고분양가·저금리 조달 앞세워 수익성 차별화
HUG 보증 없이 수수료 줄이는 방안도 제시
28일 정비업계에 따르면 삼성물산 건설부문이 신반포19·25차 통합 재건축 수주전에서 조합원이 환급금을 받을 수 있는 구조를 만들겠다고 제안했다. 사진은 래미안 일루체라 조감도다. /삼성물산 건설부문
[더팩트 | 공미나 기자] 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)이 서울 서초구 신반포19·25차 통합 재건축 수주전에서 '조합원 환급금' 가능성을 전면에 내세웠다. 경쟁사가 제시한 '분담금 제로' 논리에 맞서, 일반분양 수입 확대와 금융비용 절감을 동시에 반영하면 조합원에게 추가 이익이 돌아갈 수 있다는 계산이다.
28일 정비업계에 따르면 삼성물산은 신반포19·25차에 '분담금 환급 구조'를 만들겠다고 제안했다. 분양 수익을 극대화할 할 수 있도록 분양 시기를 조정하는 '골든타임 분양제'와 업계에서 가장 높은 신용도를 바탕으로 한 '금융비용 절감 방안'을 결합했다는 설명이다.
이번 제안의 핵심은 분담금을 결정하는 '수입'과 '지출'을 동시에 개선하는 데 있다. 정비사업에서 조합원 분담금은 공사비와 금융비용, 각종 사업비에서 일반분양 수입을 정산해 결정된다. 삼성물산은 래미안 브랜드를 앞세운 고분양가 전략과 낮은 금융 조달비용을 결합하면 총사업 수지가 경쟁사보다 유리해질 수 있다는 입장이다.
가장 먼저 내세운 것은 일반분양가 향상이다. 삼성물산은 조합이 분양 시점을 선택하는 골든타임 분양제를 통해 일반분양 수입을 극대화하겠다는 구상을 제시했다. 골조가 70%이상 완성된 후분양이나, 건물을 다 짓고 나서 분양하는 준공 후 분양까지 모든 조건을 포함하는 조건이다. 후분양이나 준공 후 분양은 일반적인 선분양과 달리 분양가상한제를 적용받지 않아 높은 분양수입을 기대할 수 있다는 설명이다.
업계 최상위의 인지도를 가진 래미안 브랜드도 분양가 책정에 도움이 된다는 주장이다. 올해 8월 준공하는 서초구 '래미안 트리니원'(반포주공1단지3주구 재건축)의 일반분양가는 3.3㎡당 8484만원으로 책정됐다. 올해 7월 준공 예정인 '오티에르 반포'(신반포21차 재건축)의 분양가 3.3㎡당 7852만원보다 약 600만원 높다.
건설사 최상위의 신용등급을 바탕으로 한 금융비용 절감은 지출을 줄이는 요소다. 정비사업은 이주비와 사업비, 추가이주비 등 대규모 자금 조달이 동반된다. 시공사는 신용 보강을 통해 자금 조달 조건을 도맡는다. 시공사의 신용도가 대출금리와 조달 조건에 직접적인 영향을 주는 이유다. 삼성물산은 업계에서 가장 높은 신용등급(AA+)을 보유하고 있다.
특히 추가 이주비처럼 주택도시보증공사(HUG) 보증 적용이 제한되는 자금은 시공사 신용도에 따른 금리 차이가 더 크게 작용할 수 있다. 조합 입장에서는 같은 금액을 빌리더라도 금리가 낮을수록 전체 사업비 부담이 줄어든다. 수천억원대 자금이 오가는 정비사업에선 1~2%P(포인트)의 금리 차이도 최종 분담금 산정에 적지 않은 영향을 미친다.
삼성물산은 HUG 보증을 활용하지 않는 금융 구조도 비용 절감 요소로 내세우고 있다. HUG 보증을 받을 경우 조합은 보증금액과 기간, 보증료율에 따라 수수료를 부담해야 한다. 반대로 시공사 자체 신용과 금융 조달 능력으로 사업비를 조달하면 보증 수수료 부담을 줄일 수 있다는 계산이다.
여기에 삼성물산이 단독 제안한 분담금 이자 면제 조건까지 더하면 비용 절감 효과는 더 커진다. 이를 통해 경쟁사가 제안한 분담금 0원을 넘어 환급받을 수 있는 구조도 만들 수 있다는 게 삼성물산 측 계산이다.
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신반포 19·25차 재건축은 잠원동 61-1번지 일대 신반포 19·25차와 한신진일, 잠원CJ를 하나의 단지로 통합해 지하 4층∼지상 49층, 7개 동, 613가구 규모의 단지를 짓는 사업이다. 시공권을 두고 삼성물산과 포스코이앤씨가 경쟁하고 있으며, 조합은 이달 30일 총회를 열고 시공사를 선정한다. 삼성물산은 조합에 새 단지명으로 '래미안 일루체라'를 제안했다.
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