실 수 있슨니다.
누차 말했듯이 원덬은 통계 바보똥멍충이라
미흡하고 틀린 부분, 오류도 있을 수 있는데 조언/충언/고언/지적 환영합니다..!
그리고 앞으로 통계 공부 많이, 열심히 하겠다고 저 하늘에 선언해 덬들 앞에 서약해,,
그럼 나중에, 나아중에.. 또다른 흥미로운 주제와 분노가 생길 경우
불현듯 나타나겠습니다.
그럼 모두 행복한 화요일..
..그냥 일주일 빡시게 견디자!!!!!!!
(+)
아니 원덬 장 보러 다녀온 사이에 이게 무슨 일이야 핫게라니... 핫게라니.....?
우선 글을 봐주고 읽어주고 댓글 달아준 덬들 다 너무 너무 고마워 진짜..ㅠㅠ
무엇보다 이 글은 "그래서 임대업자들이 나쁘네" 라고 주장하거나
"원룸 시세 무조건 거품!!" 이라고 우기려는 의도가 전혀 아님을 전하고 싶어..!
1> 이 통계는 서술했듯이 토지+기본 건축비, 그러니까 물리적 원가의 일부만을 기준으로 버블 수치를 가늠해 본 것이야.
ㄴ물리적 원가의 일부라고 한 것도, 사실 광역교통시설부담금, 상수도 원인자부담금 등 건물주(임대업자)가 부담해야 할 많은 세금이 있는데
ㄴ그 자료들을 연도별로 확보할 수가 없어서, 공식적으로 구할 수 있는 최소의 자료만으로 원가를 산출한 것이거든.
위에 공급자의 관점에서 지속적으로 투입해야 하는 비용을 지적해준 덬들이 있듯이,
엄연한 원가 대비 버블을 구하려면 임대업자 개인의 금융 비용부터 시설유지비용, 각종 소모성 비용 등을 모두 포함해야 해.
ㄴ하지만 금융 정보는 개인 민감정보에 해당해서 정부조차 멋대로 건들 수 없고
ㄴ시설유지비, 소모성 비용은 건물 바이 건물, 임대업자 바이 업자 -> 케바케니까 정량적으로 측정한다는 게
공적으로 전수 조사를 하지 않은 이상 사실상 불가능에 가까운 작업이더라고..ㅠㅠ
이 부분에 대해서 글에서 충분한 설명이 있어야 했는데,
그러지 못하고 의미가 호도될 수 있는 표면만 이야기를 해서
오히려 왜곡된 통계가 된 것도 같아 미안해.
본문글에 첨부한 게시판에 풀 아티클이 있는데,
거기에는 이런 설명들을 해놓아서 혹시나 보러올 덬들은 읽어주겠거니..하고
더쿠 글에는 따로 부연 설명을 달지는 않았거든.
통계라는 게 아 다르고 어 다른 거라 정말 조심스럽게, 정밀하게 다뤄야 하는 것인데
다시 한 번 설익은 글을 쓰게 된 것에는 나의 섣부름과 패착이 있다는 생각이 들어.
이번 계기로 나도 더 차분하게, 더 공부하고 훈련해서 데이터를 다뤄야겠다는 반성을 하게 돼.
의견을 준 덬들 정말 고맙고, 혹시라도 마음을 무겁게 했다면 다시 한 번 사과할게.
2> 제대로 된 자료도 아닌 것 같은데, 그럼 이 작업을 왜 했냐? 라고 물을 수도 있을 것 같아.
"그 시세가 어떻게 형성됐는지, 이 건물의 원가가 실제로 얼마인지를 아는 사람은 거의 없다.
임대인도, 임차인도, 공인중개사도 대부분 관행에 의존해 거래를 한다. 월세 시장의 정보는 여전히 비대칭적이고, 불투명하다.
임대료를 규제하자는 이야기가 아니다. 계약서에 도장 찍기 전에, 내가 사는 곳의 월세가 얼마나 부풀려졌는지 확인할 수 있어야 한다.
계약 전에 최소한의 정보가 투명하게 공유될 필요가 있다는 문제의식은 자명하다."
풀 아티클의 마지막 결론부에 썼던 것을 발췌해왔어.
임차인의 입장에서 아, 이 동네는 비싸니까.. 여기는 시설이 좋으니까.. 라고 대강 넘어갈 수 있는 곳도 있지만
왜 이정도로 비싼 가격인지 납득하지 못한 채 울며 겨자먹기로 고르고 골라야 하는 경우를 경험하고, 목격해왔어.
시세라고 하는데, 그 시세라는 게 당연히 여러 복잡한 요소들이 얽히고 설켜 형성되겠지만
적어도 내 돈 주고 사는 집에 어떠한 요소가 그 시세라는 것에 영향을 미치는지
알 수 있는 부분이 있다면 최대한 알아야 마땅하지 않나..라는 생각을 하게 됐어.
임대인, 공급자의 입장으로 생각해봐도 마찬가지 공감대가 있을 것으로 생각해.
시세, 시세 하는데 감가상각비나 여러 비용 생각하면
사실 내가 더 받을 걸 덜 받고 있는 걸 수도 있고..
오픈할 수 있는 정보, "개방해야 하는 정보"는 공개하고 공유하면
임차인이나 임대인이나 '서로가 납득 가능한' 거래를 할 수 있지 않을까?
조금이나마 더 투명해지면, 조금이나마 더 합리적으로 이해 가능한 선에서 거래할 수 있지 않을까..
생각했던 게 나의 문제의식이었어.
"그게 가능하겠니?"
맞아. 특히나 원룸은 아파트처럼 규격화 되어 있지 않고
건물의 속성, 매물의 특성이 정맬 개개로 너무 달라서 데이터라는 걸 구축을 할 수 있을까 싶을 정도야.
다만, 한 가지 반가운 소식이 있어.
올해 5월에 주택도시보증공사(HUG)ㅇ서 전세사기 표적이 되기 쉬운 빌라(연립·다세대)의
적정 시세를 산출해 제공할 계획이라고 밝혔거든.
https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0016064037?sid=101
이렇게 정부에서 나서서 주거를 위한 적정 부담액을 측정해준다는 것,
그리고 기준점을 제시해준다는 것이 나는 정말 반갑고 놀라웠어.
언젠가는 원룸 데이터도 가능하지 않을까?
점진적으로 데이터를 수집해간다면,
"아 그래서 이 가격이구나" 할 수 있는 일부의 정보라도 공공화할 수 있지 않을까.. 생각을 했어.
결론까지 도달하는 게 정말 두서 없었는데..
임대인-임차인 모두에게 도움이 될 수 있는 그런 공공 데이터가 생기기를 바라는 마음에서
어줍잖게 한 번 시도를 해본 것이야..!
부디 의도가 잘 전달됐기를 바라며,
훨씬 더 깊이 있게, 신중하게, 조심스럽게 데이터를 다루고 공부하도록 할게.
더쿠의 덬들 정말 모두 모두 고마워.
++)
많은 덬들이 나눠준 의견을 반영하여, 원글 앞에 들어가는 말을 덧붙였어..!
이 통계의 수치 자체가 틀린 것은 아니래도, '원가'나 '버블'이라는 관점으로 풀어내는 것은 어폐가 있었음을 알았어.
다만, 그렇다고 글이나 자료를 아무 말 없이 내리는 것은 도리가 아니라 판단해서.. 한계점과 패착을 분명히 밝혀두자고 마음을 먹게 됐어.
풀 아티클의 서두에 아래와 같이 이 자료의 한계점, 어떤 용도로 봐주는 것이 무리가 없는지를 적어 두어서
먼저 읽어준다면, 자료를 참조하는 데 조금이나마 도움이 될 것 같아.
혹시나 원덬의 미진한 해석이 더 있을까 싶어, 계속해서 댓글의 의견들도 살펴봤어.
언제가 될지는 모르지만..! 앞으로의 후속 작업을 위해 원덬은 계속해서 스터디를 해나갈게.
시간을 할애해서 봐주고, 이야기 나눠준 모든 덬들에게 다시 한 번 고마워.
덬들에게 내내 행복, 즐거움, 행운만 가득하기를 온 마음으로 소망해..!!!!
