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서울 아파트 전셋값이 10년6개월 만에 가장 큰 폭으로 오르며 전세시장 불안이 커지고 있다. 매매시장 규제로 실수요자들이 전세시장에 머무는 가운데 입주 물량 감소와 매물 잠김 현상까지 겹치며 '전세 대란' 우려가 현실화하는 모습이다.
15일 한국부동산원이 발표한 5월 둘째 주(11일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.28% 상승했다. 이는 2015년 11월 둘째 주(0.31%) 이후 약 10년6개월 만의 최고 상승률이다.
올 들어 서울 전셋값은 2.89% 올랐다. 지난해 연간 상승률(0.48%)을 크게 웃돈 수준이다. 지난달 넷째 주 이후 4주 연속 0.20%를 웃도는 주간 상승률이 이어지고 있다.
강남권은 물론 강북과 외곽까지 전셋값이 동반 상승하며 서울 전역으로 전세난이 확산하는 분위기다. 한국부동산원 관계자는 "대단지와 학군지 등 선호 단지를 중심으로 임차 수요가 꾸준한 가운데 상승 계약이 이어지며 서울 전체 상승세가 지속됐다"고 분석했다.
서울 전세난은 수도권 외곽으로도 번지는 양상이다. 안양 동안구(0.40%) 성남 중원구(0.29%) 용인 기흥구(0.37%) 수원 영통구(0.35%) 등 서울 접근성이 좋은 지역으로 전세 수요가 확산되며 가격 상승 흐름이 나타났다.
수도권 전셋값 급등의 원인으로는 토지거래허가구역 지정에 따른 거주 의무 강화와 신규 입주 물량 감소가 지목된다. 공급 부족 속에 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 활용해 재계약을 선택하면서 매물 잠김 현상도 심화하는 것으로 분석된다.
실제로 올해 1분기 서울 아파트 갱신계약 비중은 전체의 46.7%로 전년 동기(35.6%) 대비 11.1%포인트 상승했다. 3885가구 대단지인 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 최근 한 달간 체결된 전세 계약의 절반가량이 9억~10억원대에 갱신권을 사용한 거래였다. 이달 신고된 전세계약은 9억9750만원(16층) 11억5000만원(15층)이다. 현재 호가는 11억~12억원 선에 형성돼 있다.
전세 매물 감소세도 뚜렷하다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 1만7099건으로 올해 초(2만3060건) 대비 25.9% 감소했다. 1년 전(2만6548건)과 비교하면 35.6% 줄어든 수준이다.
매매 막히자 전세로 몰렸다
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임대차 시장 불안은 매매시장까지 자극하는 분위기다. 한국부동산원이 이날 발표한 '2026년 4월 전국주택가격동향조사'에 따르면 서울 주택종합 매매가격은 전월 대비 0.55% 상승했다. 지난 3월 상승률(0.39%)보다 0.16%포인트 확대된 수치로 지난해 9월(0.58%) 이후 7개월 만에 가장 높은 상승률이다. 같은 기간 전세가격 상승률(0.66%)과 월세가격 상승률(0.63%)도 동반 급등했다.
전셋값 상승세는 당분간 이어질 것으로 예측된다. 국토연구원에 따르면 4월 서울 전세시장 소비심리지수는 119.4로 전월(115.2)보다 4.2포인트 상승하며 두 달 연속 오름세다. 이는 2021년 9월(121.4) 이후 4년7개월 만의 최고치다.
부동산 전문가들은 시장 규제로 매물 잠김 현상이 심화하면서 서울 집값과 전셋값 상승세를 자극하고 있다고 평가했다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "강남3구와 한강벨트의 교차 지점인 송파구에서 급매물 거래가 시작돼 서초·강동구 등으로 확산돼 거래가 이어졌다"며 "양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 소진되고 매도 호가가 높아지며 최근 가격에 일부 반영된 것으로 보인다"고 분석했다.
이어 "전·월세 물건 부족 현상은 당분간 지속될 가능성이 크다"며 "현재 서울에서 중하위 규제지역을 중심으로 가격 '키 맞추기' 현상이 나타나고 이런 흐름이 인근 비규제지역으로까지 확산되는 모습"이라고 말했다.
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