주담대 규제·高금리에 보금자리론 판매 급증

DSR 미적용 '대출 피난처' 활용
2021년엔 판매 중단 사태도

주금공 "금리 당장 안올리지만
시장 상황 따라 조정 가능성"

 

 

◇주담대 대안으로 떠오른 보금자리론

 

 

14일 한국주택금융공사에 따르면 지난 2월 한 달간 보금자리론 판매액이 2조5675억원으로 2년3개월 만에 최고치를 경신했다. 한때 월별 공급액이 2000억~3000억원이던 보금자리론 판매액이 급증한 것은 은행권 대출 규제 때문이다. 지난해 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면서 은행권 주담대 한도가 줄었다. 이어 수도권·규제지역 주담대 규제가 더해지자 실수요자의 선택지는 대부분 사라졌다. 특히 집값이 높은 수도권에서 대출 한도 축소는 곧바로 자금조달 능력 약화로 이어졌다.

 

이때 대안으로 떠오른 상품이 보금자리론이다. 보금자리론 역시 정책당국의 관리 대상이지만 시중은행 주담대처럼 직접적인 DSR 규제를 받지는 않는다. 최장 50년 장기 고정금리 구조를 갖춰 시장금리가 오를수록 상대적 매력이 부각된다. 최근 시중은행 주담대 고정금리 상단이 연 7%를 넘어섰지만 보금자리론 금리는 여전히 연 4%대다. 시장금리가 오를수록 보금자리론으로 쏠릴 수밖에 없는 이유다.

 

◇규제 강화에도 수요 쏠려

정부가 정책대출 관리에 손놓고 있었던 건 아니다. 전체 가계대출에서 30%를 차지하는 정책대출 비중을 낮추는 방안을 추진해왔다. 금융위원회는 최근 가계부채 총량을 관리하기 위해 정책대출 비중을 20%로 낮추겠다고 밝혔다. 지난해 6·27 대책에서는 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출 시 수도권·규제지역 생애최초 구입자에 대해 담보인정비율(LTV)을 80%에서 70%로 낮추는 등 대출 문턱을 높였다. 디딤돌대출은 이런 규제 영향을 크게 받았다. 지난해 11월부터 올해 2월까지 생애최초 디딤돌대출은 4567건으로 전년 동기보다 57.9% 줄었고, 대출액은 67.8% 감소했다.

 

하지만 보금자리론은 디딤돌대출과 달리 규제 강화에도 수요가 꺾이지 않았다. 금리 인상 속도가 상대적으로 완만했기 때문이다. 지난해 하반기 보금자리론 금리는 사실상 동결 수준이었다. 올해 들어 세 차례에 걸쳐 금리를 총 0.7%포인트 올렸을 뿐이다. 금리를 인상해 수요 쏠림을 줄여야 하지만 정책대출 금리를 시장금리만큼 빠르게 높이면 서민·실수요자의 이자 부담이 커질 수밖에 없다.

 

정책대출로 수요가 이동하는 풍선효과는 이번이 처음은 아니다. 금융당국이 2021년 은행권 가계대출 총량 관리를 강화하자 시중은행 주담대 문턱이 높아졌다. 그 여파로 보금자리론·디딤돌·적격대출 등 정책대출 수요가 폭증했다. 이 때문에 주택금융공사는 같은 해 10월 모집인을 통한 보금자리론 판매를 한시 중단하기도 했다.

 

 

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