실거주 유예 기한 2028년 5월11일까지
집주인 팔겠다면 세입자 '+2년' 사실상 불가
"매물 유도하려다 오히려 주거안정 해쳐"

 

정부가 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대하기로 했다. 지난 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 재개된 가운데 '매물 잠김' 가능성이 우려되면서 추가 매물을 유도하기 위한 대책이다.
 

그러나 이로 인해 일부 임차인들은 계약갱신청구권 사용이 제한될 것으로 전망된다. 현재 '첫 2년'의 전월세 기간을 보내고 있는 경우다. 주택임대차보호법에 따라 만기 후 2년 더 살 수 있지만 매수자도 실거주 의무 유예 기간이 끝나면 입주해야 하기 때문이다. 매물 출회를 위한 유도책이 세입자를 내모는 실책이 되고 있다는 지적이 나온다.

 

"실거주 필요하니, 나가주세요"

 

18일 국토교통부에 따르면 토지거래허가구역 내에서 세 낀 주택을 거래할 경우 기존 임대차계약 종료일까지 매수자 입주를 유예하는 대상을 '세입자 있는 주택 전체'로 확대하기로 했다. 발표일인 지난 12일 기준 세입자가 있는 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다.

 

토지거래허가를 거쳐 실거주 유예를 적용받은 경우 12일 기준 체결된 임대차계약상 최초 계약종료일까지 유예된다. 통상 계약기간을 2년이라고 봤을 때 늦어도 2028년 5월11일 내로는 매수인이 입주를 해야 하는 셈이다.

 

문제는 이로 인해 비거주 1주택자 집에 세 들어 사는 임차인의 계약갱신청구권 사용이 제한될 수 있다는 점이다. 실거주 의무 유예 기한이 '발표일 기준' 임대차계약상 최초 계약종료일까지여서다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 임대인에게 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리다.

 

만약 12일 이후 해당 주택 임차인이 계약갱신청구권 사용 의사가 있다면 매수인 실거주 의무 이행이 불가능해진다. 이 상황에서는 거래가 성립되지 않는다는 게 국토부 측 설명이다.

 

국토부 관계자는 "발표일 기준 임대차계약상 최초 계약종료일까지만 실거주 의무가 유예되기 때문에 이후 임차인이 계약갱신청구권을 쓰고자 할 때에는 토지거래허가 자체가 나지 않을 것"이라고 말했다.

 

즉 토허구역 내 비거주 1주택자는 세입자로부터 계약갱신청구권 미사용 확약서를 받아내거나, 이미 계약갱신청구권을 사용해 추가 2년 임대차계약 중인 경우에만 매도가 가능하다는 의미다.

 

중요한 건 매수자의 '실거주 의무 이행 가능 여부'라는 게 당국 입장이다. 이 관계자는 "토지거래허가 신청 과정에서 매수인이 실거주가 가능하다는 걸 서명해 줘야 허가가 날 수 있다"며 "(계약갱신청구권 미사용에 관한) 확약서를 제출하더라도 위조 등 가능성을 고려해 허가관청에서 구체적인 조사를 통해 (실거주 이행 가능 여부 등) 종합적으로 사실관계를 파악할 것"이라고 설명했다.
 

 

https://n.news.naver.com/article/648/0000047211